【築古アパート経営】お悩みの貸主必見！具体的な改善策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年8月6日
- 読了時間: 10分
更新日：2025年9月15日
不動産投資は一般的に、他の投資と比べリスクが低いとされています。ただし、物件の築年数が古くなるにつれて様々な問題が発生し、賃貸経営の悪化に繋がるリスクが高まる点には、注意が必要です。
さらに、少子高齢化の進展や物件供給数の増加が懸念されている現状では、賃貸業界を取り巻く環境は今後一層厳しくなると予想しています。しかし適切な対応や十分な知識を身に着けることで、安定した賃貸経営を実現することは可能です。
本投稿は、築古アパートを所有している貸主向けに、よくある悩み事例の改善策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパート経営の悩み
築年数が古くなると物件の資産価値が低下し、それに伴い以下のような問題が発生しやすくなります。このような課題は、全ての物件に共通しており、貸主としては十分に理解しておく必要があります。
空室率悪化
収益低下
修繕コストアップ
借主トラブル
デッドクロス
それでは、これらの問題点について詳しく見ていきましょう。
１）空室率悪化
少子高齢化による人口減少と節税対策の一環による物件新規建設増加により、賃貸空室率は全国的に悪化しています。
野村総研の予測によると、2040年には全国の賃貸空室率が約40%に達する可能性があり、この状況は、特に築年数が20年以上経過した物件に深刻な影響を与えることが考えられます。
以下は、この空室率悪化が古い物件に及ぼす具体的な影響についてです。
客付けで不利になる
新しい物件が次々と市場に供給されることで、築年数が古い物件の競争力は著しく低下します。その結果として、顧客から選ばれにくくなり、空室が長期に渡るケースが増加する恐れがあります。
家賃値下げの限界
築年数が古い物件では、空室対策として家賃の値下げを行うことはよくあります。しかし競合物件が多い現状では、他の物件も同様に値下げを行うため、激しい価格競争が発生します。この競争には当然ながら限界があり、収益がさらに圧迫されるリスクも考慮しなければなりません。
２）収益低下
築年数が古くなると物件価値が下がり、空室が増えやすくなります。そのため家賃値下げを行わなければ客付けが難しくなり、結果として稼働率の低下にもつながりがちです。
これにより、新築時と比べると収益性は確実に低下し、場合によってはキャッシュフローの悪化を招く可能性があります。
３）修繕コストアップ
賃貸経営は、築年数の経過に伴い様々な課題が浮上します。その中でも特に重要となるのが、適切なタイミングで行う修繕対策です。
物件の築年数が進むにつれて、室内内装や配管、さらには外壁などが経年劣化し修繕の必要性が高まります。特に外壁塗装は費用が高額になりやすいため、物件によっては後回しにされることが多いです。
しかし適切な修繕を怠ると、次のようなリスクが生じる可能性があります。
物件の魅力が低下し空室が埋まりづらくなる
修繕を先送りすると劣化箇所が増えて、結果として修繕費用がさらに高くなる
これらの問題は、キャッシュフローの悪化を招くリスクを高める要因となり、賃貸経営全体を揺るがしかねません。
４）借主トラブル
家賃を繰り返し値下げして募集し続けると、結果的に借主の属性が低下し、トラブルの発生リスクが高まります。代表的な問題として挙げられるのが「家賃滞納」や「借主間のトラブル」です。
家賃滞納については家賃保証会社の利用により、滞納が発生しても保証会社が代位弁済を行うため、貸主に直接的な損害が発生することはありません。
しかし滞納が3か月以上続くと、保証会社は強制退去手続きを開始します。最終的に司法判断で強制退去が確定すると、執行日には複数の関係者が立ち合う形で実施されるため、物件価値が低下する可能性が高くなります。
さらに、借主同士の間で騒音トラブルが起きやすくなり、それが原因で退去となると、その物件は「告知義務対象物件」になります。この状態になると、今後の客付けが非常に厳しくなってしまいます。
５）デッドクロス問題
賃貸経営は多額の資金が必要とするため、通常は金融機関から融資を受けるのが一般的です。賃貸経営の最大のメリットは毎年多額の減価償却費を経費計上できるため、アパート家賃収入が多くても、税圧縮効果が期待できます。
しかし、以下の状況が進行すると節税効果は薄れていきます。
アパートローン返済が進むことで、利息支払いが減少すること
建物の減価償却費が、年数の経過に伴って少なくなること
中でも特に注意が必要なのが、アパートローンを完済する前に建物の減価償却が終了した場合です。この状況になると帳簿上の黒字が急増し、いわゆる「デッドクロス」と呼ばれる状態に陥ります。
これが発生すると、一気に資金繰りが厳しくなり、最悪の場合黒字倒産を招くリスクが高まります。
２．築古アパート経営の出口戦略
新築時から賃貸経営を行い築30年以上が経過すると、減価償却費の減少に伴う節税効果が薄れるほか、修繕コストの増加が懸念されるため、多くの貸主は「出口戦略」を検討し始めます。
築年数が古い物件における出口戦略には、以下の3つの選択肢があります。
物件売却
建替え
そのまま所有し賃貸経営を続ける
物件売却
一番手っ取り早いのが物件売却です。物件が高利回りで好エリアにあれば、買い手は見つかりやすくなりますが、利回りが低いと売却は難しくなる可能性があります。
なお売却時には、「印紙税」「登録免許税」「各種手数料に対する消費税」「譲渡所得税、住民税」が発生し、また保有期間によって譲渡所得税と住民税の税率は異なるため注意が必要です。
建替え
賃貸物件は、基本的に賃貸需要が見込まれるエリアに建設されます。
建替えすることで物件資産価値が向上し、従前と比べ高い家賃で貸し出すことが可能になります。また減価償却費が増えるため、税負担の軽減を検討している貸主にとっては、非常に魅力的な選択肢と言えます。
ただし近年のインフレによる建築コストの急上昇により、自己資金をある程度投入しないと、毎月のキャッシュフローが以前と比べ減少するリスクが高まります。
そのまま所有し賃貸経営を続ける
築年数が古くなっても定期的に大規模修繕（外壁塗装）やリノベーションを行えば、建物寿命を延ばすことができます。さらにアパートローンが完済すれば「スーパーキャッシュフロー」になるため、安定した利益を得ることができます。
毎月の利益の一部を内部留保して、投資信託などで運用したり、将来の建替用の頭金として積み立てることも可能なため、大きなメリットを享受できるケースがあります。
ただし所得税と住民税の負担増加し、予期せぬ修繕費が発生するリスクが伴うため、注意が必要です。
３．築古アパート経営改善策でおススメできないもの
築年数が古くなった物件の収益改善策として、集金管理からサブリースへの切り替えがありますが、正直おススメできません。
サブリースとは、サブリース会社が物件丸ごと借り上げ第三者に転貸するシステムです。サブリースのメリットは空室が何室発生しても毎月の家賃収入は一定となるため、安定した賃貸経営が実現できる点です。
一部のサブリース会社では、途中からサブリース契約に切り替えることが可能ですが、以下のようなデメリットが伴います。
集金管理と比べると、管理料が割高になる
契約更新時にサブリース会社が家賃減額請求した場合、それを拒否することができない
貸主からサブリース契約の解除は極めて困難で、正当事由が必要になる
サブリースを選択すると貸主権限が著しく低下し、家賃設定すら行うことができません。もし収益性を高めたいのであれば、集金管理を維持しつつ資産価値を向上させるリノベーションを行い、家賃を値上げした方がメリットは大きくなります。
▶サブリース切替えの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．築古アパート経営お悩みの貸主必見！具体的な改善策
収益性が低下した築年数が古い物件を改善するには、リノベーションが非常に効果的です。リノベーションとは老朽化した物件を、新築同様の状態に再生させるプロセスのことです。
築年数が経過すると、物件資産価値や室内機能性が低下し、空室が目立つようになります。この状態では競争力が失われ、家賃を値下げしても顧客を引き付けるのは難しいのが現状です。
しかし近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーションを行うことでこれらの課題を解決し、新築物件に匹敵するぐらい魅力的な居住空間を提供することができます。
リノベーション物件は新築／築浅物件を希望する顧客をターゲットとしているため、以下のポイントがあります。
洗練されたデザインで、おしゃれなライフスタイルを求める方に、理想的な居住空間を提供できる
新築物件と比べ家賃が10～30％安く、コストパフォーマンスの高さから、顧客にとっては魅力のある選択肢となる
これにより早期客付けや収益アップが期待でき、結果として内部留保の余裕が生まれる他、築30年以上を超えても安定した家賃収入を得られやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを展開しています。その成果として、開始2年後から入居率が大幅に改善され、現在ではほぼ満室状態を維持。さらに4期連続で増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、築古アパートを所有している貸主向けに、よくある悩み事例の改善策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場では、物件の供給過多が続いているため、家賃値下げしても早期客付けは難しくなり、場合によっては、空室が1年近く続くこともあります。
築年数が古くなると競争力が低下するため、安定した家賃収入を得ることが厳しくなる傾向があります。しかし、リノベーションを実施して資産価値を向上させることで、集客効果と収益性の向上が期待できるため、長期的に安定した賃貸経営を実現することも可能です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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