管理会社を変えることが、空室対策上重要なのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月14日
- 読了時間: 7分
更新日：9月15日
賃貸経営を成功させるためには物件管理の徹底は欠かせない要素です。そのため管理会社には物件管理や空室対策に関する専門知識と経験が求められます。
客付けで苦労していた貸主が管理会社を変更した結果、入居率の改善に成功したという話はよく耳にします。しかし管理会社を変更する場合には、新たな管理上のリスクが生じる可能性があるため、慎重な判断が必要となります。
本投稿は管理会社を変えることが空室対策上重要なのかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件で重要なポイント”
１．管理会社変更する理由
貸主が管理会社を変更したい理由には、避けられない背景があります。
GMO賃貸DX WEBメディア編集部の調査によると、貸主が管理会社を変更する主な理由は「借主対応が遅い」「部屋が埋まらない」が同率で全体の約40％を占めています。
▶上記アンケートについては、こちらをご覧下さい。
借主への対応が遅れると居住満足度が低下し、退去に繋がる可能性が高まるため、安定した稼働率を維持することが難しくなります。また部屋が埋まらなければ家賃収入が得られず、収益性の低下やキャッシュフローの悪化を招く恐れがあります。
これらは賃貸経営において非常に重要な要素であるため、貸主が管理会社を変更して、より高い管理能力を求めるのは、理にかなった考えと言えます。
ただし表面的な理由だけで管理会社を変えても、本質的な課題が解決されない限り、貸主が期待するほどの効果を得るのは難しいことを理解する必要があります。
２．管理会社を変更する際に確認すべき部分
貸主が管理会社を変更する際、その決定がしばしば主観的な判断に基づいて行われているように見受けられます。
しかし、これからの賃貸業界を取り巻く環境は、さらに厳しさを増していくことが予想されます。少子高齢化や人口減少の影響を受け、空室率の悪化は避けられない状況です。
空室率が悪化すれば、当然ながら競争の激化が進みます。この競争の中で生き残るためには、単に物件管理や空室対策を行うだけでは不十分です。他社との差別化が明確でなければ、どれほどの努力を重ねても、結果に結び付かない可能性があります。
こうした厳しい市場環境に対処するためには、まず貸主と管理会社の信頼関係が重要です。特に以下のようなビジョンや戦略を提示できる管理会社とのパートナーシップが求められるでしょう。
空室率がさらに上昇する未来を見据えた、抜本的な空室対策
SNSやデジタルマーケティングを活用した効果的な集客プラン
こういった具体的な施策を通じて、どのように収益性や利益率を守り抜くのか？それをしっかりと説明できる管理会社は、単なる価格競争や低収益の状況に陥るリスクを軽減できます。
一方で、漠然とした理念や、主観的な説明ばかりに終わる管理会社に物件を委託するのは、多くのリスクを伴うと言わざるを得ません。
貸主として、管理会社選びの際には、長期的な視点と専門性を見極める目が求められる時代です。現在の選択が、将来の物件収益に大きく影響を与えることを、意識しておきたいものです。
漠然とした空室対策を提案してくる管理会社には、注意が必要です。
広告料増額
広告料を設定しても顧客の希望条件に合致しなければ、紹介が難しい。
仲介店舗来店数は減少傾向のため、昔と比べると広告料物件紹介が難しくなる。
物件全体のクオリティーが低ければ、客付けは厳しい。
管理担当者が客付けに強い仲介会社に訪問営業する
物件クオリティーが高くなければ、紹介しても無駄と判断される。
家賃値下げ提案
値下げすることで収入が減少し、属性低下によるトラブルリスクが増え、貸主にはメリットがない。
主要賃貸検索サイトに掲載している
同サイトに掲載しても、物件自体に競争力がなければ内見にはつながらない。
空室期間が長期化すると同サイト掲載を取りやめることもある。
管理会社変更リスク
管理会社変更に伴い加入中の家賃保証会社との契約が終了する可能性がある。新規に加入することは可能だが、保証料は借主負担となるため、借主からの反発が予想される。
旧管理会社が保険代理店契約をしている場合、変更により家財保険が終了する。新規に加入することは可能だが、費用が発生するため借主からの反発が予想される。
３．空室原因の本質
部屋がなかなか埋まらない理由を管理会社の責任にする貸主は少なくありません。しかし、この考え方は根本的な誤解を含んでいます。
部屋が埋まらない／長期入居が続かない場合、それは物件が顧客からの評価を得られていない証拠です。この問題の責任は、直接的には貸主にあります。
物件そのものの魅力や提供価値を向上させることが必要であり、それができなければ、入居者を惹きつけることは難しいのです。例えば…
築年数が経過しているから部屋が埋まりにくい
空室率が悪化しているエリアにあるから仕方がない
と嘆く貸主はいます。しかし、こうした条件やハンデとなる場合でも、顧客から喜ばれる部屋を提供すれば、状況を打破する可能性は十分にあるのです。築年数／立地条件に関わらず、早期客付けは目指せます。
弊社が所有する1993年築の２LDK物件は、賃貸市場が厳しいと言われる山梨県甲府市（賃貸空室率30％台）にあります。そのため、競争環境は非常にタフですが、2018年から独自の差別化リノベーションを行ったことで、顧客満足度の向上を実現しました。
結果として、物件の収益性は着実に改善され、2018年度から始まったリノベーション事業は、2年後には業績が上向きに転じ、以降は4期連続で増収増益を達成。さらに2024年度には家賃収入が過去最高額を更新しています。
この成功を支えた要因は明白です。弊社リノベーション戦略は以下の2点に重点を置いています。
顧客が求める価値と弊社が提供する価値が一致していること
競合他社では実現し得ない、自社独自の付加価値を提供できたこと
つまり、顧客のニーズを的確に理解し、それに応える形で差別化されたリノベーションを行うことで、市場での競争力を高めました。
反対に、結果を出せていない他の物件を見ると、多くの場合「顧客が求める価値」を把握できず、その結果部屋の訴求力が著しく低下していることが見受けられます。空室問題を真剣に向き合うには…
自分の物件がどんな価値を提供できるか
それが顧客の期待とマッチしているか
を問うことが不可欠です。賃貸経営を成功させるカギは、顧客視点で魅力的な居住空間を作り上げることに尽きます。これこそ空室対策の神髄であり、多くの貸主が見落としている重要なポイントなのです。
▶弊社リノベーション物件の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は管理会社を変えることが空室対策上重要なのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
管理会社を変更したことで、満室を達成し喜んでいる貸主は結構多いですが、実際にはその空室対策の多くが、競合他社物件でも同様に行われているのが現状です。
これでは一時的に満室を維持できたとしても、物件のコモディティ化が進むことは避けられません。その結果、時間の経過と共に元通りの空室率に戻ってしまう可能性が高いのです。
管理会社を変えることはいつでもできますが、本質的に部屋を借りる人増やすには、貸主自身が物件市場をしっかりと分析し、独自性や魅力を高める対策を講じることが重要と言えます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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