築年数が経過している物件は、新築や築浅物件と比べると資産価値が低下しているため、家賃維持が難しくなり集客上「不利」になってしまいます。
そのため築年数が古い物件で退去が発生すると、原状回復で対応するか若しくはリノベーションへと舵を切るか迷う貸主は多いと思います。
本投稿は退去が発生した際における賃貸原状回復orリノベーションの基準についてお伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸原状回復orリノベーションの目安
２．賃貸原状回復orリノベーション比較
【本記事でお伝えする結論】
"原状回復orリノベーション基準でポイントとなるところ”
１．賃貸原状回復orリノベーションの目安
原状回復orリノベーションの明確な目安はありませんが、築年数が20年を超えているかどうかで判断すると対応しやすくなります。
賃貸設備の減価償却は概ね20年となっています。そのため築20年以下の場合設備の機能性が低下している可能性は少ないため、原状回復～表装リフォームを強化すれば客付けに苦戦することは少なくなります。
ただし原状回復程度のリフォームは物件価値を最大化させることはできません。そのため家賃相場を意識した家賃設定しないと早期客付けは難しくなります。
一方築年数が20年以上となると、設備の減価償却は終了し「新築物件と比べ機能性や居住性が低下」しているため、表装リフォームしても部屋全体が古臭く見えてしまいます。
そのため家賃相場を意識した集客を行っても、競合物件も同様の考えを持っていることから価格競争となり空室が目立ってしまいます。
リフォームしても空室期間が長期化してしまう場合、現状の空室対策では限界に達している可能性が高いことから、資産価値を高める対策＝リノベーションを検討されたほうがいいと思われます。
弊社物件の場合築24年目までは、表装リフォームを強化したことで早期客付けに成功していました。しかし2017年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗。これを機にリノベーションを行うようになりました。
▶リノベーションきっかけの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸原状回復orリノベーション比較
資産価値を高めてくれるリノベーションは
家賃値上げ／収益性UPが期待できる
空室期間を短縮させる
効果があるものの、リノベーションを検討している貸主は具体的な効果が知りたいはずです。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開。成約ターゲットに沿ったカフェスタイルに特化したリノベーション＋独自集客を行っていることから3年前から増収増益＋満室達成を継続中。
一方同じエリア内にある競合他社物件では、原状回復程度のリフォームを行い、さらに家賃相場より低い家賃設定をしています。
弊社リノベーション物件及び競合他社（原状回復）物件における直近成約期間は次の通りとなります。
原状回復程度のリフォームをするより、費用が掛かるもののリノベーションした方が
空室期間短縮
家賃回収が早くなる
家賃相場より高く貸すことができる
ため、費用対効果が高いことがわかると思います。
さらにリノベーションすると資産価値の目減りを少なくすることができるため、長期入居となっても契約更新時に家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
▶2023年度弊社客付け詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶空室対策リノベーション効果詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は退去が発生した際における賃貸原状回復orリノベーションの基準についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が古くてもリノベーションされていれば、仮に家賃が高めになっていても「新築や築浅物件」と比べリーズナブルになっていることから、客付けに影響が出ることはありません。
そのため原状回復と比べると早期客付けができ、さらに収益性もアップすることから、安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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