【絶対NG】空室対策する際、適正家賃は無視！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月3日
- 読了時間: 4分
賃貸物件を募集する際には、「募集エリア内の家賃相場」に基づいた家賃設定を行わないと、空室が埋まりにくいとされています。
上記背景には、物件資産価値は築年数の経過と共に下落することが挙げられます。
一般的には築年数が1年増えるごとに家賃が1%下がると言われており、家賃相場も築年数の経過と共に下がる傾向があります。
また部屋探しされる方は事前にエリア内の家賃相場を確認するため、募集家賃と家賃相場に乖離があると「家賃が高い」という印象を持たれてしまい、結果的に家賃が安い物件を選ばれてしまう可能性が高くなります。
空室が一定期間続くと、仲介会社／管理会社は「適正家賃ではない」と判断し、貸主に対し家賃値下げを提案して空室による家賃機会損失を最小限に抑えようとしています。
しかし空室対策として家賃値下げしてしまうと、負のスパイラルに陥り、家賃収益／空室率をさらに悪化するリスクが高まります。
家賃値下げによるリスクをまとめると以下の通りとなります。
リスク①：他の借主からクレームが発生する
募集部屋の家賃を値下げすると、その情報は賃貸検索サイト上に反映されます。
現在入居している借主は同サイト情報を確認している可能性があり、もし値下げしたことがわかると管理会社／貸主にクレームが発生しやすくなります。場合によっては、これがきっかけで退去する方も出てきます。
理由②：家賃値下げ効果が期待できない？
家賃値下げすると賃貸検索サイトでの反響率が急激に上昇し、内見予約が入りやすくなります。
しかし近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態にあるため、全国的に空室率が悪化しています。そのため家賃値下げしても競合物件も客付けのために同様の対応を講じるため、空室が埋まらない場合があります。
理由③：収益悪化
築年数が経過すると修繕費が増加しやすくなります。
仮に家賃値下げして高稼働率を維持できたとしても、修繕費などの支出が増加すればキャッシュが減少するため「損益分岐点」は必然的に高くなります。また近年では日銀が利上げを行っているため、変動金利型のアパートローン金利は上昇しています。
その結果少しの空室で赤字になるリスクが高まるため、収益が悪化しやすくなります。
【絶対NG】空室対策する際、適正家賃は無視！
近年の賃貸市場は需要と供給のバランスが完全に崩れており、特に地方都市においてはその傾向が顕著となっています。
賃貸空室率が悪化すれば客付けできない物件が増加します。特に築年数が古い物件は供給が多く、また最近では借り手有利な状況が続いているため、競争力が低下した築年数が古い物件は、適正家賃で募集しても客付けが厳しくなります。
そのため適正家賃での募集は必ずしも空室対策において有効とは言えなくなっています。
空室を早期に埋め、また安定的な家賃収入を得るには、物件資産価値を高め「入居したくなる」ような部屋作りをするしかありません。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位で、空室率は約3割となっています。
弊社物件は築30年目を迎え、エリア内の築25～30年／２LDK家賃相場は5.1万円であるのに対し、募集家賃は6万円～7万円となっています。
家賃相場と比べ1.1万円～1.9万円高い設定ですが、本執筆時の2025年６月３日現在満室状態であり、2020年以降増収増益を達成しています。
弊社物件が成功したのは…
クオリティーが高いリノベーションを展開することで家賃が高いイメージを持たせない
内見時暮らし方の提案を行い、入居後の生活イメージを連想させるように配慮していること
管理の質を高めることで、家賃が高いイメージを持たせない
ことを意識しているからです。つまり適正家賃以上の物件価値を提供できれば、適正家賃を無視しても集客に問題がないことが示唆されます。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
適正家賃での募集は客付けで有利になる一方で、家賃相場は築年数の経過と共に減少傾向となるため…
家賃滞納
騒音トラブル
などが発生しやすくなります。築年数が経過している物件で安定的な賃貸経営を目指すのであれば、適正家賃は完全無視し、資産価値を高めるリノベーションを行った方が、収益生徒物件稼働率が改善できるためメリットが大きくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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