賃貸の空室が解消しないときオーナーがやってはいけない対策例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 日前
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賃貸物件の平均的な空室期間は約3～4か月と言われていますが、募集時期やエリアによっては多少の変動があるので、あくまで参考値として考えるべきです。
空室が解消されない場合、家賃機会損失が増加し、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。そのため一部の貸主は「焦り」に駆られてその場しのぎの空室対策を行う方がいます。
しかし物件競争力が向上しない空室対策は、客付け効果は一切期待できません。
本投稿は賃貸空室が解消しない時、オーナーが避けるべき空室対策の事例をご紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸の空室が解消しないときオーナーがやってはいけない対策例
一部のエリアを除き賃貸市場は需要と供給が逆転し、借り手有利の状態が続いています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、競争力を向上させない限り客付けすることは非常に厳しくなります。
今回紹介する5つは空室対策に効果的と言われていますが、実際のところ費用対効果はほとんど期待できません。それでは避けるべき空室対策事例をお伝えいたします。
１）家賃値下げ
賃貸検索サイトにおける家賃検索は5,000円単位で設定されています。このため家賃値下げを行うと同サイト反響が増えるため客付け効果が期待でき、空室による家賃機会損失を最小限に抑えられます。
家賃値下げを行うとその情報は同サイトに掲載され、他の借主がその情報を確認することで不満を抱き貸主に対して「家賃値下げを行わないと契約更新しない」といった理論武装が発生するリスクが高まります。
また家賃値下げは家賃収入の減少を招き、さらに一度家賃を下げると元に戻すことが難しくなるため、結果的には負のスパイラルに陥る可能性があります。
今後日銀がインフレ対策として追加の利上げを発表すると、変動金利型のアパートローンなどの借入金利が上昇し、損益分岐点が高まりキャッシュフローの悪化を引き起こすことにもつながります。
そのため安易な家賃値下げが避けるべきです。
２）人気設備
人気設備を充実させると訴求力が高まるため、客付けに有利になることがあります。特にインターネット無料提供や宅配ボックスの設置は、借主の利便性を向上させ入居促進に繋げやすくなります。
しかし同様の対策は競合物件でも行われる可能性が極めて高く、部屋探しされる方は平均3件内見しているため、物件全体のクオリティーが向上しない限り、人気設備の設置だけでは入居の決定要因にはなりません。
３）不適切な広告戦略
早期に部屋を埋めたい場合、広告料を設定すると効果が期待できると言われています。貸主が広告料を設定し、その物件が成約した場合客付けした仲介会社は…
借主から仲介手数料
貸主から広告料
を受け取ることができるため優先的に紹介してくれます。しかし広告料を設定しても顧客の希望条件に合致しなければ、成約に結び付けることが難しくなります。
実際に弊社物件エリア内で広告料を設定した物件は、約4か月空室が続き「家賃1,000円値下げ」「礼金を無料」してようやく成約になりました。
この物件は築20年を超えていますが、原状回復程度のリフォームしか行っていません。このことから、広告料を設定しても必ずしも客付けに効果的であるとは限らないことが示唆されます。
４）入居審査の甘さ
賃貸物件を借りる際には契約前に入居審査が行われます。近年では家賃滞納リスクを避けるために、家賃保証会社を利用するケースが増えています。そのため家賃保証会社を利用する場合、同社も入居審査を行います。
仲介会社が提携している保証会社が、信用情報機関と連携している場合、過去5年間の滞納歴を確認することができます。
滞納歴が判明した時点で基本的に家賃保証会社審査は不合格になりますが、仲介会社によっては提携している別の保証会社に再審査を行い、そちらで入居審査に合格することもあります。
しかし管理会社は滞納歴がある方は信用できないと判断し、入居を許可しない傾向ですが、集金管理物件の場合、最終的な決定は貸主が行います。部屋を埋めたい一心で安易に入居を認めると、入居後家賃滞納が発生するリスクが高まり、結果的に長期入居が難しくなります。
また家賃相場より安い家賃で募集している物件では、属性が悪い借主が入居する可能性があり、騒音トラブルなどが発生し、それが原因で退去となると、再募集時「告知」を行わなければならないため、客付けハードルが一気に高くなります。
５）ペット可能に変更する
賃貸業界では退去時の原状回復費用に関するトラブルを避けたいと考える貸主が多いため、ペット需要が高まっているにも関わらず、ペット可能物件は全体の2割以下と少ないのが現状です。
視点を変えればペット可能に切り替えることで、新たな賃貸需要の掘り起こしが期待でき、入居率を改善させることが期待できます。
しかしペット不可からペット可能にすると、既存借主の中には不満を抱いてしまうリスクが高まり、場合によっては退去する可能性がでてきます。また属性が悪い借主が入居すると、規定された飼育数を超えてペットを飼う可能性があり、その結果退去時の原状回復でトラブルになる可能性があります。
２．空室対策成功事例紹介
弊社物件は賃貸空室率が約3割全国ワースト3位の山梨県にあり、所有物件は築30年を超えています。
空室対策を強化するため、2018年から空き室を随時カフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、全20戸中15戸改修済みで、2025年4月末現在全室満室稼働中です。
弊社物件では空室対策として効果的とされる「インターネット無料」「家賃値下げ」「広告料の増額」などは一切行ってはいませんが、リノベーション事業を開始してから2年後から4期連続で増収増益を達成し、昨年度（2024年）は家賃収入が過去最高を更新しました。
弊社物件があるエリアは、築年数が古い物件が密集する賃貸激戦区ですが、リノベーションによって成果を上げていることは、同質化しやすい空室対策を行っても、期待される効果はあまり得られないことを示唆しています。
３．まとめ
今回は賃貸空室が解消しない時、オーナーが避けるべき空室対策の事例をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸空室が長期化すると、多くの貸主は家賃値下げや広告料の増額、人気設備の設置などの空室対策を検討します。しかし競合物件と同様の対策を行うと同質化が進み、結果として顧客は「なぜこの部屋を選ばなけれならないのか」と疑問を抱くため、選ばれにくくなります。
空室を早期に埋めたい場合は、物件全体のクオリティーを高めることが最も効果的で、特に築20年以上経過した物件は、リノベーションを行うことで競争力が増し、早期客付けが期待できます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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