空室分析する場合、競合物件を知ることが重要
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月20日
- 読了時間: 7分
更新日：9月15日
賃貸物件における、平均的な成約期間は一般的に約4か月程度とされています。空室期間を短縮し、部屋を早期に埋めるためには、生活かつ適切な空室状況の分析と、それに基づいた有効な対策の実施が欠かせません。
特に空室期間が著しく長引いている物件については、原因となる要素の把握が十分に行われていない可能性が考えられます。
そのため、現状を見直し改善するためには、物件のエリア特性や市場動向をしっかりと精査し、それに応じた具体的なアプローチを講じる必要があるでしょう。
本投稿は空室分析する際、競合物件を理解することが重要な理由をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"空室分析する場合、競合物件を知ることが重要となる理由”
１．競合物件を知る理由
一定期間募集しているのに部屋が埋まらないのは、入居希望者が貸主物件を避けているサインかもしれません。
ですが、逆を言えは問題点を改善すれば、顧客の関心を引き付ける可能性が十分にあるということです。
築年数が古くなると協力が低下するため、貸主の多くは集客の難しさを感じています。しかしエイブルの調査によると、20～30代男女の約3割は「リフォームされていれば問題ない」「築年数自体にこだわりはない」と回答しています。
つまり築年数の古い物件でも、適切な空室対策を施すことで、十分な客付けが可能になると言えるのです。
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弊社代表は、空室期間が長引く理由について、以下の3つが主な課題になると考えています。
家賃について
部屋探ししている方は、賃貸検索サイトでエリア内の家賃相場を頻繁にチェックしています。
そのため、募集部屋の家賃と相場に乖離が発生していると、競合他社のよりリーズナブルな物件に流れる傾向があるので、空室期間が長期化しやすくなります。
物件景観
内見は部屋探しにおいて、決定的なポイントとなります。共用廊下やごみ置き場、物件周りが清潔ではない場合、物件に対する第一印象が大きく損なわれます。
たとえ室内が充実していても、物件全体の印象が悪いと顧客を引き付けることが難しくなります。物件全体を清潔で整った状態に保つことは、顧客の信頼を得るために欠かせない要素です。
付帯設備
ここ数年、顧客の物件検索基準に「付帯設備」が占める重要性が増しています。エリア内で需要の高い設備が設置されていない場合、その物件は検索時点で弾かれてしまい、結果として空室期間が延びてしまう傾向があります。
この問題を解消するにはSUUMO賃貸経営サポートを活用すると、エリア内の物件がどんな付帯設備を備えているか簡単に把握できます。
そのデーターを基に、コストパフォーマンスの良い設備を導入することで、検索段階で選ばれる可能性が高めることができるでしょう。
２．競合物件に勝つ秘訣
賃貸物件の空室問題について、多くの専門家や貸主が「家賃を適正化する」「人気設備を導入する」といった施策で解決できると思いこんでいることが少なくありません。
しかし、これだけで問題が解決するわけではないのです。むしろ、その考えだけに頼るのは誤解といえるかもしれません。
空室が長期化してしまう要因は「物件の同質化」が進んでいることです。近年の賃貸市場は供給過多の状態であり、とりわけ築年数が古い物件ほど、この傾向は顕著です。多くの選択肢が揃っている中で、競争が激化しているために、空室が埋まらないという状況が増えています。
その結果、築年数が古い物件では競争力を高めるために、空室対策が必要になります。しかし競合物件と似たような部屋になると、顧客は当然ながら「より安い家賃で借りられる物件」を求められるため、価格競争が発生してしまいます。
そこで重要なのが「価格ではなく顧客満足度を向上させる」物件を提供することです。新たな付加価値を生み出す取り組みこそが、競争優位を獲得するカギとなります。例えば部屋探しされている方が、心から「いいな」と思えるような、魅力的でおしゃれな空間づくりに力を注ぐべきでしょう。
こうした工夫を凝らすことで物件の注目度がぐっと高まり、反響件数が増えることに繋がります。結果として早期客付けも実現しやすくなるはずです。
このように、空室対策は単なる価格や設備競争に留まらず、人々の期待を超えた価値を提供することが大切なのです。
▶顧客満足度の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．弊社空室分析方法
弊社物件は2016年まで、徹底した表装リフォームによる早期客付けに成功していました。しかし翌年の繁忙期、これまでの成功事例が全く通用せず客付けに失敗。結果的に赤字へと転落してしまいました。
この状況を受けて、弊社代表は空室が埋まらなかった原因を、次の点にあると分析しました。
競合物件との差別化が不十分で、物件同士の同質化が進んでいた
リフォームによって見栄えは改善できても、設備や間取りの古さが目立つ状態だった
そこで、翌年から戦略を転換しリノベーションに注力することを決定しました。特に、弊社物件はファミリータイプであり、成約において重要な顧客層は20～30代女性です。そのため、このターゲット層に強く訴求する「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開しました。
さらに、集客方法も全面的に見直し、物件公式サイトを活用した効果的なPRを実施。これにより、多くの方に物件の魅力を伝えることができ、顧客満足度の向上に繋がりました。その結果、2020年以降、成約期間が大幅に短縮し、満室状態をほぼ維持するとともに増収増益も実現しました。
この成功をきっかけに、弊社の空室分析と対策手法は、不動産系メディアから注目される存在となっています。
▶不動産系メディア取材に関しては、こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室分析する際、競合物件を知ることが重要となる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を最大化するには、顧客目線に立った空室分析が欠かせません。空席分析しても状況が改善しない場合、貸主側の都合で考えがちですが、これが問題解決を遅らせる要因となります。
今後ますます賃貸物件の空室率が悪化すると予想される中で、貸主目線で対策だけでは空室期間が長期化しやすくなります。そのため、的確な分析を行い、効果的で具体的な施策を講じることが重要になってきます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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