賃貸更新料なしは、退去予防に効果的か？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年12月27日
- 読了時間: 6分
更新日：7月4日
賃貸物件の契約形態には、大きく分けて2種類あります。
ひとつは契約期間満了後に更新が発生しない「定期借家契約」と、もうひとつは契約を更新し続けることで長期入居可能な「普通借家契約」です。
一般的には多くの物件で普通借家契約が採用されており、通常は2年毎に契約を更新する際に更新料が設定されている場合が少なくありません。
しかし、借主にとって更新料の負担はデメリットとしか言えず、これを廃止することで退去予防が期待できるのではと考えられるものの、果たして実際にどれほどの効果があるのでしょうか？
本投稿は、賃貸更新料を見直すと退去予防に効果的かについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸更新料廃止におけるポイント”
１．賃貸更新料とは？
本題に入る前に、賃貸更新料について簡単に説明します。賃貸更新料とは、契約更新時に月々の家賃とは別に貸主に支払う手数料のことです。
この更新料が設定されている背景には、契約手続きに対する「手間賃」という意味合いがありますが、実際のところは貸主の臨時収入的な側面が強いものとなっています。
賃貸更新料は地域ごとの慣習による要素が大きく、地域によっては更新料の設定自体がない場合もあります。さらに金額についても地域ごとに大きな違いがあります。
▶更新料設定エリアの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．賃貸更新料廃止によるメリット
これまで導入されていた賃貸更新料を廃止した場合、どのような効果が見込めるのでしょうか？考えられる主な効果は次の2点です。
借主の負担軽減
入居促進効果
それではこれらの効果について、順に詳しく説明していきます。
借主の負担軽減
賃貸更新料は地域によって差があるものの、一般的には家賃1か月分程度となる場合が多いです。しかし更新料が設定されていると、更新月には管理会社に支払う金額が通常の2倍近くなります。
例えば、家賃5万円の部屋に7年間入居し、更新料が家賃1か月分という条件の場合、契約更新は3回行われ、その総額は15万円に達します。
もし更新料がなかった場合、その15万円が事実上借主へのキャッシュバックのような形となり、金銭的負担が軽減されます。
これにより、借主が長期的に部屋を借り続ける可能性が高まり、安定した入居率につながると考えられます。
入居促進効果
株式会社ウチコミが「賃貸契約の際に特に負担に感じている費用」について調査したところ、一定数の人が更新料を負担に感じていることが明らかになりました。
借主が負担感を抱きやすい費用の上位3つは、以下の通りとなっています。
礼金：17.7％
仲介手数料：15.9％
更新料：12.2％
仲介手数料は仲介会社の契約報酬に関連する者であり、貸主が直接的に関与する部分ではありません。しかし、礼金及び更新料については、貸主の判断次第で対応可能な費用です。
仮に礼金及び更新料を設定しない場合、借主が心理的な負担を感じにくくなる傾向があるため、その結果として入居促進効果が期待できると言えるでしょう。
▶株式会社ウチコミが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
３．賃貸更新料廃止効果は期待できる？
弊社代表は賃貸更新料を廃止しても、長期入居／入居促進効果はそれほど期待できないと考えています。その理由をお伝えします。
契約時に納得している
賃貸契約を結ぶ際には、宅地建物取引士の資格を持つ仲介担当者から、契約内容に関する説明を必ず受けています。特に更新料が設定されている物件の場合は、更新時に別途費用が発生する点についても、しっかりと説明を受け、納得した上で契約を行っています。
これらを踏まえると、更新料が設定されていることが、直接的に入居促進に影響を与えるとは断言できないと言えます。
長期入居＝管理の質
更新料設定がなくなることで、金銭的な負担が軽減され、借主にとって大きなメリットとなります。しかし仮に更新料が廃止されたとしても、物件管理の質が低ければ「住みにくい」と感じられ、長期的な入居には繋がりません。
この点に関して、とあるユーチューバ夫婦は、更新料が設定されていない物件に2年間住んだ経験を通じて、そのメリットを実感する一方で、管理の質が低下している点をデメリットとして挙げていました。
弊社物件の場合
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年より家賃値上げを目的とした差別化リノベーションを順次展開しています。
家賃相場より最大1万円以上高い設定で募集し、また更新料も設定しています。
本執筆時の2025年７月４日現在満室となっており、更に平均入居年数は6年以上であることから、更新料設定されていても質の高い管理を維持できれば、更新料を設定することに大きな問題はないと考えられます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸更新料を見直すと退去予防に効果的かについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
新築物件は家賃や初期費用が高額であるにも関わらず、募集が始まるとすぐに部屋が埋まり、建物完成前に満室になることが多い傾向です。
これは物件資産価値が高いからであり、裏を返せば物件資産価値や管理の質が高ければ、募集条件のハードルが多少高くても入居者は埋まりやすくなると言えます。
そのため更新料を廃止したとしても、物件管理の質が低いままでは、仮に客付けできても長期入居は期待しづらく、大きな効果は見込めないと考えた方が良いでしょう。
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