空室対策に効く！賃貸リノベーションの成功事例３選
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 10月1日
- 読了時間: 9分
賃貸経営は空室を確実に埋めることができれば、安定した家賃収入を得ることができます。しかし近年の賃貸市場は、人口減少や物件供給過多が原因で、エリア空室率が悪化しており、この傾向は特に地方都市では顕著となっています。
空室率の悪化は、競争力が高い築年数が浅い物件に借主が集中しやすくなる一方で、築20年以上経過した物件は、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくい状況になってしまいます。
しかし適切なリノベーションを行うことにより、物件の資産価値が高まり、その結果家賃や入居率の向上を図ることが可能になります。
ただしリノベーションはリフォームと比べコストが倍近くなるため、貸主にとっては、その成功イメージを連想することが難しいと言っても過言ではありません。
そこで本投稿は、空室対策に効く賃貸リノベーションの成功事例に焦点を当ててお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションの必要性とは？
昔の賃貸市場は需要と供給のバランスが保たれていたため、築年数が経過した物件でも、原状回復さえ行えば空室はすぐに埋まり、また礼金を設定するのが当たり前でした。
しかし現在では需要と供給が逆転し、希望条件に合った部屋を見つけやすくなったことから、条件にヒットしにくい築年数が古い物件は、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくい傾向となっています。
しかし近年の賃貸業界では、SDGsの浸透により、部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーションが施されていれば、築年数で物件判断される方は少なくなっています。
また家賃も新築物件よりリーズナブルなため、賃貸物件を探している方にとっては、部屋探しの選択肢が広がり入居してもらえる可能性が高まります。
さらに貸主にとってもリノベーションは、物件の資産価値を高めることができ、家賃値上げを行っても入居につながりやすくなるため、収益性の改善が期待されます。
一方で最近では、最小限のリフォームを行いホームステージングで集客する物件が多くなっています。この手法はリノベーションと比べるとコスト抑えつつも早期成約を狙えるため、一見するとコストパフォーマンスが高いと感じられます。
ただしこの方法では、従前と比べ資産価値が大きく向上するわけではないため、家賃相場を意識した家賃設定にしなければならず、大幅な収益改善にはつながりません。
また手軽に実施できることから、参入する競合物件が増えやすくなり、結果として価格競争に巻き込まれるリスクが高まります。
２．空室対策に効く！賃貸リノベーションの成功事例３選
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2025年9月末現在、全20戸中75％にあたる15戸はリノベーションを完了しています。
物件がある山梨県は、賃貸空室率が約25％と全国平均より高く、また1990年から2000年代にかけて供給された物件が多いため、築年数が古い物件が多いのがエリアの特徴と言えます。
弊社物件では、競合物件との明確な差別化を図り、安定した収益を得るリノベーションを目指し、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行った結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、年間稼働率95％以上を維持しています。
それでは弊社が手掛けた成功事例の中から、特に成果を上げたリノベーション事例を３つご紹介します。
施工事例①：不人気３DKを２LDKに間取り変更
ライフスタイルは時代とともに変化しています。かつては部屋数が多い物件が人気があったため、2000年前に施工されたファミリー向け物件では、間取りがDKのケースが多かったです。
しかし最近ではリビングでゆっくりと寛ぎたいニーズが増えているため、DKの間取りでは、表装リフォームを行っても客付けが難しくなります。
弊社が所有する3棟の物件のうち、1棟8戸の間取りはもともと３DKでしたが、退去の度に順次２LDKに間取り変更を行っていますが、今回紹の紹介する部屋が最後の３DKでした。
退去後LDKに間取り変更を含むリノベーションを行いましたが、完成前に入居が決まりました。白を基調としたデザインとなっているため、室内を広く見せることができ、更にカフェスタイルキッチンの魅力を引き立たせているため、借主からは高い評価を頂いています。
▶こちらの部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
施工事例②：フルリノベーション後、家賃12％値上げに成功
弊社物件の1棟4戸間取りはもともと３LDKでしたが、少子化の影響により３LDKの賃貸需要は減少傾向となっています。そこで退去を機に間取りの見直しを行い、２LDKに間取り変更を行っています。
既存の和室をリビング空間にしたことにより、広々とした18帖LDKが生まれ、より魅力的な住環境を提供できるようになりました。
こちらの部屋は、2025年1月末に退去しましたが、8年前に２LDKに間取り変更を行っています。退去後フルリノベーションを行い、従前より家賃12％を値上げして募集しました。
リノベーションを機に自然素材の漆喰とダウンライトとペンダントライトをLDKに施工しました。フルリノベーションを行ったことにより、かつての部屋の面影はなく、さらに築年数の古さも全く感じなくなりました。
リノベーション前に入居申込が入りましたが、実際に完成した部屋をご覧になった際、借主は非常に喜んでいたと嬉しい報告をいただきました。
▶こちらの部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
施工事例③：3回転目で家賃4,000円アップに成功
リノベーションを行うことにより資産価値が向上されることができますが、経年による価値の目減りは避けられないため、リノベーション時の家賃を維持し続けることは難しくなります。
しかし弊社リノベーションの場合、無垢材を用いたオリジナルキッチンを導入しているため、時間が経過するほど味わい深いキッチンとなるため、価値の目減りを最小限に抑えることができます。
こちらの部屋は2018年にリノベーションを行い、過去2回借主の入れ替えがありました。2025年2月の退去を機に家賃を4,000円値上げしたところ、退去前にも関わらず次の入居申込が入りました。
なお、こちらの部屋には漆喰が施工していなかったため、退去後に漆喰を施工しました。
▶こちらの部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リノベーション費用と成功させるポイント
賃貸リノベーション費用は、施工面積や使用する部材のグレード、依頼する施工会社によって大きく異なりますが、一般的な費用相場は平米当たり10万円～20万円が目安となります。
因みに弊社物件（２LDK)におけるリノベーション費用は、総額で200万円～300万円程度です。これだけのコストを投資する以上、リノベーションを成功させるためには、重要なポイントを押さえる必要があります。
ポイント①：水回りの一新
at－homeが発表したリリースによると、インターネットで物件検索する際、多くの方が水回りに注目していることが明らかになっています。
水回りは経年により老朽化が進み、また機能性が低下しやすい部分です。そのためリノベーションを機に水回りを一新することにより、反響が得られやすくなり、家賃を値上げをしても、その価値を見出してもらえる可能性が高くなります。
結果的に入居促進を図りやすくなり、費用対効果も期待できます。
ただし高額な設備を導入する必要は一切ありません。コストが抑えられるセクショナルキッチンや浴室内装や水回りを交換するリフォームを行うだけでも、十分な訴求効果を得ることができます。
また洗面台とトイレについては、既存設備の状態が良ければ内装の張替えだけでも十分です。
ポイント②：ターゲットが好むインテリアデザインにする
賃貸物件を借りる方は、内見の際に、家具やインテリアが部屋とマッチするか非常に意識しています。部屋の印象が良ければ「ここに住みたい！」と感じやすくなり、成約率が高くなります。
そのため内装を張替えする場合は、ターゲットが好むインテリアスタイルにすることにより、競合物件との明確な差別化が図れ、入居促進に繋げやすくなります。
インテリアデザインについて一般的に言われているのが、室内配色を3色以下に抑えることです。これを意識することで入居後、部屋の統一感とおしゃれな雰囲気を味わうことができます。
そのためには、部屋の中で多くの面積を占める天井、床、壁の色を1～2色にまとめることがポイントです。
実はこの基本ポイントを、しっかり取り入れていない物件も少なくありません。内装を張り替える際、インテリアスタイルに合った室内配色を意識すれば、物件の魅力が向上し、内見からの成約率が高まります。
ポイント③：手元資金を厚くすること
リノベーションは先程もお伝えした通り、1部屋当たり数百万円のコストが発生します。今後全ての部屋を順次リノベーションを行うとなると、数千万円規模のコストが発生することになりますが、これを自己資金が支出するとなると、手元資金が大幅に減少してしまう恐れがあります。
築年数が古い物件は、突発的な修繕が発生することがあり、場合によっては費用が高額になることも考えられます。その際、手元資金が少なくなれば資金繰りが厳しくなってしまいます。
このような事態を避けるには、一定の自己資金があったとしても、リノベーションを行う際には融資を活用することで手元資金が増え、万が一トラブルが発生したとしても経営の安定性を維持することが可能になります。
４．まとめ
今回は、空室対策に効く賃貸リノベーションの成功事例に焦点を当ててお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
これからの市場動向を見据えると、リノベーションを手掛ける物件は増えることが予想されます。こうした状況下で競争に勝ち抜くためには、競合物件との明確な差別化を図ることが求められます。
そのため単に、設備の入れ替えや内装の張替えといった基本修繕のみを行うだけでは、物件自体の訴求力が弱まる可能性があります。
ビジョンや方向性を欠いたリノベーションを行うと、ターゲット層に訴求せず、結果として客付けで苦戦する恐れがあります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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