一般的に賃貸成約期間はおよそ4～5か月と言われています。
空室部屋を早期に埋めるためには適切な空室分析をした上で対策を講じることが重要です。空室期間が長期化している物件は、適切な空室分析を行っていない可能性が高いと言えます。
本投稿は空室分析する際、競合物件を知ることが重要となる理由について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室分析する場合、競合物件を知ることが重要となる理由”
１．競合物件を知る理由
一定期間募集しているのに部屋が埋まらないのは、部屋探しされている方が貸主の物件には入居したくないと言っているようなもの。
ただ見方を変えれば、改善出来れば入居してもらえる可能性は高くなります。
貸主にとって築年数が古くなると、集客上不利と考えてしまいがちになります。
しかしエイブルが20～30代男女に築年数の許容範囲について調べたところ、「リフォームしていればOK」「築年数にこだわりはない」と回答した方が約3割いたことを踏まえると、適切な空室対策を施せば客付けは十分可能と言えます。
▶エイブルが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
弊社代表は、空室期間が長期化になる理由として下記3点に問題があると考えています。
家賃
物件景観
付帯設備
家賃について
部屋探ししている方は賃貸検索サイトを活用していることが多いです。
同サイト内にはエリア内の家賃相場が貼付されているため、募集部屋と家賃相場に乖離が発生していると、家賃帯が安い部屋を選択しやすくなるため空室が長期化しやすくなります。
物件景観
部屋探しされる方は内見した上で部屋を決めています。内見時にごみ置き場や外観周りなどが清潔でないと物件の第一印象が悪くなってしまいます。
部屋のクオリティーが悪くないのに部屋が埋まりにくい物件は、意外と物件第一印象が悪い可能性があります。
付帯設備
部屋探しされている方は物件検索の際、付帯設備を確認しています。そのため借主に人気が高い設備が設置していない物件は、物件検索の際に弾かれてしまうため空室が長期化してしまいます。
SUUMO賃貸経営サポートを活用すると、エリア内の物件に付帯設備がどのくらい設置されているか把握することができます。
装着率が高いのに貸主物件には設置されていないと、検索段階で選ばれなくなる可能性が高くなるため改善が必要になります。
２．競合物件に勝つ秘訣
多くの専門家／貸主は、適正賃料に合わせる／人気設備を取付ければ早期客付けはできると考えていますが、これは100％間違っています。
空室が長期化してしまう最大の理由は「同質化物件」が多いからです。つまり同じような物件が複数あれば必然的に家賃が安い物件を選択してしまうため、価格競争が起こりやすくなり最終的には負のスパイラルに陥ってしまいます。
競合物件に確実に勝つためには、家賃や付帯設備を重視するより「顧客満足度が高められる」部屋を提供することが重要となります。
視点を変えれば部屋探しされている方が望んでいるようなおしゃれな部屋を提供することです。つまり顧客ファーストの空室対策を行うことにより、必然的に反響数が多くなることから早期客付けに繋げることは可能となります。
▶顧客満足度の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．弊社空室分析方法
弊社物件は2016年まで表装リフォームを徹底的に行っていたことから、早期客付けができていました。しかし翌年の繁忙期今までの成功事例が全く通用せず、事実上客付けに失敗赤字転落となりました。
弊社代表は空室が埋まらなかった理由について
競合物件との差別化が図られていない
リフォームしても古さが感じられる
と判断し、翌年からリノベーションに舵を切るのと同時に、成約のカギを握っている20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開。
また集客方法も全面的に見直し、物件公式サイトを活用してPRした結果、2020年から成約期間が大幅に短縮することができ満室＆増収増益を達成することができました。
そのため弊社空室分析＆対策は不動産系メディアからも注目されるようになりました。
▶不動産系メディア取材に関しては、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室分析する際、競合物件を知ることが重要となる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を最大化させるためには、顧客目線に立った空室分析をすることが大切です。空席分析しても空室が埋まらない場合、大抵は貸主都合で考えてしまうことが多いです。
今後賃貸空室率はさらに悪化するため、貸主目線で空室対策してしまうと空室期間が長期化しやすくなることから、しっかりと分析・対策することが重要となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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