一般的に不動産投資は他の投資と比べリスクが少ないと言われています。しかし築年数が古くなると様々な問題が発生するため賃貸経営が右肩下がりになる可能性が高くなります。
今後少子高齢化＋物件供給数増加が懸念されるため、賃貸業界を取り巻く環境は非常に悪くなってしまいます。しかし適切な対応／知識を持てば、安定した賃貸経営を行うことが期待できます。
本投稿は築古物件収益性で悩んでいる貸主向けに具体的な改善策についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパート経営の悩み
築年数が古くなると物件資産価値が低下するため、以下の問題が発生しやすくなります。これはどの物件でも起こり得る問題なので、貸主は必ず把握しなければなりません。
空室率悪化
収益低下
修繕コストアップ
借主トラブル
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）空室率悪化
少子高齢化の影響＋物件新規建設増加の影響により全国的に賃貸空室率は悪化します。野村総研の予測では2040年に空室率40%前後になるとのことですが、空室率悪化は…
客付けできない物件が今より多くなり、特に築年数が古い物件は不利になる
客付け強化のために家賃値下げしても、供給数が多いため客付けできない可能性がある
築年数が浅い物件でも場合によっては客付けに苦戦する可能性がある
ことを示唆しています。賃貸業界は今後二極化になることが明白なため、適切な対策を行わないと確実に淘汰されてしまいます。
２）収益低下
築年数が古くなると物件価値が下落します。そのため家賃値下げを行わなければ客付けが難しくなるため、新築時と比べると収益性は確実に低下してしまいます。
先程もお伝えした通り、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態で、家賃値下げしても競合物件も同様の対策を行っているため、客付けできない可能性も否定できません。
３）修繕コストアップ
築年数が経過すると経年劣化の影響により修繕コストが必然的に増加するため、稼働率が悪化すると賃貸経営が厳しくなってしまいます。
一部の貸主は大規模修繕／リフォームなど賃貸経営上重要な修繕を後回しにしていますが、適切な時期に修繕を行わないと結果的に修繕コストが高くなります。
４）借主トラブル
早期客付けのために家賃値下げを行うと借主属性が悪化し、借主トラブルが発生しやすくなります。代表例が「家賃滞納」「借主同士のトラブル」です。
家賃滞納は家賃保証会社を利用することで、貸主の直接的な被害はありません。しかし家賃滞納が続き強制退去となると執行日当日関係者立会いのもと行われるため、物件価値は低下してしまいます。
また借主同士による騒音トラブルが発生し、どちらかが退去してしまうと「告知義務対象物件」となるため客付けが非常に厳しくなってしまいます。
２．築古アパート経営の出口戦略
新築時から賃貸経営を行い築30年以上が経過すると、節税効果が薄くなりまた修繕コスト増加が懸念れされることから、多くの貸主は「出口戦略」を検討されます。
築年数が古い物件の出口戦略は主に3つあります。
物件売却
建替え
そのまま所有し賃貸経営を続ける
物件売却
一番手っ取り早いのが物件売却です。高利回り／好エリアに物件があれば買い手はつきやすくなりますが、利回りが低いと売却は厳しくなってしまいます。
建替え
賃貸物件は賃貸需要が期待できるエリアに建設されます。建替えすると物件資産価値が高くなるため従前と比べ家賃を高くしても貸し出すことができます。
ただし近年建築コストが急上昇しているため、自己資金をある程度入れなければ毎月のキャッシュフローが以前と比べ減ってしまう可能性が高くなります。
そのまま所有し賃貸経営を続ける
築年数が古くなっても定期的な大規模修繕を行えば建物寿命を延ばすことができるため、そのまま賃貸経営を行うことは可能です。しかし建物の減価償却が終了してしまうと節税効果がなくなるため最悪黒字倒産になります。
３．築古アパート経営改善策でおススメできないもの
築年数が古くなった物件における収益改善方法で、おススメできないのが一般管理からサブリースに切替えることです。
サブリースとはサブリース会社が物件丸ごと借り上げ第三者に転貸するシステム。サブリースのメリットは空室が何室発生しても毎月の家賃収入は一定となるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
ただしサブリース契約してしまうと…
一般管理と比べ管理料が高額になる
契約更新時サブリース会社からの家賃減額請求は拒否できない
貸主からサブリース契約解除は事実上難しい（正当事由が必要）
サブリースは貸主権限が殆ど無くなってしまい、家賃設定すらできません。収益性を高めたいのであれば一般管理を維持したままで資産価値を高める対策を行った方が費用対効果は十分期待できます。
▶サブリース切替えの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．築古アパート経営お悩みの貸主必見！具体的な改善策
収益性が低下した築年数が古い物件を改善するには、リノベーションが効果的です。リノベーションとは古くなった物件を新築物件並みに蘇らせること。
築年数が経過すると物件資産価値／室内機能性が低下するため、正直あまり人気はありません。しかし近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションされていれば、築年数で物件判断される方は少なくなりまたリノベーション物件は新築物件をターゲットとしているため…
家賃がリーズナブル
物件によっては新築物件よりデザイン性が優れている
ため早期客付け＋収益アップが期待できることから、従前と比べ内部留保がしやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開。2年後から入居率を大幅に改善させることができ満室状態をほぼキープ＋増収増益を達成することができるようになりました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は築古物件収益性で悩んでいる貸主向けに具体的な改善策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数数が飽和状態となっているため、家賃値下げしても早期客付けは難しくなり場合によっては1年以上客付けができない可能性もあります。
築年数が古くなると競争力が低下するため、安定した家賃収入を得ることが厳しくなってしまいますが、資産価値を高めるリノベーションを行うことで集客効果＋収益アップが期待できるため安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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