ただ現実的には空室期間が3か月以上経過してしまうと、管理会社は管理料収入復活を考えるため反響率を挙げるために貸主に「募集家賃の値下げ」をお願いすることがあります。
家賃値下げすることで賃貸検索サイトの反響数UP→成約に繋げやすくなるため、一見すると理にかなった空室対策と言えます。
しかし安易に家賃値下げを認めてしまうと「負のスパイラル」に陥りやすくなり、キャッシュフローの低下を招きやすくなります。
本投稿は、管理会社から家賃値下げ要求が発生する理由及び値下げからの脱却方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"管理会社から家賃値下げ要求された時ポイントとなる部分”
１．管理会社の思惑とは？
空室期間が長期化すると貸主の家賃収入は一切入ってきません。そのため管理会社は貸主の家賃機会損失を抑えるため家賃値下げを提案してきます。
一見すると貸主ファースト的な提案と言えますが、背景には管理会社の管理料収入を得たい思惑が垣間見えます。
管理会社の主な収入源は「物件管理料」です。管理料は管理会社によって差異はあるものの、一般的には家賃収入の３～5％となっています。
当然ながら入居が決まらなければ物件管理料も発生しないため、管理会社としては空室期間が長期化すると管理料収入が増えません。そのため貸主に対して家賃値下げをお願いして管理料収入を得たいと考えているのが正直なところです。
２．安易な値下げNG
管理会社から空室早期解消のため家賃値下げに応じ、成約に繋げられたとしても様々な問題が発生しやすくなります。
主なトラブルは以下の4つを挙げることができます。
借主の質の低下
家賃滞納
収益低下
家賃相違トラブル
それぞれの問題点についてみていきましょう。
１）借主の質の低下
家賃値下げすることによって一番影響が出るのは、借主の質が低下してしまうことです。
借主の質が低下すると借主同士によるトラブル／設備破損などが発生しやすくなることから、新規客付けが難しくなってしまいます。
２）家賃滞納
日本賃貸住宅管理協会が調べた所によると、月初めの家賃滞納全国平均は5％とのことです。ただ滞納5％の中には「残高不足や払い忘れ」があり得るため、翌月以降になると滞納率は一気に下がります。
滞納が発生する物件の特徴としては「家賃値下げしている」「入居審査で過去に滞納歴があったものの入居を許可した」ケースがとても多いです。
近年では家賃保証会社を利用することが多くなったため、貸主／管理会社に滞納リスクは殆どありません。しかし滞納が続くと強制退去になる可能性が高くなることから、物件価値が下落してしまいます。
３）収益低下
家賃値下げを続けてしまうと、その分収益性が低下してしまいます。
築年数が経過すればするほど修繕費は多くなってくることから、安易な値下げしてしまうと損益分岐点が異常なぐらい高くなってしまいます。
４）家賃相違トラブル
家賃値下げすると賃貸検索サイト上の反響率が一気に高くなります。
ただ家賃値下げしてしまうと「同じ物件内なのに家賃帯が異なる」ため、借主からクレームが発生することがあります。
管理会社が「今回の値下げはキャンペーンだから」と主張しても、近年の賃貸市場は供給数が飽和状態となっているため、他の物件に住替えされる可能性があり得ます。
３．家賃値下げを防ぐ方法
築年数の経過と共に物件資産価値は低下するため、家賃も連動して値下がりしてしまいます。
ただし家賃が値下がりするのは「資産価値が低下」したからであり、資産価値を高める対策を講じれば家賃値下げを最小限に抑える／場合によっては家賃値上げも夢ではありません。
弊社物件は築年数が経過ししていることもあり、2018年から家賃値上げ／資産価値向上目的の差別化リノベーションを展開中です。昨年度はアパート収入／満室継続期間が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は管理会社から家賃値下げ要求が発生する理由及び値下げからの脱却方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあります。特に弊社物件がある甲府市大里町は1990年代に建てられた物件が多いため、空室を埋めようと価格競争を展開しています。
ただ適正賃料以下に設定しても、1年以上部屋が埋まらない所が多くなってきています。
今後人口減少の影響を受け賃貸空室率はさらに悪化します。そのことから部屋が埋まらないからと言って安易に値下げしてしまうとますます負のスパイラルに巻き込まれてしまいます。
収益性を高めるには物件資産価値を高めるしか方法はありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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