なぜ賃貸設備を一新した方が良いのか？築古物件の空室対策で失敗しないための戦略とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 54 分前
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不動産投資は、株式投資やFXと比べると、借主さえ確保すれば安定した賃料収入が得られるため、リスクが低いとされています。
しかし物件の価値は築年数の経過と共に下落するため、賃料を維持し続けることが容易ではありません。特に築20年を超えてくると備付設備の償却が終了し、また設備自体の老朽化も顕著となるため、空室が埋まりにくくなります。
そのため、管理会社や仲介会社から、賃料の値下げを提案されることが増えてくるのが実情です。
一方で、近年の部屋探しにおける価値観が多様化してきており、室内をリノベーションすれば、築年数そのものに捉われない方が増えています。
こうした状況を背景に、築20年以上の物件を所有する貸主は、管理会社からリノベーションの提案を受けることがありますが、基本的に水回り設備はすべて新しいものに変えるため、費用が高額になります。
貸主の中には、高額な設備投資への決断に悩むことも少なくありません。しかし結論として、築20年以上経過した物件では、賃貸経営を安定的に継続させるためには、戦略的な設備刷新が不可欠となります。
本投稿は、リノベーションを行う際、水回りの設備の一新が重要になる理由について、詳しく解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古物件の空室が埋まらない主な原因は、水回り設備の老朽化によるもの。しかし、交換には費用がかかるため、改善されないケースが多い。
原状回復の主な目的は、入居時の状態に戻すこと。一方設備一新は、老朽化した設備や内装を改修し、室内の機能性や居住性を向上させること。
古い設備をリニューアルすると、賃貸検索サイトでの評価が高まり、内見予約が増加。仲介会社も積極的に紹介してくれる。結果として貸主にとって費用対効果が良くなり、三方ヨシの関係が実現する。
内見者は複数の部屋を比較するため、最終的に重視されるのは部屋全体のクオリティーとなる。そのため人気設備を取り入れるだけでは、必ずしも賃料を下げずに早期満室になるとは限らない。
弊社物件では1室あたりのリノベーション費用は約220万円。リノベーション後に最大10％賃料の値上げを行い、平均入居期間約6年のうち、約2.5年で費用を回収し、残りの3.5年で利益を得るように計算している。
設備刷新する際、「明確なターゲット設定」「市場や競合物件の調査」「統一感があるコンセプト設計」をしないと、差別化が難しくなるため、集客で苦戦しやすくなる。
１．築古物件の空室が埋まらない本当の理由
一般的に築古物件の空室対策というと、適正賃料での募集や、必要に応じて広告料を追加、さらに客付けに強い仲介会社に定期的に訪問し、仲介担当者に物件を覚えてもらう方法が効果的とされています。
しかし最近ではこれら対策を講じても、空室がなかなか解消されないケースが増えています。その主な原因として、部屋探しをされる方の多くが、水回りを重視しているからです。
at－homeが発表したリリースによると、賃貸検索サイトを利用する方の約半数以上は、水回り写真を確認しているとのことです。水回りは時間の経過と共に劣化が進み、その老朽化が物件全体の魅力を損なう要因になってしまいます。
▶広告料、訪問営業の詳細については、過去記事をご覧下さい。
▶at－homeが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
こうした背景から、管理会社や仲介会社は、老朽化した水回り設備が集客に悪影響を及ぼしていると考え、築20年以上経過した物件を所有する貸主に、水回りの刷新を提案することが一般的となっています。
しかし実際のところ、コストがかかる水回り設備を交換するケースは少ないのが現状です。
その結果、部屋探しをされる方は、水回りが比較的きれいな築年数が浅い物件、もしくはリノベーション物件のどちらかを選択することになるため、水回り交換していない築20年以上物件は適正賃料以下で募集しても反響が得られず、内見予約すら入らないことも珍しくはありません。
こうした状況は、価格競争を引き起こしやすく、仮に成約に至った場合でも、賃料が下がることで収益性の低下を招きます。また、借主属性が悪化しやすくなり入居後、騒音問題や滞納トラブルが発生しやすく、最終的には負のスパイラルに陥る可能性が高くなります。
つまり、築古物件の空室が埋まらない本当の理由は、物件自体の競争力不足にあると言えます。
▶築古物件の空室が埋まらない原因について、詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
２．原状回復と設備一新の違い｜なぜ元に戻すだけでは選ばれないのか？
原状回復と設備一新は一見すると似てるように思われがちですが、その目的が明確に異なります。
原状回復の主な目的は、入居時の状態に戻すことであり、具体的には経年劣化や借主が発生させた故意過失による破損や汚損を、元の状態に修復することを指します。
原状回復を簡潔に言うと、マイナスの状態だった部屋をゼロに回復させることです。
一方で設備一新とは、老朽化した設備や内装を刷新し、室内の居住性を向上させることが主な目的です。例えば、水回りの交換や、内装張替えをする際、グレードの高い素材を採用するなどです。
別の視点で見れば、機能性や価値が低下した部屋を、ゼロからプラスへと引き上げる修繕作業と捉えることができます。
部屋自体の価値が高まれば競争力が向上するため、賃料を値上げしても集客が厳しくなることは少ないですが、原状回復だけでは価値自体が高くなっていないため、特に築年数が古い物件では、供給も多いことから賃料を維持させること自体も難しくなります。
原状回復と設備一新の違いを簡潔にまとめると、以下の通りとなります。
原状回復 | 設備一新 | |
入居前の状態に戻す | 修繕目的 | 価値を高める |
賃料維持が困難 | 再募集時の賃料設定 | 賃料アップ可能 |
不可 | 競合との差別化 | 可能 |
▶原状回復の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．なぜ設備を一新すると反響が増えるのか？
設備を一新するとなぜ反響が増えるのか、その最大な理由は、他社物件と比べ写真映えが良くなり、内見率が高まるからです。
部屋探しをされる方は賃貸検索サイトで、賃料や間取りなどの希望条件を入力し、その中から3件程度の部屋をピックアップして内見予約をします。
一般的に築20年以上の物件では、空室対策の一環で設備投資が行われるケースが少ないため、設備がリニューアルされていると、顧客の予算内に入りやすくなることもあり、「この部屋を内見してみたい」と興味を示す方はとても増えてきます。
さらに仲介会社も築年数が古く建物であっても、設備が一新されている物件は、客付けしやすいと捉え、広告料が設定していないくても積極的に紹介してくれます。
つまり設備一新することで、内見者と仲介会社の利益一致しやすくなるため、早期成約が期待できるだけでなく、貸主にとっても費用対効果の面でもメリットがあるため、結果的に三方ヨシの関係性を築くことができ、今後退去が発生しても、優先的に紹介されやすくなります。
４．賃料を下げずに満室にするための設備戦略とは？
全国賃貸住宅新聞社では、毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。その中で貸主や管理会社が設備投資の参考にしているのが、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングです。
別の視点で捉えれば、人気設備を導入することによって、賃料の値上げができ早期満室が期待できると言えます。
年ごとにランキングの順位は若干の変動はありますが、それでも「インターネット無料」は単身向け・ファミリー向けアパートとも常にトップ3位以内に入っています。昨年発表されたランキングでは「高速インターネットが」初めてトップ3位以内となりました。
人気設備を導入するメリットとしては、部屋探しをされる方が賃貸検索サイトで希望条件を入力する際、検索フィルターに引っかかりやすくなるため、反響獲得が期待できる点です。
しかし内見者は複数の部屋を比較検討しているため、最終的には部屋全体のクオリティーが重視される傾向があります。そのため単純に、人気設備を導入すれば、賃料を下げずに早期満室になるとは限りません。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを進めています。2026年2月末現在、全20戸中15戸リノベーションが完了していますが、インターネット環境は、借主が好きなプロバイダと契約する「接続可」対応となっています。
一見すると集客が難しいと思われがちですが…
相場より賃料を8～10％値上げしても、募集開始から約1か月で成約になることが多い
内見からの成約率は約8割と、平均の4倍以上
平均入居期間は6年
2020年以降、年間稼働率95％以上
であることを踏まえると、必ずしも人気設備を導入すれば良いという問題ではありません。
弊社物件ではオーナーである私自身が平日の午前中、物件清掃を行っているため、借主とコミュニケーションを取る機会が多く、要望が高い設備に関しては前向きに検討しています。特に要望が多かった宅配ボックスについては、2025年の秋に全室に標準設置しました。
▶最新の人気設備ランキング、弊社のリノベーションの詳細については、過去記事をご覧下さい。
５．設備投資は回収できる？リノベーションの費用対効果
リノベーションには多額の費用がかかるため、その投資が本当に収益に結びつくのか、不安に感じる貸主は少なくありません。これについて悩むのは当然のことと言えます。
弊社物件の場合、1室あたりのリノベーション費用は約220万円程度。リノベーションを機に最大10％の値上げをし、平均入居期間は約6年のため、約2.5年で費用回収し、残りの3.5年で利益を確保できるようにしています。
リノベーションで重要なのは、その価値がどのくらい維持させることができるという点です。一般的なリノベーション物件は、コストを抑えるために既製品を多用してるため、時間の経過と共に価値の目減りが大きくなり、賃料を維持させることが難しくなります。
この点、弊社では競合物件との差別化を図るために、自然素材の漆喰や無垢材を採用しているため、時間が経っても価値の目減りを抑えることができます。そのため借主が長期入居しても、再募集時、賃料の値上げが可能になります。
実際の事例として、2018年にリノベーションした部屋に入居していた借主が、2025年2月に退去した際、賃料を数千値上げして募集したところ、退去前に入居申込が入りました。
つまりクオリティーが高いリノベーションをすることで、早期回収が可能になるだけでなく、長期的な価値維持と収益向上につながりやすいことが実証できます。
▶弊社のリノベーション回収計画の詳細は、過去記事をご覧下さい。
６．設備刷新で失敗しない3つのポイント
古くなった備付設備をリニューアルすることで、競争力の強化や写真映えなどの効果が期待できます。その結果、反響に結び付けやすくなりますが…
明確なターゲット設定
市場や競合物件の調査
統一感があるコンセプト設計
を意識しなければ、競合物件との差別化は難しくなるため、集客で苦戦する可能性が出てきます。
すでにお伝えしている通り、弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしていますが、賃貸検索サイトで確認すると、競合するリノベーション物件や新築物件では、同じような設備が導入されているケースが多く見受けられます。
そのままでは時間の経過と共に価値が下がり、将来的には価格競争に巻き込まれやすくなる恐れがあります。
そこで弊社物件では、成約ターゲットとなる20～30代女性に向けて、「賃貸に住みながらおうちカフェを楽しめる」をコンセプトに掲げ、カフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
具体的な取り組みとしては…
既存キッチンを活用した、無垢材扉を用いたオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入
自然素材の漆喰を壁材に採用し、デザイン性と室内機能性を大幅に向上
LDKにダウンライトとペンダントライトを設置し、キッチンの魅力を引き立てる工夫
を行っています。ターゲット層に訴求するインテリア空間を作りだすことで、視覚的な満足感が得られます。さらにこのような特徴的なリノベーション部屋は、エリア内では希少な存在となるため、募集が開始されると早期に部屋が埋まりやすくなります。
▶弊社リノベーションの詳細、成功事例については、過去記事をご覧下さい。
７．まとめ
今回はリノベーションを行う際、水回りの設備の一新が重要になる理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築古物件の空室が埋まらない主な原因は、水回り設備の老朽化によるもの。しかし、交換には費用がかかるため、改善されないケースが多い。
原状回復の主な目的は、入居時の状態に戻すこと。一方設備一新は、老朽化した設備や内装を改修し、室内の機能性や居住性を向上させること。
古い設備をリニューアルすると、賃貸検索サイトでの評価が高まり、内見予約が増加。仲介会社も積極的に紹介してくれる。結果として貸主にとって費用対効果が良くなり、三方ヨシの関係が実現する。
内見者は複数の部屋を比較するため、最終的に重視されるのは部屋全体のクオリティーとなる。そのため人気設備を取り入れるだけでは、必ずしも賃料を下げずに早期満室になるとは限らない。
弊社物件では1室あたりのリノベーション費用は約220万円。リノベーション後に最大10％賃料の値上げを行い、平均入居期間約6年のうち、約2.5年で費用を回収し、残りの3.5年で利益を得るように計算している。
設備刷新する際、「明確なターゲット設定」「市場や競合物件の調査」「統一感があるコンセプト設計」をしないと、差別化が難しくなるため、集客で苦戦しやすくなる。
弊社物件エリア内にある「1989年築の３DK」物件は、2025年4月から募集していますが、水回り委設備が古いままのため、1年近く経過しても空室状態が続いています。賃料設定は5万円のため、空室による機会損失は約60万円に達しています。
近年では部屋探しにおける価値観が多様化しており、適切なリフォームやリノベーションを施せば、築年数で判断される方は少なくなっています。
空室による機会損失が増えるならば、損失分を設備投資に充てて、早期に部屋を埋めた方が費用対効果をより高めることができるため、貸主にとっても大きなメリットをもたらします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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