賃貸間取り変更する際の注意点
築年数が経過した賃貸物件では、建築当時の間取りが現在のライフスタイルと合わなくなり、原状回復だけでは競合物件との差別化が難しくなることがあります。
特にDKや和室がある物件では、DKからLDKへの変更や洋室化によって、入居希望者が使いやすい間取りへ改善することができます。
一方、間取り変更は単純に壁を撤去したり、和室を洋室に変えたりすればよいわけではありません。構造上撤去できない部分があったり、床や内装の追加工事が必要になったりするため、工事前に確認しておきたいポイントがあります。
弊社では1993年築のファミリー向け賃貸アパートを所有・運営しており、実際に3DKから2LDKへの間取り変更などを行ってきました。
そこで今回は、自社物件で実際に間取り変更を行ってきた貸主の立場から、賃貸物件の間取りを変更する際の注意点を紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
DKからLDKへの変更では、構造上撤去できない柱や壁を事前に確認する。
間仕切り撤去後は、部分補修ではなく内装全体の仕上がりまで考えて計画する。
和室の洋室化では、すべてを変えず使い勝手と費用を考えて既存設備を活かす。
DKからLDKに間取り変更する場合
築年数が経過したDKタイプのファミリー向け賃貸では、DKと隣接する居室の間仕切りを撤去することで、開放感のあるLDKへ変更できる場合があります。
1993年築の弊社物件にも3DKの部屋がありましたが、入居希望者のニーズに合わせるため、退去のタイミングでDKと隣接する居室をつなげ、3DKから2LDKへ間取りを変更してきました。
ただし、実際に間仕切りを撤去してDKからLDKへ変更する際には、注意すべき点があります。
注意点①：構造上撤去できない柱がある
DKからLDKに改修することで、室内空間が広くなるだけでなく、窓からの採光が室内全体に届きやすくなり、明るく開放的な空間にすることができます。
その一方で、建物の構造によっては、間仕切り壁を撤去しても柱や天井部分などを残さなければならない場合があります。
弊社物件でも、構造上撤去できない部分は、そのまま残した状態でLDKへ変更しています。部屋によっては柱が残るケースもあれば、写真のように間仕切り壁があった位置の天井部分が残るケースもあります。
そのため、一般的な長方形のLDKと比べると、空間の形がやや変則的になることがあります。
ただし、どの部分を撤去できるかは建物や部屋によって異なるため、施工前に施工会社などへ確認することが重要です。
注意点②：内装はすべて張り替える
DKからLDKへ変更する場合、既存の内装の状態が良ければ、「間仕切り壁を撤去した部分だけ補修すればよいのでは？」と考える貸主もいると思います。
しかし、間仕切り壁を撤去した部分だけ壁紙などを張り替えると、既存部分との色や経年変化の違いが目立ちやすくなります。特に床は、既存の床材に近い色や柄を選んだとしても、補修した部分だけが目立ち、LDK全体の統一感が損なわれることがあります。
そのため弊社物件では、既存の内装の状態が良い場合でも、DKからLDKへ間取りを変更する際には、壁紙・天井・床をすべて一新しています。
間仕切り壁を撤去するだけであれば施工範囲を抑えられますが、完成後のLDK全体の仕上がりまで考えると、床や壁、天井をどこまで施工するのかを事前に検討しておくことが重要です。
▶実際に弊社物件で行った間取り変更の施工前後については、関連記事「賃貸リノベーションで生まれ変わる！間取り変更ビフォーアフター」で紹介しています。
和室から洋室に間取り変更する場合
築年数が経過した賃貸物件では、和室を洋室へ変更するケースもあります。ただし、畳をフローリングなどへ変更するだけでは、室内に和室感が残ることがあります。
弊社物件にも新築時から和室がありますが、2LDKの部屋では和室をそのまま活用し、畳のみデザイン性の高い琉球畳へ変更しています。
和室から洋室に変更する際には、注意すべき点があります。
押入を残して襖だけ変更する方法もある
和室を洋室へ変更する場合、押入や襖をそのまま残してしまうと、和室の印象が残りやすくなります。
そのため、押入をクローゼットへ変更する方法もありますが、物件によってはすべてを洋室仕様へ変更するのではなく、既存の押入を活用しながら一部だけ改修した方が、収納力を確保できる場合があります。
弊社物件では、3LDKから2LDKへ間取り変更する際、12帖のLDKに隣接していた6帖の和室を洋室へ変更しています。
ただし、襖をそのまま残すと和室の印象が強く残る一方、押入までクローゼットへ変更すると、奥行きのある収納スペースを失うことになり、布団や嵩張る荷物を収納しにくくなります。
そこで弊社では、押入はそのまま残し、襖のみフラッシュドアへ変更しました。押入を活用することで収納力を確保できるだけでなく、クローゼットへ改修する費用も抑えることができます。
さらに、洋室にある別の収納をクローゼットに改修することで、衣類などを収納できるスペースも確保することができます。このように、押入の収納力を活かしながら扉を洋風に変更することで、使い勝手を維持しつつ、洋室全体のデザインにも合わせやすくなります。
和室から洋室への間取り変更では、「すべてを洋室仕様にする」と考えるのではなく、入居者の使い勝手・デザイン・改修費用を考慮しながら、既存設備のどこを残し、どこを変更するかを判断することが重要です。
▶和室から洋室へ変更する際の床工事や施工内容については、関連記事「賃貸和室から洋室リノベーションする際のポイント」で詳しく解説しています。
まとめ
今回は、賃貸物件の間取りを変更する際の注意点についてお伝えしました。
間取り変更は室内を新しくすることが目的ではなく、現在の入居希望者のニーズと既存の間取りにズレがあり、その改善が入居促進につながるかを見極めた上で行うことが重要です。
例えば、3DKを2LDKに変更した方が選ばれやすい地域もあれば、既存の間取りのまま設備や内装を改善した方が費用対効果が高い物件もあります。
そのため、工事を決める前に周辺の競合物件や間取り別の賃貸需要、想定する入居ターゲット、改修後に見込める家賃などを確認し、間取り変更にかかる費用に対して入居促進や収益改善が期待できるかを判断することが大切です。
弊社が実際にどのようなリノベーションを行い、入居率や家賃収入の改善につなげてきたのかについては、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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