空室対策でDIY型賃貸借にしたほうがいい？

更新日：2月28日

今後の賃貸市場は、人口減少と物件供給数過多が続くため、全国的に賃貸空室率の悪化は避けられません。特に築年数が古い物件が生き残るには、競争力の向上が求められます。

その中でも資産価値を高めるリノベーションが最も効果的です。しかしリノベーションには多額の費用が掛かるため、貸主の中には躊躇される方がいます。

そこで最近注目されているのが、DIY型賃貸借です。

通常の賃貸物件では、入居期間中に「貸主の許可なく造作物」等を設置すると、退去時に借主が原状回復を負担する必要があります。

しかしDIY型賃貸借では原則として「退去時の原状回復を求めない」ため、借主が部屋を自由にカスタマイズできます。これによりDIYが好きな方や興味を持っている方にとっては、非常に魅力な物件と言えるでしょう。

ウチコミタイムズ編集部の調査によると、部屋探しの際DIY可能かどうかを重視する方は全体の約6割に達しています。このため新規集客の一貫でDIY型賃貸借にすることで…

なため、ブルーオーシャン状態となり、集客において有利なる可能性があります。

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ただ賃貸経営を中長期的な視点で考えた際、DIY型賃貸借しないほうが、結果的には経営的にプラスになると弊社では考えています。その理由については以下の通りです。

１）場合によっては、破損させてしまう可能性

DIY型賃貸借は、原則として退去時における「借主原状回復が不要」となります。

しかし入居期間中に「故意過失夜破損や汚損が発生した」場合は、今まで通り借主負担となります。そのためDIY知識が乏しい方が勝手に室内をいじってしまうと、トラブルが発生する可能性が高くなります。

室内をおしゃれにDIYしたとしても人の好みは千差万別です。そのため次の借主が必ずしもそのスタイルを受け入れてくれるとは限らないのが正直なところです。

DIY型賃貸借は築古物件が対象となるため、募集時の家賃設定は相場並み～相場以下になる可能性が高いです。ここで問題となるのが、リノベーションを機に家賃値上げした場合、どちらが貸主にとってメリットがあるかということです。

DIY型賃貸借は「資産価値が高くなっている」とは言えないので、収益性を最大化させることは難しくなります。

一方リノベーションは家賃値上げを目的として資産価値を高めるため、費用が掛かっても安定した収益を確保しやすくなります。

管理会社にとってDIY型賃貸借は、管理会社が知らないうちに借主が自由にDIYを行うため、物件管理が難しくなります。

またDIYの範囲を明確にしないと、退去時にトラブルになる可能性が高くなります。

そのため管理会社ではDIY型賃貸借に対して消極的で、貸主から提案されても管理上のリスクが大きくなるため断られる可能性が高いのが現状です。

DIY型賃貸借にすることで新たな顧客開拓が可能になりますが、実際にはあまり普及しておらず大多数の貸主は収益性を重視しています。そのためDIY型賃貸借で心機一転測るよりも、リノベーション対応した方が費用対効果を最大化できるでしょう。

賃貸空室対策をしても「全くわからない」「どこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

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取締役　長田穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント

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