賃貸経営を行っている貸主は「家賃収入をもっと伸ばしたい」と誰もが考えています。
一般的に家賃収入を伸ばす＝新規物件を購入するイメージが強くなってしまいますが、ここでは既存物件の家賃収入を伸ばすことを前提とします。
既存物件の家賃収入を伸ばすといっても、築年数が経過すれば資産価値が低下するため
空室率上昇による稼働率低下
家賃相場下落による家賃収入減少
が予想され、家賃収入を伸ばすことは逆に難しくなってしまうものです。
弊社は1993年築の2LDK（3棟／20戸）を所有。物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県ですので家賃収入を伸ばすことは誰もがが難しいと考えてしまいますが…
反響を伸ばす
家賃値上げする
成約率を伸ばす
ことを意識したリノベーションを行ったことで2020年以降家賃収入を伸ばすことに成功しています。
本投稿は賃貸家賃収入を伸ばす3つのコツについて、弊社物件事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．売り上げを伸ばす方法
アメリカの有名コンサルタント「ジェイ・エイブラハム」は、売り上げを伸ばすためには
顧客の数を増やす
取引単価を挙げる
購買の頻度を増やす
が重要と説いています。公式にすると、売上＝顧客×単価×頻度となります。
これを賃貸業界に当てはめると、
家賃収入伸ばす＝反響数伸ばす×家賃値上げする×成約率を高める
となります。
ただ賃貸業界は家賃相場／空室率の影響により、反響数は伸ばせられるかもしれないものの「家賃値上げ」「成約率向上」はハードルが高いと言わざるを得ません。
しかし弊社取組を行うことで、反響数／家賃値上げ／成約率を簡単に高めることができることから家賃収入を伸ばすことが可能となります。
２．賃貸家賃収入を伸ばす3つのコツ
１）反響を伸ばす
賃貸物件を募集する際、賃貸検索サイトを活用するのが一般的です。ただ同サイトは検索画面があるため希望条件に1つでも合致しない物件は、その時点で成約候補から除外されます。
また同サイトは仲介会社側が掲載料を支払っているため、反響数が伸び悩んでいる物件は仲介会社側の判断により掲載自体を取りやめてしまいます。
特に築年数が古い物件は競争力が低下しているため、反響数アップさせるために価格競争になりがちになります。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を立ち上げた2018年から公式サイトを立ち上げました。
賃貸物件を最も利用している10代後半から30代にかけては、調べ物をする際SNSを活用していることが多いことから、独自集客を強化することで公式サイト経由からの反響数を伸ばすことに成功しました。
その結果弊社物件に入居される約8割は「公式サイト経由」からとなり、更に同サイト経由から内見された方の殆どは、内見当日に入居申込されているため、空室による家賃機会損失を減らすことに成功しています。
２）家賃値上げする
一般的にリノベーションすると物件資産価値が向上するため、家賃値上げは期待できると言われています。
しかし部屋探しされている方は「家賃相場」を事前に調べているため、家賃相場より高い家賃設定する際「顧客が満足できる」部屋にしなければ客付けは難しくなります。
そこで弊社物件では…
従前より機能性／デザイン性を大幅に改善させたフルリノベーションを行い家賃値上げを実施
フルリノベーション部屋のセカンドラインを作り家賃をリーズナブルにした部屋（家賃相場よりは高い）
を用意することで部屋探しのハードルを下げることに成功し、また内見時には暮らし方の説明を徹底的にすることで、納得してもらうことができています。そのため…
入居後も家賃値下げ交渉が入ったことは今までない
長期入居して頂ける方が殆ど
ですので、エリア内の同築年の物件と比べると家賃収入は雲梯の差となっています。
３）成約率を伸ばす
物件内見が入った時点で、少なくとも成約になる可能性は高くなっています。ただ部屋探しされている方は平均3件は内見していると言われていることから、成約率を高めるためには「決め手」となるようなものがあると有効的です。
そこで弊社物件では、成約になった場合指定仲介会社に紹介することで、初期費用を相場の4分の1に抑えることに成功。
内見時に初期費用見積もりを渡すことで「オトク度」をPRし入居促進／成約率を伸ばすことに成功しています。
▶弊社の取組の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．弊社実績
2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開していますが、その効果は着実に出てきています。
2020年以降家賃収入は右肩上がりとなり昨年度は過去最高売上を達成。今年度は9月時点で昨年対比105％達成し満室状態が続けば3期連続で増収となります。
４．まとめ
今回は賃貸家賃収入を伸ばす3つのコツについて、弊社物件事例を交えながらお伝え致しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では低予算リフォーム＋ホームステージング集客を展開している物件が多くなってきています。ステージングを行うことで反響数を伸ばすことができるため、一見すると理にかなった集客方法に見えます。
しかし物件資産価値を高めることができなければ、家賃相場の影響を受けてしまいやすくなるため、収入を増やすことが難しくなってしまいます。また競合が増えればコモディティ化となるため客付けが難しくなる可能性が出てきます。
安定的な賃貸経営を目指すのであれば、今回紹介した3つの方法を実践することが一番の近道と言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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