不動産投資は他の投資と比べ景気の影響を受けにくいため、借主さえ見つければ安定した家賃収入を得ることができ、煩わしい管理業務を管理会社に委託することで、会社員でも副業感覚で不動産投資を行うことができます。
ただ上記はあくまでも「光」の部分であり、賃貸経営には「影」＝デメリットの部分もあります。
影の部分を把握していないまま賃貸経営をしてしまうと、将来的に収入が減ってしまい大変なことになってしまいます。
本投稿は、賃貸経営の光と影をそれぞれ紹介し、陰になった場合どのような対処を行えばいいのか、弊社事例を交えてご紹介致します。
▼目 次
１．何もしなくても家賃が入るのは、築10年ぐらいまで
不動産投資の最大のメリットは、長期的に家賃収入が入りインフレに非常に強い点です。
国債などはインフレが発生すると価値が下がる可能性がありますが、不動産は現物であるためインフレ時に有利に働くメリットがあります、そのため投資期間中は入居者から家賃収入を受け取れるので、不労所得が期待できます。
ただ不動産価値（上物）は、年数が経過すると下落していくため、築10年を過ぎると価値が低下し「新築時と同じ家賃を維持すること」は出来なくなってしまいます。
一般的に「築年数が10年を経過」するたびに、家賃相場が一気に値下がり傾向となります。近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態のため、資産価値を高めた空室対策を行わないと、家賃値下げしても客付けが難しくなってしまいます。
特に気を付けないといけないのがサブリース契約です。
サブリース契約のメリットは空室が何室発生しても毎月の家賃入金は変わらないところ。
しかし築年数の経過と共に家賃相場は下落するため「現況家賃と家賃相場に乖離」が発生する可能性が高くなりサブリース会社の損失が大きくなってしまいます。
そこでサブリース会社では契約更新のタイミングで、現況家賃と家賃相場の乖離を是正するため借地借家法第32条1項を適用し、貸主に家賃減額請求を行います。同法によりサブリース会社は借主の立場となるため要求を拒否することはできません。
特に築年数が経過すると家賃相場自体が下落するため、物件によってはキャッシュフローが悪化する可能性もあります。
２．土地選びが重要と言われても…
不動産投資は、賃貸需要が期待できるエリアに建てなければ意味がありません。そのため不動産投資が成功するかどうかは土地次第といっても過言ではありません。
ただしたとえ賃貸需要が期待できるエリアに物件を建てたとしても…
社会情勢の変化（例：リーマンショックによる不況／新型コロナウイルス出現による郊外転居）
企業・文教施設の移転
が発生すれば、好エリアに物件があっても一気に空室率が悪化してしまいます。つまり好エリアに物件があったとしても賃貸経営が順調にいくとは限りません。
３．人気設備をつければいいわけではない
築年数が経過すると設備の減価償却が終了するため利便性／機能性が低下しますが、設備投資することで反響数／成約率は高くなります。
例えばインターネット無料化は、入居日当日からインターネットが利用でき更に開設工事／毎月の使用料が無料となるため、設置対応することで入居促進効果が期待できると言われています。
ただし、インターネット無料化にしたからと言って必ずしも喜ばれるとは限りません。
株式会社Link Lifeが2021年に発表したリリースによると、インターネット回線に不満／不満はあるが我慢できないほどではないと回答した方は約75％いることがわかりました。
インターネット無料物件では「一つの回線を各部屋で共有」するため、時間帯によっては通信速度が低下する恐れがあります。通信速度低下は劣化ではないことから管理会社／貸主は一切対応することができません。
インターネットはプライベートも含めなくてはならないものとなっています。そのため通信速度が低下しがちになれば、借主不満度は高くなり最悪退去してしまうことも考えられます。
▶インターネット無料物件のデメリット詳細は、こちらをご覧下さい。
４．不動産投資で成功したいのであれば、差別化
GMO賃貸DX WEBメディア編集部の調べによると、貸主が賃貸経営で感じる将来の不安で最も多かった意見は「空室率の上昇」でした。
空室率の上昇＝家賃収入減少／家賃値下げに直結する問題ですが、適切な空室対策を行えば空室率悪化は抑えられるだけではなく、安定した家賃収入を得ることができます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は「和室がある2LDK」「築年数が30年目」のため「集客すること自体が難しい」イメージが先行してしまいます。
弊社物件は2017年の繁忙期客付けに失敗してしまったため、翌年から競合他社との徹底的な差別化を図った「カフェスタイル」に特化したリノベーション／独自集客を展開した結果、2年後から満室継続＋増収増益を達成することができ、昨年度はアパート家賃収入が過去最高を更新できました。
近年では部屋探しの多様化が進んだこともあり、リノベーション物件が増えてきました。リノベーションすると資産価値が高くなるため早期客付けがしやすくなるものの、競合物件との差別化を図らなければ資産価値を最大化させることは難しくなります、
今後賃貸空室率はさらに悪化するため、競争に生き残るには徹底的な差別化戦略が重要になります。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、賃貸経営の光と影についてお伝えいたしました。
賃貸経営の光の部分は「安定した家賃収入を得ることができる」「節税対策が期待できる」点ですが、
今後賃貸空室はさらに悪化することを踏まえると、光の部分はあっけなく終わってしまうかもしれません。
しかし陰になっても資産価値を高めるリノベーション＋物件管理の質を高めることができれば、陰から光に変えることは十分期待できます。
ただ光はいつまでも続くことはなく、築年数が経過してくると「空室率の上昇や家賃値下げによる収益悪化＝影の部分」が発生しやすくなるため、築年数に応じた空室対策は必須です。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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