築年数が経過すると物件資産価値が低下してしまいます。そのため新築時と比べ空室が目立ちまた家賃値下げしなければ客付けができないため、収益性＆稼働率は確実に低下します。
最近では部屋探しの多様化が進み築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。そのため資産価値が向上するリノベーションを行うことで早期客付け＋家賃値上げが可能となるため、収益性＆稼働率改善が期待できます。
ただ空室対策リノベーションは、多額の費用が発生するため貸主の中には「本当に効果が期待できるか？」懐疑的に感じる方がいますが、築年数が20年以上経過している物件は空室対策リノベーションを行うと従前と比べ訴求力が高まるため早期客付け＋収益改善が期待できます。
本投稿は空室対策リノベーションの効果についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションとは？
空室対策リノベーションとは、空室を早期に埋めることを目的としたリノベーションのことです。
近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が飽和状態のため空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築年数の古い物件は早期客付けを目指すため家賃値下げを行っているものの供給数が多いため効果は期待できません。
冒頭でもお伝えした通り築年数が古い物件の空室長期化／家賃値下げの原因は「物件資産価値が低下」しているからで、価値を高めるリノベーションを行えば新築と比べ…
デザイン性が優れている
家賃がリーズナブル
なため反響数増加→早期客付けが期待でき、新築／築浅物件入居検討している方もターゲットとなるためリノベーションを機に家賃値上げして集客することは可能です。
２．空室対策リノベーションは本当に効果あるの？
空室対策リノベーションを行うと、早期客付け／収益アップ／更新時家賃値下げ回避が期待できます。それではそれぞれのメリットをお伝えいたします。
１）早期客付け
部屋探しされる方がインターネットで物件情報を確認する際、半数以上の方は水回りは必ず確認していることがat－homeのリリースで分かっています。
リノベーションする物件は水回りを一新しているため、賃貸検索サイト内の反響を増やすことができ、また成約ターゲットが気にいる室内インテリアを意識した部屋作りしているため、通常のリフォーム物件と比べ訴求力が向上→早期客付けに繋げやすくなります。
２）収益アップ
リノベーション物件は基本的に設備を一新しているため、同築年の物件と比べ物件価値が向上しています。そのためリノベーションを機に家賃値上げしても内見者は「家賃以上の価値がある」と判断してくれるため、家賃相場より高い家賃設定でも入居促進＋収益アップが期待できます。
３）更新時家賃値下げ回避
契約更新の際借主から家賃値下げをお願いされることがあります。
背景には現況家賃と家賃相場との乖離を挙げることができますが、資産価値を高めるリノベーションを行えば目減りを抑えることができるため、従前と比べ更新時の家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
つまり空室対策リノベーションを行うことで…
空室による家賃機会損失を最小限に抑える
資産価値向上しているため家賃UPしても客付けできる
リノベーション価値の目減りが抑えられるため値下げ交渉が入りにくい
ことから安定した家賃収入を得ることが期待できます。
３．空室対策リノベーションで失敗しないためには？
築年数が古い物件をリノベーションすると、物件資産価値が向上するため早期客付け＋収益アップ効果が期待できますが…
強気の家賃設定にする
リノベーションのクオリティーを下げる
リノベーション終了後の室内確認
を怠ってしまうと早期客付けが難しくなり、家賃値下げ／空室長期化／クレームリスクが高くなってしまいます。
リノベーションは基本的に収益改善を目的としています。そのためリノベーションクオリティーを下げるようなことをしてしまうと「家賃が高い」イメージが先行してしまうため失敗してしまいます。
▶リノベーション失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．空室対策リノベーション事例紹介
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っています。3棟20戸を所有14戸リノベーション改修済みとなっています。
弊社リノベーションは、競合物件との徹底的な差別化／価格競争からの回避を目的とした「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開。
自然素材の材料をリノベーション部屋に取り入れることで、資産価値を最大化させることに成功し最大で家賃を8～10%値上げさせることに成功しています。
直近のリノベーションは昨年6月に行い、リノベーション内容は…
３DK→2LDKに間取り変更
キッチンを弊社オリジナルのカフェスタイルに変更、IKEA製キッチンカウンター新設
和室の畳をおしゃれな琉球畳に変更
しています。こちらの部屋はリノベーション個所を抑え家賃をリーズナブルにしたセカンドライン仕様となっていますが、退去後すぐに成約となりました。
▶こちらのリノベーション部屋詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は空室対策リノベーションの効果についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
部屋探しの多様化が進みリノベーションがされていえば、築年数で物件判断する方は殆どいないと言っても過言ではありません。
ただ今後リノベーション物件は増加することが予想されるため、競争に勝ち抜くためには「競合との差別化」を意識した部屋作りをしないといけません。
またリノベーションで結果（収益アップ）が出れば、メインバンクの格付けが高くなり…
借入金利の引き下げ
好条件の借り換え／新規融資
が期待できるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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