賃貸空室対策5つの方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月2日
- 読了時間: 7分
地方都市における賃貸物件の供給はすでに飽和状態にあり、一部エリアでは空室率が30％台に達しています。今後人口減少が進むにつれて賃貸空室率はさらに悪化することが予想されます。
空室を早期に解消するためには効果的な空室対策が不可欠です。しかし今後の賃貸競争は一層激化するため従来の空室対策では通用しなくなるでしょう。
これからの空室対策で最も重要となるのは借主の視点です。借主が「入居してよかった」と感じるような部屋作り／物件管理を行うことで、差別化が図れるため、早期成約＆長期入居に繋げることができます。
弊社物件は築年数が古く、物件がある山梨県は賃貸空室率ワースト3位ですが、入居者目線で空室対策を行った結果2020年以降4期連続で増収増益を達成し、弊社空室対策は多くのメディアから注目されています。
本投稿は弊社物件で実際に行っている効果的な５つの空室対策について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で特に重要なポイント5選”
１．【効果的】賃貸空室対策5つの方法とは？
冒頭でもお伝えた通り弊社物件件がある山梨県は、賃貸空室率が全国ワースト3位となっています。そのため競争力が低下している築年数が古い物件は価格競争が激化し、一部の物件は空室が長期化しています。
このような状況下の中で、弊社物件は本執筆時の2025年６月２日現在、家賃値下げすることなく満室を維持しています。これは借主の視点に立った空室対策が功を奏した結果です。
弊社空室対策が成功している要因は、以下の対策を徹底的に行っているからです。
ターゲットにあったリノベーション
徹底的な物件清掃
管理の質を徹底的に高める
初期費用を抑える
家賃は絶対に下げない
それではそれぞれの対策について、詳しく見ていきましょう。
１）ターゲットに合致したリノベ
築年数が経過すると物件資産価値が低下します。資産価値の低下を緩和するためには、資産価値を向上させる対策が必要です。具体的にはリフォーム／リノベーションが該当します。
多くの貸主は空室対策の重要性は理解しているものの、「貸主目線でリフォームやリノベーション」を行いがちであり「コストダウン」「過去の成功事例」を意識するため、訴求効果が期待できないあやふやな部屋となってしまいます。
近年の賃貸市場は借り手有利であり、今後もこの傾向は変わらないでしょう。そのためリフォーム／リノベーションを行う際は、借主の視点にたった部屋作りを意識することが重要です。
弊社物件は2018年から空き部屋を随時リノベーションしており、弊社代表は「顧客満足度を最大化しなければ長期入居につながらない」と考え、コストを意識せずにクオリティーが高いリノベーション部屋を提供しています。
弊社物件は２LDKであるため、20～30代の方が多く入居されます。
そこで成約ターゲットを20～30代女性に絞り、人気の高いカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開した結果、長期入居と早期成約を実現できるようになりました。
またリノベーション費用がかかっても入居中にペイできるため、2020年以降増収増益を継続することに成功しています。
▶弊社の成約ターゲットの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）物件清掃
「メラビアンの法則」によると、人の第一印象は3～5秒で決まると言われています。そのため募集部屋のクオリティーを高める／清潔な物件は内見者に好印象を与え成約率を大幅に向上させることができます。
弊社物件では代表自ら「平日の午前中に物件清掃」を行っています。ほぼ毎日物件清掃を行うことで飛び込みで内見が入っても物件第一印象が良くなり、入居促進につながることが期待できます。
▶共用部の清掃重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）管理の質を高める
不動産投資を成功させるためには、退去件数を抑えることが重要です。
賃貸物件における退去の大半は転勤や転職／戸建てや分譲住宅への住み替えによるものですが、中には「物件クオリティーが低い」という理由で退去される方がいます。
Alba Link不動産総研のリリースによると「（賃貸アパートに）引越し後に後悔したと回答した人は約9割」いることがわかりました。その詳細を見てみると…
ワースト1位：騒音問題
ワースト2位：日当たり
ワースト3位：借主トラブル
騒音問題と借主トラブルは物件管理上の問題であり、これらの問題が発生する要因としては…
入居審査を緩めた
家賃値下げした
吸音対策を施したリフォーム／リノベーションをしていない
可能性が高いです。入居審査を緩める／安易に家賃値下げを行うと「属性が悪い借主が入居する」リスクが増加し、その結果、騒音トラブルが発生しやすくなり、退去のきっかけを作ってしまいます。
また築年数が古い物件では合板フローリングが多いため、歩き方に気を付けないと騒音トラブルに発展しやすくなります。
物件管理が低い物件は内観／外観クオリティーが著しく低下し、仲介会社側も紹介を避けるようになりるため空室が長期化する可能性が高まります。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しており、借主から設備不良連絡が入った場合概算費用が10万円以下であれば貸主決裁不要で、すぐに対応するように指示を出しています。
さらにリノベーションを機に家賃値上げし、吸音効果が期待できるクッションフロアを施工したため、騒音／借主トラブルはほとんど発生していません。
その結果長期入居と、更新時の家賃値下げ回避に成功しています。
４）初期費用
賃貸初期費用は「家賃4～6か月分の費用を一括で支払う」必要があるため、借主にとっては大きな負担となります。
もし初期費用が大幅に安くなれば、浮いた費用を引っ越し費用／家具家電の購入に充てられるため、入居促進効果が期待できます。
弊社物件ではとある方法で、初期費用を相場の３分の1程度まで圧縮することに成功しています。その結果内見時の入居申込率は驚異の8割以上（一般的は約2割）となっています。
初期費用を大幅に抑えるテクニックは、有償コンサルティングをお申込みされた場合のみ、お伝えいたします。詳細はこちらをご覧下さい。
５）家賃は下げない
空室対策としての「家賃値下げ」は、ある意味で逆行しているかもしれません。
家賃値下げは成約率を向上させる果がありますが、その一方で借主属性は悪化し、特に騒音問題が原因で退去になると、再募集する際「告知義務」の対象となるため、客付けが非常に厳しくなります。
また家賃値下げは同一物件内で家賃乖離を生むため、家賃値下げ要求が発生しやすく、場合によっては退去のきっかけを作ることにもなります。
弊社物件では資産価値を最大化させるリノベーションを展開しているため、内見時／更新時に家賃値下げをお願いされることはほぼありません。
２．まとめ
今回は弊社物件で実際に行っている効果的な５つの空室対策について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した空室対策は、競合他社ではまず対応していないものばかりです。
顧客満足度を高める空室対策は一見すると「手間とコスト」がかかるように思われるかもしれませんが、実際には借主だけではなく管理会社／仲介会社にもメリットがあります。これにより四方ヨシの関係性を築くことができるのです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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