賃貸低コストリフォームは、デメリットだらけ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月3日
- 読了時間: 7分
賃貸経営を成功させるためには、退去が発生した際「すぐに部屋を埋め、空室発生による機会損失」を可能な限り減らし、退去リフォーム費用を抑えることが重要です。
退去リフォーム費用を抑え早期客付けができれば、安定した家賃収入を得ることができます。
しかし築年数が20年以上経過している物件では、目に見えない部分で劣化が進行しているため、設備投資に消極的になってしまうと逆効果になる可能性が高まります。
本投稿は、築年数が経過した物件における低コストリフォームのデメリットについてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
１．低コストリフォームのデメリット
築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了します。また最新設備と比べると20年前の設備は明らかに機能性や利便性が低下しているため、これまで通りの空室対策では早期客付けが難しくなります。
近年の賃貸業界では、退去後の室内リフォーム費用を抑え室内印象をよくする「ホームステージング集客」が非常に人気となっています。実際にホームステージング集客を行っている物件は成果を上げているため実践する物件が増えています。
▶賃貸ホームステージングの詳細は、こちらをご覧下さい。
しかし築年数が経過している物件で低予算リフォームばかり行うと、思わぬ落とし穴が待ち受けていることがあります。
これは弊社物件で実際にあった事例ですが、ある部屋の退去リフォーム時に洗面脱衣所のクッションフロアの張替えを行おうとしたところ…
床の一部が腐食
していました。このような問題は築年数が経過している物件ではよく見られます。床下にある根太と呼ばれている床材が腐食し周辺の木材がカビだらけになっていました。
▶根太の腐食に関しては、こちらをご覧下さい。
すぐに緊急修繕を行ったので事なきを得ましたが、もしこれを放置していたら最悪床がずれてしまう恐れがありました。
築年数が古い物件において低コストリフォームばかり行っていると、この様な事態を招く危険性があります。特に水回り部分はしっかりとしたリフォームは行うべきです。
２．低コストリフォームでは収益性が高められない
低コストリフォームのメリットはリフォーム費用を最小限に抑えることですが、その反面物件資産価値を高めることはできません。そのため家賃相場を意識した家賃設定しなければ客付けが難しくなり…
収益を最大化させることが難しくなる
利幅は確実に減少
し、安定した家賃収入を得ることができなくなってしまいます。
▶家賃収入の影響に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．入居者の質が悪くなる
低コストリフォームで集客している物件では、先程紹介した通り「家賃相場を意識した集客」を行わなければ客付けは難しくなります。
家賃単価を安く設定すれば反響数が増加しますが、借主の質も悪くなる懸念があります。借主の質が悪くなると…
家賃滞納問題が発生しやすくなる
借主同士のトラブルが発生
しやすくなります。
家賃滞納問題は契約時に保証会社を利用することで、貸主側の滞納リスクは実質的に軽減されます。しかし借主同士によるトラブル（例えば騒音問題）が激化し当事者の一人が退去してしまうと「告知義務対象物件」になってしまいます。
告知義務物件になると、内見時に仲介担当者は必ず告知しなければならなくなるので、客付けが非常に難しくなってしまいます。
▶借主同士のトラブルの告知義務に関しては、こちらをご覧下さい。
４．同じような空室対策をしてくる可能性
「低コストリフォーム＋ホームステージング」は、比較的誰でも実践しやすい空室対策と言えます。
しかし真似しやすい方法であるため多数の貸主が同様の戦略をとる可能性があります。マーケティング的に同質化が進むと価格競争が発生しやすくなり、たとえ現在結果を出すことができたとしても将来性は100％期待できない状況になります。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率全国ワースト3位でエリア空室率は30％に達しています。また所有物件は築年数が古いため、一般的に家賃相場を意識した集客を行わなければ客付けすることは難しくなります。
築年数が古い物件が生き残るためには、徹底した差別化戦略を打ち出すことが必要です。そこで弊社物件では2018年以降空き部屋を随時差別化リノベーションを行っています。
築年数が経過している物件は、ランチェスター戦略上「弱者」に該当するため、弱者の戦略で対応しなければなりません。
そこで弊社物件では…
集客ターゲット層に響くようなカフェスタイルリノベーションを展開
価格競争からの脱却を図るため、公式サイトを立ち上げ独自集客を確立
初期費用の部分においても徹底的な差別化（仲介手数料無料など）
を行った結果、2020年以降は増収増益を達成し、本執筆時の2025年３月３日現在も満室状態が続いています。
▶弊社の空室対策は、不動産系メディアからも注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は、低コストリフォームのデメリットについてお伝えしました。
空室対策を行う際、コストを抑えて客付けできれば収支改善が期待できますが、賃貸市場は今後空室率がさらに悪化することが明確になっています。そのため同質化になりやすい空室対策は淘汰される可能性が高まります。
築年数が経過していても、適切な空室対策を行えば資産価値を高めることができるため、安定した賃貸経営を継続することができるでしょう。時代に合わせた戦略が長期的な成功につながります。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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