管理会社から家賃値下げ交渉が!応じるべきなの?

更新日:9月25日


賃貸物件において、募集中の部屋が「長期間空室」が続いていると、管理会社としても「1日でも早く部屋を埋めたい」と考えている(裏には、管理料が欲しいという狙いもあるが…)ので、オーナー様に「家賃値下げを検討してみてはどうか?」といったお願いされることがあると思います。


管理会社から家賃値下げ交渉が!応じるべきなの?

一括借り上げではない物件においては、空室があると「部屋が埋まるまでは家賃入金」されないことから、機会損失を考えた際「家賃を多少なりとも安くした方がまし」という考えが、どうしても浮かんできます。


家賃を値下げすれば、当然ながら「賃貸サイト上」において「問い合わせ件数」が増加することが予想されるので、部屋が埋まる可能性は高くなる一方、その代償として至る所でデメリットが発生してしまいます。



1.他の部屋における家賃値下げ交渉

募集していた部屋の家賃が、現在ご入居されている家賃と比べて「安い」場合、当然ながら「現在ご入居している他のお部屋」のお客様の立場で考えれば、当然納得することができません。

実は、意外なほど多くのお客様は「賃貸サイト」をご覧になっているので、もし家賃値下げをした事実がわかってしまうと、更新のタイミングで「家賃値下げをした部屋と同額にしてほしい」と交渉してくる可能性が高く、もし交渉内容に同意してもらえない場合には「退去するかもしれない」といった「交渉カード」を切り出してくることが予想されます。


当然ながら、オーナー様としては「退去してしまうと来月から家賃が入金できなくなってしまう」恐れがあるので、入居者様ペースで話が進んでしまい、収益に影響を与えてしまう恐れがあります。


さらに、家賃減額が認められると、たとえ「秘密にしておいて下さい」とくぎを刺したとしても「他のご入居者様に伝えてしまう」可能性が高いことから、ここから一気に家賃値下げ交渉が入ってしまい、大変なことになってしまうといった危惧が予想されます。



2.リフォームなどがしにくくなる

家賃値下げ集客を行えば、確実に収益が悪化してしまい、ここに緊急修繕などが発生してしまうと、当然利益を確保することが難しくなってしまうことから、退去リフォームを本来ならば行わなければならないものが、オーナー様の都合で「リフォームができにくく」なってしまいます。


適度なリフォームをしなければ、当然ながら「お部屋の価値」は下落してしま、適正家賃に設定していたとしても、集客が難しくなってしまうので「家賃値下げを検討」しなくてはならなくなります。


ただここでまた「家賃値下げ」をしてしまうと、その情報は賃貸サイト上に掲載されることから、ご入居者様から「家賃値下げ請求」を受けることにつながるので、収益性が取れない物件となってしまいます。



3.入居者の質が確実に悪くなる

家賃を値下げすれば、当然ながら興味を持ってくれる方は増えてきますが、ただ、その代償として「入居者の質」は格段に下がってしまいます。当然ながら、物件評判は下がってしまい、トラブルに巻き込まれたお客様の一部は、耐えられなくなって「退去」してしまうことを珍しい事ではありません。


しかも借地借家法において、ご入居された時点で「お客様には借家権」が保護されてしまい、正当な理由なしでは退去させることができません。


たとえ迷惑行為をしていたとしても、それが法的に違法行為であり、しかも判決によって「不動産明け渡し」が認められない限り、貸主=オーナー様は、一方的に退去命令を出すことができません。






家賃を値下げして、一時的に成約・家賃分が入金できたとしても…

・収益性の悪化

・入居者の質の低下

・入居者の質の低下に伴う家賃滞納リスク増加

等が発生してしまえば、もはや収益性が期待できる物件とは程遠くなってしまいます。


家賃値下げは、あくまでも最終的な手段であり、仮に管理会社から「家賃値下げ」等をお願いされても、安易な考えでOKを出すべきではありません。





弊社がご提案する収益改善方法のひとつに、リノベーションがあります。


リノベーションとは、築年数が経過している物件の内装や設備を「一新」させたもので、内装などが変わることで、古臭さといった印象は「無くなって」しまうことから、家賃を値下げする必要もなくなってしまいます。


このような話をすると…

賃貸サイト上においては、築年数や家賃などを「自由に入力」することができるので、築年数が経過した物件で、リノベーションをして家賃を値上げしたら、集客上むしろマイナスになってしまうのでは…?

といった懸念が生まれてしまいます。



確かにその懸念は十分に考えられますが、ご安心ください。



賃貸物件を探されている方全員が、賃貸サイトを利用していることはなく、今の時代はTwitterやInstagramといったSNSを「日常生活上において活用」している方の人口は「右肩上がり」となっており、しかも仲介会社においては「SNS集客には消極的」であるので、オーナー様自身がSNS上において物件情報を掲載することで、別媒体から集客することは十分可能です。


弊社物件では、専用HPの他にTwitterやInstagramを開設しているので、物件情報などを頻繁に投稿しています。上のグラフは昨年度における、SNS上から弊社物件専用HPにどのくらいのアクセスがあったかどうかの一覧となっていますが…


Twitterはそもそも「SNSの中でも拡散能力」がとても優れていますが、昨年1年間数字を見ても、それを裏切らない結果となっています。

直帰率的には「正直あまりいい成績」ではないものの、数的には劣ってしまいますが、Instagramから物件HPにアクセスしたことによる直帰率は22%であることから、Instagram上からのアクセス=お問合せ件数が期待できることを示唆しています。

(Instagram上におけるアクセスで最も多いエリアは、甲府=弊社地元で約半数)




弊社物件では、収益性を確保するために、差別化リノベーションを展開し、家賃も一部の部屋を除き値上げして募集をしていますが、ご入居されたお客様の殆どは「家賃が高い」といった印象は特段なく、むしろ「ここまでしっかりとリノベーションしている物件だから、高いとは思わない」といった回答をしてくれる方が圧倒的です。


リノベーションをするとなると、どうしても費用が高くなってしまうことから、借り入れを起こさないといけなくなるものの、弊社では公的貸付制度をうまく利用して、少しでも金利負担を減らすように努力しています(利子補給がついた貸付制度を利用しています)


リフォームを全くしないで、家賃を値下げし続けているより、資産性を挙げたリノベーションをした方が「入居者の質も高く」なり、さらに家賃滞納リスクも減ることから、安定した賃貸経営を行うことができる点においては、オーナー様にもメリットが生まれてくるので、ぜひリノベーションをして収益改善されることをおススメします。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 

 


閲覧数:6回0件のコメント