陥りがちな賃貸リフォーム失敗例5選
「賃貸リフォームをしたのに、なかなか客付けができない」
弊社の無料コンサルティングでは、このようなお悩みを抱えるオーナー様からご相談をいただくことがあります。
立地条件に大きな問題がなく空室が埋まらない場合、考えられる原因のひとつが、入居希望者のニーズとリフォーム内容が合っていないことです。
例えば、工事費をかけて内装を新しくしても、室内の統一感がなかったり、水回り設備の古さが目立ったりすると、競合物件と比較された際に不利になる可能性があります。
本記事では、無料相談で気づいた問題点や実際の賃貸経営経験を踏まえ、陥りがちな賃貸リフォームの失敗例５つと、その失敗につながる理由について解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
賃貸リフォームをしても空室が埋まらない原因のひとつに、入居希望者のニーズとリフォーム内容が合っていないことがある。
室内の暗さ、水回りの老朽化、内装の統一感不足、人気設備への過度な期待などが、賃貸リフォームで陥りがちな失敗につながる。
リフォームで失敗しないためには、貸主の好みや過去の成功体験だけで判断せず、入居ターゲットと競合物件を踏まえて工事内容を検討することが重要である。
１．客付けがうまくいかない最大の理由
アットホームが2025年10月に公表した調査によると、賃貸物件への引越し経験者の66.8％、引越し検討者の73.2％が、SUUMO等の賃貸検索サイトを利用して物件を検索していることがわかりました。
また、Alba Link 不動産総研が2022年に実施した調査では、賃貸物件を決めるまでの平均内見件数は3.0件、3件以上内見した人は65.8％でした。
これらの調査から、内見者は賃貸検索サイトで希望条件に合う物件を探し、複数の部屋を比較しながら入居先を検討していることがうかがえます。
そのため、同じエリア・家賃帯で募集している競合物件と比較した際、内装や設備の魅力が劣っていれば、適正家賃で募集していても選ばれない可能性があります。
また、客付けがうまくいかない原因のひとつに、貸主が過去の成功体験にとらわれていることも考えられます。
例えば、「以前は広告料を2か月分設定すれば空室が埋まった」「家賃を5,000円下げれば入居者が決まった」「知り合いの仲介会社に依頼すれば何とかなった」といった経験です。
しかし、入居希望者のニーズや物件の探し方は時代とともに変化しています。過去に効果があった募集方法でも、現在の市場環境では十分な成果が得られない場合があります。
そのため、広告料の増額や家賃の値下げを検討する前に、同じエリア・家賃帯の競合物件と比較し、自分の物件が入居希望者からどのように評価されるかを確認することが大切です。
２．陥りがちな賃貸リフォーム失敗例5選
賃貸リフォームを行っても客付けがうまくいかない場合、リフォーム内容が入居希望者のニーズに合っていない可能性があります。
その原因を把握しないまま追加工事を行うと、費用が増えるだけでなく、空室の長期化につながるおそれもあります。
本章では、賃貸オーナーが陥りがちなリフォームの失敗例を5つ取り上げ、客付けがうまくいかなくなる原因を解説します。
１）部屋が暗い
退去後の原状回復では、内装の状態が良ければ、壁紙や床材を張り替えず、そのまま活用することがあります。
しかし、壁紙は時間の経過とともに紫外線などの影響で変色し、日焼けや黄ばみが目立つことがあります。また、築年数が経過した賃貸物件の中には、ダークブラウン系の床材を使用している部屋もあります。
ダークブラウンなどの暗い色は、一般的に光の反射率が低く収縮色と呼ばれています。そのため、床などの広い面積に使用すると、部屋が実際より狭く感じられたり、圧迫感を与えたりすることがあります。
さらに、窓が少ない部屋や採光条件が悪い部屋では、自然光が室内の奥まで届きにくく、日中でも照明が必要になる場合があります。
このように、壁紙の変色や床材の色、採光条件などが重なると、室内全体が暗い印象になるため、内見時に入居を見送られる恐れがあります。
▶室内を明るく、広く見せる内装の工夫については、関連記事「賃貸リノベーションで狭い部屋を広く見せるコツ」をご覧ください。
２）水回りが整備されていない
アットホームが2025年に実施した調査によると、賃貸物件を探している方が賃貸検索サイトで必ず見たい写真として、「風呂」が70.4％、「トイレ」が71.1％、「キッチン」が64.3％となっており、水回りへの関心が高いことが分かります。
また、株式会社AZWAYが2026年に発表した調査では、物件候補から外したくなる条件として、「水回りが汚い、古さが強い」と回答した方が63.6％いました。さらに、物件を候補から外す条件について、家賃が安くなっても再検討しないと回答した方は41.3％でした。
築年数が20年を超えてくると、水回りの老朽化が目立ちやすくなってきます。しかし、水回り設備をリニューアルするには多額の費用がかかるため、少しでもコストを抑えたい貸主にとっては、設備投資に消極的になりがちです。
目先のリフォーム費用を抑えることばかりを優先し、入居希望者が重視する水回りの改善を後回しにしてしまうと、結果的に家賃を値下げしても空室が長期化する可能性があります。
▶水回り設備の改修費用を抑える方法については、関連記事「賃貸水回りリフォーム費用を安く抑えるコツ」をご覧ください。
３）アクセントクロスの選び方で失敗する
空室対策の一環としてリフォームを機にアクセントクロスを施工する物件は多いと思います。比較的少ない費用で部屋の印象を変え、おしゃれな空間を演出できるため、入居促進につなげやすくなります。
しかし、貸主や管理会社がアクセントクロスの色や柄を事前に決めることが多いため、必ずしも入居希望者の好みに合うとは限りません。
例えば、個性的な色や柄のアクセントクロスを採用した場合、内見者が所有している家具やカーテン、好みのインテリアとの相性が悪く、室内全体のコーディネートが難しくなる可能性があります。
実際に、Re壁研究所が2015年に実施した調査では、今後自宅の壁紙を張り替えたいと回答した方のうち89％が、「壁紙は部屋のインテリアに合わせて選びたい」と回答しています。
また、株式会社クレアスライフが2022年に公表した調査では、好みのアクセントクロスについて「グレーやベージュなどシンプルなアースカラー」が50.6％だった一方、「全面ホワイト（アクセントクロスなし）」も26.6％を占めました。
これらの調査からも、アクセントクロスは単におしゃれな色や柄を選べばよいわけではなく、入居希望者の好みや家具との調和を考慮することが重要になります。
特に、一定の内見数があるにもかかわらず成約につながらない物件で、個性的なアクセントクロスを採用している場合は、その色や柄が入居希望者に敬遠される原因の一つになっている可能性があります。
アクセントクロスを選ぶ際は、貸主自身の好みだけで判断せず、入居ターゲットが家具やインテリアを合わせやすいデザインを意識することが、リフォームで失敗しないためのポイントといえます。
▶アクセントクロスの選び方などについては、関連記事「賃貸リノベーションでアクセントクロスを貼ると後悔する？」で詳しく解説しています。
４）和室から洋室に変更したが襖はそのまま
株式会社AlbaLinkが2026年8月に実施した調査によると、全国の男女500人のうち、リビングでは90.8％、寝室では73.2％が洋室を希望しています。
洋室を好む理由としては、掃除やメンテナンスのしやすさ、洋風家具との相性、ベッドを置きやすいことなどが挙げられています。
こうした背景から、築年数が古い賃貸物件では、退去を機に和室を洋室にリフォームすることがあります。しかし、畳をフローリングやクッションフロアに変更しただけでは、十分とはいえません。
例えば、襖や窓の木枠、和室特有の天井壁紙などをそのまま残してしまうと、洋室に変更したにもかかわらず和室の雰囲気が残り、室内全体のデザインに統一感がなくなる恐れがあります。
そのため、和室を洋室に変更する際は、床材だけでなく、襖や建具、窓枠、天井なども含めて、室内全体のデザインを統一することが重要です。
▶和室から洋室へ変更する際の襖や窓枠などの注意点については、関連記事「賃貸和室から洋室リノベーションする際のポイント」をご覧ください。
５）人気設備を導入すれば空室が埋まると思い込む
全国賃貸住宅新聞社では毎年、不動産会社へのアンケートをもとに「人気設備ランキング」を発表しています。
ランキングは単身者向け・ファミリー向けに分かれており、順位は毎年変動するものの、インターネット無料や宅配ボックス、オートロックなど、上位に登場する設備には一定の共通点があります。
また、同紙では人気設備の導入によって家賃の値上げにつながった事例も紹介されているため、未導入の物件では、リフォームのタイミングで新たな設備投資を検討する貸主もいると思います。しかし、人気設備を導入したからといって、必ずしも空室が埋まるわけではありません。
確かに、人気設備を新設することで、賃貸検索サイトの設備条件に該当しやすくなり、入居希望者の検索結果に表示される機会が増える可能性があります。
一方で、内見者は設備の充実度だけでなく、家賃や立地、間取り、築年数、室内の状態などを総合的に比較して、入居するかどうかを判断しています。
例えば、人気設備が充実していても、家賃が周辺相場より高かったり、室内の老朽化が目立ったりすれば、入居を見送られる可能性があります。
また、入居ターゲットによって必要とする設備も異なるため、人気ランキングの上位にある設備が、必ずしも自分の物件に必要とは限りません。
そのため、人気設備を導入すること自体を目的にせず、入居ターゲットのニーズや競合物件の設備状況を確認し、費用対効果を考えたうえで導入を判断することが重要です。
▶最新の人気設備ランキングの詳細は、関連記事「2026年賃貸人気設備ランキング発表！築古アパートで優先すべき設備投資とは？」をご覧ください。
実体験｜表装リフォームの限界を感じた2017年
弊社では、1993年築の賃貸アパートを経営しています。以前は退去のたびに表装リフォームを強化することで、2016年までは早期成約を実現していました。
しかし翌年の繁忙期、それまでの方法が通用しなくなり、募集していた4室のうち成約したのは1室だけでした。その結果、入居率は77％まで低下し再び赤字に転落しました。
当時の部屋を振り返ると、床はダークブラウン系の合板フローリングで、一部には色の濃いアクセントクロスを採用していたため、室内の統一感がありませんでした。
また、築20年以上が経過していたにもかかわらず、水回り設備は新築時のままで、和室も一般的な畳と襖を使用しており、古さが目立つ状態でした。
こうした経験から、表装リフォームだけでは入居希望者のニーズに十分対応できなくなっていると考え、2018年からカフェスタイルに特化した空室対策リノベーションを行いました。その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
▶リフォームからリノベーションへ方針転換するまでの詳しい経緯については、関連記事「アパート経営｜相続してから空室0にするまでやってきたこと①」で紹介しています。
▶なお、弊社が自社所有アパートで実践してきた空室対策リノベーション全体の考え方や、費用・投資判断・実際の成功事例については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
３．まとめ
今回は、賃貸リフォームをしても空室が埋まらない原因と、陥りがちな失敗例5つを紹介しました。
内見者は、家賃や立地だけでなく、室内の明るさ、水回り設備、内装の統一感などを競合物件と比較しながら入居先を検討しています。
そのため、貸主の好みや工事費の削減ばかりを優先したリフォームでは、十分な成果が得られない場合があります。
弊社でも、従来の表装リフォームでは空室が埋まらなくなった経験から、2018年にリノベーションへ方針転換しました。賃貸リフォームで大切なのは、工事をすること自体ではなく、入居希望者に選ばれる部屋へ改善することです。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が実際に行ってきた空室対策リノベーションの施工内容や、入居率・家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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