債務超過から抜け出した方法とは?

更新日:9月21日


今でこそ何とか賃貸アパート経営が軌道に乗っていますが、実は今から15年ぐらい前は、債務超過状態となっていて、正直な話「いつ自己破産してもおかしくはない」ような状態でした。


債務超過から抜け出した方法とは?

実は自分は28歳の時、相続によって急遽2代目のオーナーになったのですが、オーナーになった当時は、完全に家賃収入よりアパートローンなどの支払いの方が「完全に上回っていた」状態であり、固定資産税や火災保険などの費用に関しては、アパート収入から捻出することが「絶対にできなかった」ので、母から援助してもらっていました。


このような状況下だったので、退去後に行われる「リフォーム」に関しても、管理会社に立て替えてもらっていたので、完全な自転車操業的な賃貸経営をしていました。


ただ、現在では債務超過から脱出して、安定経営を行うまでになりましたが、どのようにして債務超過から脱出でき、利益を確保するまでに至ったのかについて、お伝えします。


 

目 次

1.無謀な返済シミュレーション

2.管理会社の担当者がずさんだった

3.銀行返済を見直し&借り換え

4.差別化リノベーションの展開

5.まとめ

 

1.無謀な返済シミュレーション

無謀な返済シミュレーション

弊社物件が建設されたのは、1993年。

当時は、今では笑い話となってしまう「土地神話」を誰もが信じていました。

土地の価格は年々上昇していくことから、休耕地等に「賃貸アパート」を建てることによって、家賃収入を得ることができ、さらに家賃も上がっていくことから、こんなおいしい商売はないと、田畑が次々と賃貸アパートに変わっていきました。


当時は賃貸物件の供給数が「少なかった」ので、退去が出てもすぐに部屋が埋まっていましたので、稼働率はとてもよかったのですが、しかしバブルが崩壊後は「土地の価格はどんどん値下がり」していき、さらに賃貸物件数が増加傾向となったことから、次第に空室が目立つようになり、家賃維持が難しくなってしまったので、管理会社から「家賃値下げを提案」されました。


管理会社などが示した「シミュレーション」は、今考えてみると「過大評価」で作ったものであり、稼働率が良い時には「シミュレーション通り」になるものの、損益分岐点に関しては「高水準」に設定していたことから、稼働率が悪くなってしまうと、ダイレクトに経営が悪化してしまったことが、今振り返ってみると「最大のミス」であると言えます。



2.管理会社の担当者がずさんだった

管理会社の担当者がずさんだった

債務超過になってしまった理由として、ずさんな返済シミュレーションの他に、運が悪いとしか言いようがありませんでしたが、当時の管理会社担当者が「ずさんな管理」をしていたことも、理由として挙げられます。


当時は、まだ学生の立場だったので、経営状態がどのような状態だったのかは、後から聞いたのですが、母から聞いた話によると、当時の担当と父親(実質的なオーナー)は、賃貸経営をめぐり、いつもケンカばかりをしていたとのこと。


ケンカばかりしていた状態では、よくなるものもよくはなりません。結果的には、経営状態はどんどん悪くなり、オーナーに就任した2007年当時は、どうしようもないような状態となっていました。


3.銀行返済を見直し&借り換え

オーナーに就任してすぐに行ったのは、アパートローンの返済の見直しでした。

アパート収入より「ローン返済が多い」状態が続いていることは、いつ支払いがショートするかわからないので、当時借入を行っていた金融機関の担当者に「事情を説明」して、返済期間の延長をして頂き、債務超過状態を解消しました。


その後、ご縁を頂き「現在の金融機関」で借り換えを行いましたが、その際「金利を0.1%前後引き下げ」をして頂きました。ローン残債が当時数億円あったので、たった0.1%前後の金利引き下げであっても、毎月の返済額がものすごく違ってくるので、金利引き下げをして頂いた点は、ものすごく助かりました。



4.差別化リノベーションの展開

差別化リノベーションの展開

債務超過から脱出した後は、賃貸経営を本格的に行いました。

まずは物件清掃を毎週1回行うようにし、清潔感を出すように心掛け、また退去後におけるリフォームに関しても、今までは管理会社任せになっていましたが、それをオーナー主導型にすることによって、徹底的にリフォームを展開することによって、早期に部屋が埋まる世になりました。


ただ2017年の繁忙期、今までのリフォームで行った部屋が全く埋まらなかったので、方針を転換し、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを2018年より開始。ブランド化して展開したところ、徐々にお客様に受け入れられ、収益が改善。ここ数年は黒字決算となっています。



5.まとめ

賃貸経営は、建てた当初は比較的順調に行きますが、ただ築年数が経過してくると「設備が古くなる」ので、どうしても空室が増えてしまい、さらに競合他社が「価格競争」を仕掛けてくるので、家賃値下げをお願いされることもあります。


ただ、しっかりとマーケティング分析を行い、お客様が賃貸に求めているものを「具現化」することができれば、築年数が経過していたとしても、家賃値上げ集客も決して夢ではありません。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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