空室対策を行う際には「エリア内の競合物件の動き」を確認することが非常に重要です。特に家賃は家賃相場を意識しないと客付けは難しいと言われています。
しかし適正家賃に設定しても部屋が埋まらない場合があり、更に以下対策を行っても客付けがうまくいかないことがあります。
インターネット無料化することで、賃貸検索サイトの反響数を高める
広告料を増額し、紹介されやすい環境を作る
家賃をさらに値下げして、同サイト反響数を高める
なぜ空室対策しているのに、部屋が埋まらないのか？弊社代表はその理由として以下の２つが要因であると考えています。
賃貸供給数飽和による空室率悪化
同質化物件の増加
日本の人口は2008年をピークに減少傾向ですが、一方で賃貸物件の供給数は一部エリアを除き飽和状態です。
空室率悪化は二極化を生み、特に競争力が低下した築20年以上の物件は資産価値が下がるため空室が埋まりにくくなっています。また空室対策を行っても同質化が進みやすく、問題解決が難しくなるという課題があります。
つまり賃貸需要より供給数が上回っている以上…
インターネット無料化
広告料倍増
家賃をさらに値下げ
対策をしても、競合物件も同等の空室対策を行う可能性が高くなるため、空室で悩む貸主はさらに増加することが予想されます。
競争力が低下している築年数が古い物件が今後生き残るには、従来の空室対策から脱却し、ランチェスター戦略を採用して差別化を強化することが必要です。このアプローチにより競合物件との差別化が図れるため、魅力的な物件として位置づけることが可能になります。
ランチェスター戦略を賃貸業界に置き換えると、強者は「新築、築浅物件」／弱者は「築年数が古い物件」になると思います。それぞれの対応策は以下のとおりです。
弱者である築古物件が生き残るためには、強者が真似できない差別化戦略を全面的に打ち出し、得意技で戦うことが重要です。
一般的に築古物件の差別化戦略としてリノベーションが挙げられます。
リノベーションとは古くなった部屋を新築並みに蘇らせる方法で、これにより築年数の古さは全く感じられずリーズナブルな家賃帯で募集できます。そのため最近ではあえてリノベーション物件選ぶ方が増加し、入居希望者を築浅物件から奪うことが可能になります。
ただし競合リノベーション物件との差別化を図らなければ、ランチェスター戦略上の差別化戦略とは言えません。差別化リノベーションを行う際には…
集客ターゲットをペルソナ設定する
集客ターゲットが好きなインテリアにする
競合他社が絶対真似できない設備などを導入
するとクオリティーが高くなるため家賃が高くても住みたいと考える人が多くなり集客が楽になります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。リノベーションする際…
成約のカギを握る20～30代女性が気に入るカフェスタイルに特化した部屋にする
自然素材を取り入れたカフェスタイルに特化したリノベーションを行い差別化を意識
するようにしています。
もともと弊社物件は家賃相場を無視した家賃設定していましたが、リノベーションを機に家賃8～10％値上げして募集しています。その結果2020年以降早期客付けに成功し増収増益を達成。また物件稼働率も大幅に改善し安定した家賃収入を得ています。
この成果は徹底した差別化戦略リノベーションを行ったことが要因であると考えています。
▶弊社リノベーション実績は過去記事をご覧下さい。
弊社物件が行った差別化リノベーションは、恐らく今までの空室対策とは一線を画したものであり、同様の考え方を持つ貸主／管理会社は少ないです。
本投稿をご覧になった方は「現在の空室状況を何とかしたい」「空室対策に興味を示している」方だと思います。
しかし本当に結果を出すことができるのか、リノベーション費用をどう捻出すればいいのかわからない方は多いと思います。わからない方は是非下のボタンをクリックして専用ページをご覧下さい。一読して頂けると嬉しいです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
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