賃貸物件の空室率は、地方都市を中心として「深刻化」となっています。
弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県ということもあるので、特に築年数が経過している物件では、家賃を値下げしても（正確には相場家賃より値下げしても）部屋が埋まらない物件が、多くなってきています。
家賃相場以下に家賃設定したのにも関わらず、部屋が埋まりにくい物件は、厳しい言い方をしてしまうと、お部屋探しをされている方の大多数が「オーナー様の物件には興味がない」と言っているようなものであり、もしオーナー様が「何とか成約させたい」と考えている場合には、抜本的な改革をしなければ、正直今後成約できる確率は、さらに低くなってしまいます。
ただ、上記はあくまでも「若い世代」に部屋を貸す場合であって、ご契約して頂きたいお客様の年代層が、ご高齢になった場合には、新たな戦略で集客をすれば、まだまだ勝負することは可能となります。
総務省統計局の調べによると、総人口を占める高齢者（65歳以上）の割合は、1950年はわずか4.9％でしたが、2018年には約30％、2040年には約35％が高齢者となりますので、賃貸業界においても、今後は高齢者の方に賃貸に入居して頂かないと、賃貸経営そのものが成立しなくなってしまいます。
高齢者を賃貸物件の新たなターゲットにしても、そもそも高齢者の方は「有料老人ホーム」等に入所するのではという疑問点が、どうしても生まれてきやすくなりますが、実は日本は高齢者の健康寿命（日常生活において不便がない生活が送れること）が、年々上昇傾向となってきていること、また核家族化の影響によって、実家で子供・孫たちと生活することが少なくなっているので、老人ホームなどに入居するまでの一時的な住まいとして、賃貸はある意味好都合となりますので、経営視点を変えるだけでも、十分期待することができます。
実際、高齢者の一部の方は「賃貸物件に入居希望」を出しているものの、お部屋を貸す側の管理会社またはオーナー様が、リスク回避のために「高齢者入居をご遠慮」して頂いているのが現状です。
とある方は旦那様が2年前に病死され、それまでは持ち家で息子夫婦と暮らしていたのですが、家から出ようと物件探しをしたものの「高齢」を理由に、何度も入居を断られてしまい、最終的には入居ができたものの、年金から生活費や家賃を支払ってしまうと、残りは殆どないとのことです。
通常、空き部屋を募集している不動産屋さんは、多少の交渉が入っても「何とか入居してもらおう」と、オーナー様を説得するケースが殆どですが、管理会社及びオーナー様にとって、高齢者のお客様を入居させることに対しては、正直抵抗を感じている可能性が高くなります。
理由①：
高齢者を賃貸物件に入居させることに対するリスクとしては、やはり健康上の不安が挙げられます。国土交通省では今年の6月に、賃貸物件において「病死や漏水による自然死」が発生したとしても、仲介会社・管理会社が「告知をする義務はない」という指針を発表しました。
人が亡くなるということは、ある意味において「自然的」なことではありますが、ただたとえ自然死であったとしても、次にお部屋を借りられる方にとっては「心理的な負担」が大きすぎてしまいます。
今回「自然死は告知義務の対象」から外れたとしても、風評被害は必ず発生してしまうことから、リスク軽減のために、ご入居を遠慮しているのではと推測しています。
理由②：
近年では契約時に「家賃保証会社」に加入することを必須としています。
賃貸物件における「入居可能年齢」等はありませんが、ただ保証会社においては「高齢者の方が家賃支払い能力があるのか」が非常に気になってしまい、家賃を支払える所得があることを証明して頂かないと、入居許可を出さない恐れがあります。
入居後に家賃滞納が発生したとしても、保証会社が一時的に「立替」はしてくれるものの、万万が一、ご高齢の方がお部屋で「自然死」されていた場合、特殊清掃を行わなければなりませんが、現状の保証会社の保証プランにおいて「孤独死対応」がされていないケースの方が大きく、もし保証がないままお貸しした場合には、最悪オーナー様負担となってしまうことから、金銭及び心理的負担が大きくなるので、リスク回避したいと考えているオーナー様が多いと思われます。
日本の人口は、今後確実に減っていくことが予想され、現時点では「賃貸物件供給数を抑制する規制」はないことから、必然的に物件空室率は、今後上昇傾向となるのは必然であり、下手すれば、空室率50％物件が出てきても、おかしな話ではありません。
大多数の賃貸オーナー様は、借り入れを起こして賃貸経営を行っている以上、お部屋を借りてくれる方の人数が減ってしまえば、確実に経営的には悪化してしまうので、ターゲット層を変更する必要性は、今後確実に出てきます。
おそらく今後、家賃保証会社においても「孤独死保険」など、ご高齢者のリスク対策を保証プランに入れてくるはずであり、また地方自治体も「高齢者向けの賃貸アパート入居促進」を促すはずであるので、賃貸経営が今後衰退するということは、考えにくいのですが、ただし、今まで見たいな経営は、もうできないかもしれませんね。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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