空室対策リノベーションは本当に効果あるの？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月16日
- 読了時間: 6分
更新日：8月16日
築年数が経過すると物件資産価値が低下します。その結果新築時と比べ空室が目立ち、また家賃値下げしなければ客付けができない状況に陥り、収益性や稼働率は確実に低下します。
しかし最近では部屋探しの多様化が進み、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。そこで資産価値を向上させるリノベーションを行うことで早期客付けや家賃値上げが可能となり、収益性＆稼働率改善が期待できます。
本投稿は空室対策リノベーションの効果についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションとは？
空室対策リノベーションとは、空室を早期に埋めることを目的としたリノベーションのことです。
近年の賃貸市場は全国的に物件供給が過剰となり空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築年数の古い物件では、早期客付けを目指すため家賃値下げが行われていますが、供給過多と価格競争の激化により、効果は期待できません。
築年数が古い物件の空室長期化や家賃値下げの原因は「物件資産価値が低下」しているからで、価値を高めるリノベーションを行えば新築と比べ…
デザイン性が優れている
家賃がリーズナブル
であるため競争力は向上し、その結果反響が増えるため早期客付けが期待できるのです。またリノベーション物件は収益性を高めるために、リノベーションを機に家賃値上げしていますが、新築物件と比べリーズナブルな価格設定となっているため、家賃相場より高くても集客に与える影響は殆どありません。
２．空室対策リノベーションは本当に効果あるの？
空室対策リノベーションを行うことで、早期客付け／収益アップ／更新時家賃値下げ回避が十分期待できます。それではそれぞれのメリットをお伝えいたします。
１）早期客付け
インターネットで物件情報を確認する際、部屋探しを行う方の半数以上が水回りを必ず確認していることがat－homeのリリースで明らかになっています。
またCHINTAIの調査によると、賃貸検索サイトを利用する方は物件写真や間取りに注目しているとのことです。
リノベーション物件では水回りや室内内装、間取りを一新されているため、従前と比べると賃貸検索サイトでの反響を増加させることが期待され、内見に繋がりやすくなります。さらに一般的な物件と比べデザイン性が高いため、募集時期関係なく早期成約が期待できます。
２）収益アップ
リノベーション物件は設備や内装が全面的に更新されているため、同築年の物件と比べ物件価値が向上しています。
そのためリノベーションを機に家賃値上げしても内見者は「家賃以上の価値がある」と評価するため、相場より高い家賃設定でも入居促進と収益アップが期待できます。
３）更新時家賃値下げ回避
入居期間が長くなると現況家賃と家賃相場に乖離が発生するため、契約更新時に借主から家賃値下げを求められることがあります。
しかし、資産価値を高めるリノベーションを行えば目減りを抑えられるため、従前と比べ更新時の家賃値下げ要求が少なくなる傾向があります。
つまり空室対策リノベーションを行うことで…
空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
資産価値が高まるため家賃値上げしても早期客付けが可能
リノベーション価値の目減りが抑えられるため値下げ交渉が入りにくい
ことから、空室対策リノベーション効果は期待できると言えるでしょう。
３．空室対策リノベーションで失敗しないためには？
築年数が古い物件をリノベーションすると、物件資産価値が向上するため早期客付けや収益アップ効果が期待できますが…
強気の家賃設定にする(特に新築より高い家賃はNG)
クオリティーが低いリノベーション部屋を作る
リノベーション終了後の室内確認を怠る
と客付けが難しくなり、空室が長期化するリスクが高まります。また客付けできても入居後に家賃値下げや、早期退去などのリスクが生じやすくなります。
リノベーションは基本的に収益改善を目的としているため、リノベーションクオリティーを下げることは「家賃が高い」というイメージを与え顧客の信頼を損なう結果となり、最終的には収益アップが難しくなります。
▶リノベーション失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．空室対策リノベーション事例紹介
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っています。3棟20戸を所有しそのうち15戸リノベーション改修が完了しています。
弊社リノベーションは競合物件との徹底的な差別化と価格競争からの回避を目的とした「カフェスタイル」に特化しています。
自然素材の材料をリノベーション部屋に取り入れることで、資産価値を最大化し競合リノベーション物件との明確な差別化を実現しています。その結果家賃を8～10%値上げすることに成功しました。
直近のリノベーションは今年3月に行い、リノベーション内容は…
キッチンを弊社オリジナルのカフェスタイルに変更、IKEA製キッチンカウンター新設
洋室以外にダウンライトを設置、LDKのみペンダントライトも設置
LDKと洋室に自然素材の漆喰を施工
造作洗面台を設置
しました。リノベーション終了後に募集しようと考えていましたが、退去3日後に申込が入り、従前と比べ約12％家賃値上げに成功しました。
▶こちらのリノベーション部屋詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は空室対策リノベーションの効果についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
部屋探しの多様化が進む中で、最近ではリノベーションを行う物件が増えてきています。今後もリノベーション物件数は増えることが予想されるため、競争に勝ち抜くためには「競合との差別化」を意識した部屋作りが求められます。
またリノベーションによって収益が向上すれば、メインバンクの格付けも改善され…
借入金利の引き下げ
好条件の借り換え／新規融資
が期待できるため、賃貸経営はこれまで以上に安定するでしょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント