賃貸の空室が解消しないときオーナーがやってはいけない対策例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月20日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
賃貸物件の平均的な空室期間は約3～4か月とされています。ただし、この期間は募集時期や物件があるエリアによって多少の変動があるので、あくまで参考程度に捉えるべきでしょう。
賃貸物件の空室が長期間解消されない場合、家賃収入の機会を失うことになります。この機会損失は、貸主にとって痛手となり、収入の安定性が損なわれる原因にも繋がります。
そのため一部の貸主は次第に焦りを感じ、短期的かつ表面的な空室対策に頼ってしまうことがあります。
しかし物件自体の競争力が向上させない空室対策では、客付け効果は一切期待できず、また客付けできたとしても、その収入が安定したものとなる保証はありません。
空室を解消するためには、単なる応急処置ではなく、物件価値を本質的に高める施策が求められます。
本投稿は賃貸空室が解消しない時、オーナーが避けるべき空室対策の事例をご紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸の空室が解消しないときオーナーがやってはいけない対策例
賃貸市場では、一部のエリアを除くと多くのエリアで需要と供給が逆転しており、借り手有利な状態が続いています。この影響で、特に競争力が低下した築年数が古い物件は、改善策を講じない限り客付けすることは非常に難しくなります。
今回紹介する5つの対策は、空室対策に効果的だとされるものですが、実際には費用対効果が乏しいケースが殆どです。
以下に、避けるべき空室対策の具体例をご紹介します。
１）家賃値下げ
賃貸検索サイトでは、家賃検索が5,000円刻みで設定されています。このため家賃値下げを行うと、サイト上での反響が増加して、客付け効果が期待でき、空室による家賃機会損失を最小限に抑えられます。
しかし、家賃値下げを行うとその情報が同サイトに掲載されるため、他の借主が値下げ情報を確認すること不満を抱く可能性があります。そしてこの不満が「家賃値下げしなければ契約更新しない」といった形で貸主に対する対抗手段として現れるリスクが高まります。
さらに、家賃値下げは直接的な収入減少を招くうえ、一度家賃を下げると元に戻すことが難しくなるため、最終的には負のスパイラルに陥る危険性があります。
加えて、今後日銀がインフレ対策として追加の利上げを発表すると、変動金利型のアパートローンなどの借入金利が上昇し、その結果。損益分岐点が高まりキャッシュフローの悪化を招く可能性があります。
以上の理由から、安易な家賃値下げが避けるべきだと言えます。
２）人気設備
物件の魅力を高めるためには、人気設備を充実させることが効果的であり、結果的に客付けを有利にする場合があります。
特に、インターネット無料サービスや宅配ボックスといった設備は、付加価値が高く、借主にとって利便性を大幅に向上させるため、顧客の興味を引きやすくなり、入居促進に繋がる可能性が高まります。
ただしこのような対策は、競合物件でも採用されるケースが非常に多い点を考慮する必要があります。
さらに部屋探しされる方は平均3件内見しているため、物件全体のクオリティー、例えばデザインや清潔感、管理状態などが悪ければ、人気設備を充実させても、それ単独では入居の決定的な要素とはなり得ません。
一部の施策に頼るのではなく、総合的な戦略を練ることが重要です。
３）不適切な広告戦略
早期に部屋を埋めたい場合、広告料を設定すると効果が期待できると言われています。貸主が広告料を設定し、その物件が成約した場合客付けした仲介会社は、以下の受け取ることができます。
借主から仲介手数料
貸主から広告料
これにより仲介会社はその物件を優先的に紹介してくれます。しかし広告料を設定しても物件が顧客の希望条件に合致しなければ、成約に結び付けることが難しくなります。
具体的な例として、弊社物件エリア内にある競合物件では、繁忙期直前の11月から広告料を設定して募集を開始しました。しかしその後約4か月空室が続き、「家賃1,000円値下げ」「礼金を無料」してようやく成約に至りました。
この物件は築20年を超えていますが、原状回復程度のリフォームしか行っていません。このことから、広告料を設定しても必ずしも客付けに効果的であるとは限らないことが示唆されます。
４）入居審査の甘さ
賃貸物件を借りる際には、契約前に必ず入居審査が行われます。この審査は、物件を管理する管理会社や貸主が、借主の家賃支払い能力や信用状態を確認する重要なプロセスです。
近年では家賃滞納リスクを避けるために、家賃保証会社を利用するケースが増えています。そのため家賃保証会社も、独自に入居審査を行います。
仲介会社が提携している保証会社が、信用情報機関と連携している場合、過去5年間の滞納歴を確認することができます。
その結果もし滞納歴が判明した場合、基本的に家賃保証会社審査は不合格になります。しかし仲介会社によっては提携している別の保証会社で再審査を行い、そこで入居審査に合格することもあります。
家賃保証会社審査が通過すると管理会社審査となりますが、管理会社は滞納歴がある方について「信用できない」と判断し、入居を許可しない傾向が強いです。
ただし、貸主が最終的な決定権を持つ集金管理物件では、事情が異なる場合があります。部屋を埋めたい理由で、入居を認めることがありますが、安易に認めてしまうと入居後家賃滞納が発生するリスクが高まり、結果的に長期入居が難しくなります。
さらに家賃相場より安い家賃で募集している物件では、属性が悪い借主が入居する可能性があり、騒音トラブルが発生するリスクが高まります。これが原因で退去となった場合、再募集時「告知」を行わなければならないため、客付けハードルが一気に高くなります。
５）ペット可能に変更する
賃貸業界では、退去時の原状回復費用をめぐるトラブルを避けたいと考える貸主や管理会社が多いため、ペット需要が高まっているにも関わらず、ペット可能物件は全体の2割以下にとどまっているのが現状です。
しかし視点を変えれば、ペット可能に切り替えることで、新たな賃貸需要の掘り起こす絶好のチャンスとも言えます。特にペットを飼いたいニーズが増えている現代では、これに対応することで入居率の改善も十分期待できます。
しかしペット不可からペット可能にすると、既存借主の中には不満を抱く可能性が高く、場合によっては退去に繋がるリスクも考慮しなければなりません。
またペット飼育に関するルールを遵守しない借主が現れる可能性も、否定できません。例えば、規定された飼育数を超えてペットを飼うケースなどです。
このような場合、退去時の原状回復費用に関するトラブルが、発生しやすくなるため、管理側としても慎重な判断が求められます。
２．空室対策成功事例紹介
弊社物件は、賃貸市場における競争が一層激化している山梨県にあります。エリア空室率が約30％と高く、加えて、弊社物件は築30年以上経過しており、老朽化が目立ち始めています。
このような賃貸環境において空室率改善を目的とし、弊社では従来の手法にとらわれない革新的な取り組みを進めています。具体的には、2018年より空き室を順次「カフェスタイルに特化したリノベーション」するプロジェクトを開始し、現在まで全20戸中15戸の改修を完了。
2025年6月末時点で、全20戸が満室状態で稼働しています。特筆すべきは、弊社が一般的な空室対策とされる「インターネット無料提供」「家賃の値下げ」「広告料の増額」といった施策を一切行わず、独自のリノベーション事業のみ、注力している点です。
このリノベーション事業は開始後約2年を経て、その効果が顕著に現れ始め、4期連続で増収増益を実現しました。さらに昨年度（2024年）においては、過去最高額の家賃収入を達成し、大きな成果を上げています。
弊社物件があるエリアは、築20年以上経過した物件が密集し、多様な賃貸物件が競争を繰り広げている激戦区となっています。しかし、弊社のリノベーション戦略がこうした競争環境下で成功していることは、画一的な空室対策では期待できる効果が得られない場合が多いことを示唆しています。
この結果は、差別を図るための独自性のある取り組みが、長期的な賃貸経営においていかに重要であるかを、裏付けるものと言えるでしょう。
３．まとめ
今回は賃貸空室が解消しない時、オーナーが避けるべき空室対策の事例をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸物件の空室が長引くと、多くの貸主が様々な対策を検討しがちです。家賃を値下げしたり、広告料を増額したり、人気の設備を導入したりといった方法は、確かに効果的に思えるかもしれません。
しかし競合物件と似たような施策ばかりに頼ると、物件の独自性が失われがちになります。その結果、借り手は「この部屋を選ぶ理由が見つからない」と感じ、他の物件に流れてしまいます。
空室を早くに埋めるには、物件全体のクオリティーを底上げすることがカギとなります。特に築20年以上経過した物件は、リノベーションを行うことで大幅に競争力を向上させることができます。
こうした改修により、物件の魅力は劇的に高まり、早期客付けが期待できるようになります。
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