賃貸更新料なしは、退去予防に効果的か？
賃貸物件の契約形態には、大きく分けて2種類あります。ひとつは、契約期間が満了すると原則として契約が終了する「定期借家契約」、もうひとつは、契約を更新することで継続して入居できる「普通借家契約」です。
一般的な賃貸物件では普通借家契約が採用されていることが多く、2年ごとの契約更新時に更新料が設定されているケースもあります。
しかし、借主にとって更新料は契約更新時の金銭的な負担となります。そのため、「更新料を廃止すれば、退去予防につながるのではないか」と考える貸主もいるのではないでしょうか？
結論から言うと、更新料をなくすことで借主の金銭的負担は軽減できますが、それだけで退去を防げるとは限りません。 弊社物件の運営経験からも、長期入居には更新料の有無だけでなく、物件や管理の質も重要だと考えています。
本投稿では、賃貸物件の更新料を見直すことが退去予防に効果的なのか、弊社物件の運営経験をもとにお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸更新料廃止におけるポイント”
更新料を廃止すれば、契約更新時における借主の金銭的負担を軽減できる
更新料の廃止だけで、入居促進や長期入居につながるとは限らない
長期入居には、更新料の有無だけでなく物件や日頃の管理の質も重要
１．賃貸更新料とは？
本題に入る前に、賃貸更新料について簡単に説明します。賃貸更新料とは、契約更新時に月々の家賃とは別に貸主に支払う費用のことです。
賃貸更新料は地域ごとの慣習による要素が大きく、地域によっては更新料の設定自体がない場合もあります。さらに金額についても地域ごとに大きな違いがあります。
▶ 更新料が設定されている地域や相場については、以下の記事が参考になります。
２．賃貸更新料廃止によるメリット
これまで導入されていた賃貸更新料を廃止した場合、どのような効果が見込めるのでしょうか？考えられる主な効果は次の2点です。
借主の負担軽減
入居促進効果
それではこれらの効果について、順に詳しく説明していきます。
借主の負担軽減
賃貸更新料は地域によって差があるものの、一般的には家賃1か月分程度に設定されているケースがあります。更新料が設定されている場合、契約更新月には通常の家賃に加えて更新料などの支払いが発生するため、借主の金銭的負担は大きくなります。
例えば、家賃5万円の部屋に7年間入居し、2年ごとの契約更新時に家賃1か月分の更新料が発生する場合、契約更新は3回となり、更新料の総額は15万円になります。
もし更新料がなければ、この15万円分の負担がなくなるため、長期入居する借主ほど金銭的なメリットは大きくなります。
更新料をなくすことは、契約更新時における借主の金銭的負担を軽減させることができます。ただし、更新料をなくすだけで長期入居につながるとは限らないため、退去予防を考える際には、物件や管理面なども含めて考えることが重要です。
入居促進効果
株式会社ウチコミが「賃貸契約の際に特に負担に感じている費用」について調査したところ、一定数の人が更新料を負担に感じていることが明らかになりました。借主が負担に感じている費用の上位3つは、以下の通りです。
礼金：17.7％
仲介手数料：15.9％
更新料：12.2％
仲介手数料は仲介会社の契約報酬に関連するものであり、貸主が直接的に関与する部分ではありません。一方、礼金や更新料については、契約条件によっては貸主側で見直すことができます。
この調査結果からも、更新料を負担に感じている借主が一定数いることが分かります。そのため、更新料を設定するかどうかは、貸主が入居時や契約更新時における借主の金銭的負担を考えるうえで、検討すべき項目のひとつと言えます。
▶株式会社ウチコミが発表した調査結果はこちらをご覧ください。
３．賃貸更新料廃止効果は期待できる？
弊社代表は、賃貸更新料を廃止するだけでは、入居促進や長期入居に大きな効果があるとは考えていません。その理由をお伝えします。
契約時に更新料を確認している
賃貸借契約を結ぶ際には、家賃や初期費用などとともに、更新料を含めた契約条件について説明を受けます。更新料が設定されている物件であれば、借主は更新時に別途費用が発生することを確認した上で契約することになります。
もちろん、契約時に確認していたとしても、実際の更新時に更新料を負担に感じる借主がいることは、先ほど紹介した調査結果からも分かります。
一方、更新料は入居後に突然発生する費用ではなく、契約時に確認する条件のひとつです。そのため、更新料の有無だけが入居促進や長期入居を大きく左右するとは言い切れないと弊社では考えています。
更新料の廃止だけで効果を判断することは難しい
更新料を廃止すれば、契約更新時における借主の金銭的負担を軽減できます。実際に先ほど紹介した調査でも、更新料を負担に感じている人が一定数いることが分かっています。
一方で、入居促進や長期入居には、更新料の有無だけでなく、家賃や間取り、設備、室内の状態、物件管理など様々な要素が関係します。
そのため弊社では、更新料を廃止することだけで空室対策や入居率改善につながるとは考えておらず、物件そのものの競争力や管理の質も含めて判断することが重要だと考えています。
弊社物件の場合
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年より家賃値上げを目的とした差別化リノベーションを順次展開しています。
家賃相場より最大1万円以上高い設定で募集し、更新料については、大手管理会社に管理を委託しているため、家賃1か月分を設定しています。
本記事執筆時の2026年9月2日現在は満室となっており、さらに平均入居年数は6年以上となっています。
弊社物件では更新料を設定していますが、長期入居につながっている入居者も多くいます。この実績から弊社では、更新料の有無だけで長期入居が決まるのではなく、物件の質や日頃の管理など、入居者が長く住みたいと思える環境を維持することの方が重要だと考えています。
▶弊社リノベーションの詳細は、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
▶更新料の有無だけでなく、入居者に「長く住みたい」と感じてもらえる物件づくりも重要です。弊社が自社物件の運営を通じて考える空室対策の基本については、「空室対策で大切なこととは？」で詳しく紹介しています。
４．まとめ
今回は、賃貸更新料を見直すことが退去予防に効果的なのか、弊社物件の運営経験をもとにお伝えしました。
更新料を廃止すれば、契約更新時における借主の金銭的負担を軽減できます。一方で、更新料をなくすだけで入居促進や長期入居につながるとは限りません。
また、契約内容によって異なりますが、更新料を設定している物件では更新時に貸主の収入となるため、廃止すれば賃貸収入にも影響します。
実際に弊社物件では家賃1か月分の更新料を設定していますが、平均入居年数は6年以上となっています。
この経験から弊社では、安易に更新料を廃止するよりも、物件管理や部屋のクオリティーを高め、入居者が長く住みたいと思える環境を維持しながら更新料を設定する方が、結果的に貸主の安定した賃貸経営につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント