空室対策に効く！賃貸リノベーションの成功事例３選
賃貸経営では、空室期間を短縮できれば、安定した家賃収入につながりやすくなります。しかし近年の賃貸市場は、人口減少や物件供給過多が原因で、エリア空室率が悪化しており、この傾向は特に地方都市では顕著となっています。
空室率の悪化は、競争力が高い築年数が浅い物件に借主が集中しやすくなる一方で、築20年以上経過した物件は、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくい状況になってしまいます。
しかし適切なリノベーションを行うことにより、物件の資産価値が高まり、その結果家賃や入居率の向上を図ることが可能になります。
ただしリノベーションはリフォームと比べコストが倍近くなるため、貸主にとっては、その成功イメージを連想することが難しいと言っても過言ではありません。
そこで本投稿は、空室対策に効く賃貸リノベーションの成功事例に焦点を当ててお伝えいたします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
築20年以上の賃貸物件は、原状回復だけでは空室改善が難しく、現在の入居ニーズに合わせたリノベーションが重要になる。
空室対策リノベーションは、家賃アップではなく「長期入居・収益改善」まで見据えた投資として考えることが重要。
成功のポイントは、水回り・内装デザイン・資金計画をターゲットに合わせて計画すること。
１．空室対策リノベーションの必要性とは？
建物の築年数が20年を超えてくると、間取りや設備、内装デザインが現在のライフスタイルに合わなくなり、適正家賃で募集しても空室が長期化しやすくなります。
そのため、退去後に原状回復工事を行うだけでは、入居希望者から選ばれにくいケースも少なくありません。しかし、このことに気づかず、原状回復だけを繰り返している貸主も少なくないのが現状です。
一方で、リノベーションによって間取りや設備、内装を見直すことで、築年数による競争力の低下を補い、物件の魅力を高めることができます。
実際に弊社物件でも、3DKから2LDKへの間取り変更やカフェスタイルキッチン、自然素材を取り入れた内装へ改修したことで、入居促進や家賃アップにつながりました。
ただし、リノベーションは工事費が大きくなるため、目的を明確にせずに実施すると、期待した効果が得られない場合があります。重要なのは、入居希望者が「この部屋で暮らしたい」と感じられる改善を行うことです。
▶空室対策リノベーションの進め方や費用、成功事例などを詳しく知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
２．空室対策に効く！賃貸リノベーションの成功事例３選
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2025年9月末現在、全20戸中75％にあたる15戸はリノベーションを完了しています。
物件がある山梨県は、賃貸空室率が約25％と全国平均より高く、また1990年から2000年代にかけて供給された物件が多いため、築年数が古い物件が多いのがエリアの特徴と言えます。
弊社物件では、競合物件との明確な差別化を図り、安定した収益を得るリノベーションを目指し、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行った結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、年間稼働率95％以上を維持しています。
それでは弊社が手掛けた成功事例の中から、特に成果を上げたリノベーション事例を３つご紹介します。
施工事例①：不人気３DKを２LDKに間取り変更
リノベーション前はダイニングとキッチンが別でした リノベーション後、間仕切壁を撤去しLDKにしました
最初の事例は、3DKから2LDKへ間取り変更したリノベーションです。
弊社が所有する3棟のうち、1棟8戸はもともと3DKの間取りでした。以前は部屋数の多い間取りにも一定の需要がありましたが、現在はリビングでゆっくり過ごせる間取りを希望する方が増えています。
そのため、DKのまま表装リフォームだけでは入居希望者から選ばれにくくなっていると感じ、間取り変更を検討しました。
そこで退去のたびに順次2LDKへのリノベーションを進め、今回紹介する部屋が最後の3DKでした。退去後、LDKへの間取り変更を含むリノベーションを実施したところ、完成前に入居申込が入りました。
こちらの部屋は最上階の角部屋で二面採光となっています。しかし、リノベーション前はキッチンとダイニングの間に壁があったため、日中でも室内全体がやや暗い印象でした。
そこで仕切り壁を撤去してLDKを一体化し、白を基調とした内装へリノベーションしたことで、自然光が室内全体まで届くようになり、明るく開放感のある空間へ生まれ変わりました。また、カフェスタイルキッチンのデザインもより引き立ち、部屋全体の魅力を高めることができました。
築年数が経過した物件でも、現在の暮らし方に合った間取りやデザインへ見直すことで、物件の魅力を高め、空室対策につながることを実感した事例です。
▶今回ご紹介した3DKから2LDKへの間取り変更については、施工前後の写真や工事内容、完成前に入居申込が入るまでの経緯を、「3DK→2LDKリノベーション施工前に入居申込」で詳しくご紹介しています。
施工事例②：フルリノベーション後、家賃12％値上げに成功
リノベーション前 リノベーション後、フルリノベーション 開放感が魅力的な18帖LDK
2つ目の事例は、フルリノベーション後に従前家賃より12％値上げして募集した事例です。
弊社物件の1棟4戸は、もともと3LDKの間取りでした。しかし、少子化などの影響もあり、3LDKの賃貸需要は以前より弱くなっていると感じていました。
実際に、LIFULL HOME'S「見える賃貸経営（山梨県甲府市）」では、入居希望者の多くが単身向けや1LDK～2LDKを希望している一方、3LDK以上を希望する割合は1割未満となっています。
このことからも、3LDKの需要は限定的であり、そのまま募集を続けるだけでは客付けが難しくなる可能性があると判断しました。
そこで退去を機に間取りを見直し、和室をリビングへ取り込んだ18帖の2LDKへリノベーションしています。こちらの部屋は2025年1月末に退去しましたが、8年前に間取り変更を行っていたため、今回は退去後にフルリノベーションを実施しました。
リノベーションでは、LDKに自然素材の漆喰やダウンライト、ペンダントライトを採用したほか、競合物件との差別化を図るため、今回のリノベーションで初めてブラケットライト付きの造作洗面台を採用しました。
デザイン性だけでなく、毎日使う場所として使い勝手にも配慮したことで、空間全体の質感を高めることができました。
その結果、築年数の古さを感じにくい空間へ生まれ変わり、弊社では初めて従前家賃より12％高い家賃で募集することを決断しました。当初は管理会社から「この家賃では難しいのではないか」という意見もありましたが、繁忙期ということもあり、リノベーション完成前に入居申込が入りました。
完成後に室内をご覧になった借主からは、特に造作洗面台のデザイン性が良いとの評価をいただいたと管理会社から報告を受けています。
この経験から、家賃を上げること自体が重要なのではなく、入居希望者が「この部屋ならこの家賃でも住みたい」と感じられる価値を提供することが、空室対策リノベーションでは重要であると改めて実感した事例です。
▶今回ご紹介した部屋の施工前後の写真や工事内容、家賃を12％値上げして募集するまでの経緯については、「【リノベーション成功事例】退去後わずか3日で入居申込、家賃12％値上げに成功」で詳しくご紹介しています。
施工事例③：3回転目で家賃4,000円アップに成功
3つ目の事例は、2018年にフルリノベーションした部屋が、7年後の再募集時に家賃を4,000円値上げしても退去前に入居申込が入った事例です。
一般的に、リノベーションによって物件の価値は向上しますが、その価値を長期間維持することは簡単ではありません。設備や内装は時間の経過とともに古さが目立ち始めるため、再募集時には家賃を据え置いたり、場合によっては値下げを検討するケースもあります。
一方弊社では、2018年のリノベーション時に無垢材を使用したオリジナルキッチンを採用しています。無垢材は時間の経過とともに色合いや風合いが変化し、年月を重ねることで味わいが増していく素材です。
実際に2018年当時と2025年現在の写真を比較すると、キッチンは古くなったという印象ではなく、木材の色合いに深みが増し、より落ち着いた雰囲気になっています。ナチュラルテイストを好む入居希望者にとっては、この経年変化そのものが魅力の一つになっていると感じています。
私が知る限り、このような無垢材のオリジナルキッチンを採用している賃貸物件は多くありません。そのため、一般的な設備交換とは異なり、時間の経過による価値の目減りを抑えやすく、家賃維持や家賃アップにもつながっていると考えています。
こちらの部屋は2018年のリノベーション後、2回の入居者入れ替えを経て、2025年2月に退去しました。再募集にあたり、家賃を4,000円値上げして募集したところ、退去前にもかかわらず次の入居申込が入りました。
また、今回はより室内の質感を高めるため、2018年当時は施工していなかったLDKの壁へ新たに漆喰を施工しました。リノベーションは一度完成したら終わりではなく、再募集のタイミングで必要な改善を積み重ねることで、物件の価値を維持しやすくなることを実感した事例です。
▶今回ご紹介した部屋の施工前後の写真や、7年間の経年変化、家賃を4,000円値上げして募集した経緯については、「7年前にフルリノベーションした部屋が退去前に入居申込が入る」で詳しくご紹介しています。
３．賃貸リノベーション費用と成功させるポイント
賃貸リノベーション費用は、施工面積、使用する部材、工事範囲、依頼する施工会社によって大きく変わります。ちなみに弊社物件の2LDKリノベーションでは、1室あたり総額200万円〜300万円程度かかっています。
そのため、リノベーションは「きれいにするための工事」ではなく、「空室改善と収益改善につなげるための投資」として考える必要があります。弊社で特に重視しているポイントは、次の3つです。
▶実際の工事内容やビフォーアフターをご覧になりたい方は、以下の関連記事もご覧ください。
ポイント①：水回りの一新
水回りは、入居希望者が内見時だけでなく、物件探しの段階から重視する設備の一つです。
実際に、at－homeが発表したリリースによると、多くの方がインターネットで物件を検索する際に、キッチンや浴室、洗面所などの水回り設備を重視していることが示されています。
そのため、水回りに古さが目立つと、室内全体の印象にも影響しやすく、築年数以上に古い物件という印象を与えてしまう場合があります。
弊社物件では、カフェスタイルキッチンや造作洗面台、浴室リノベーションなどを取り入れ、築年数の古さを感じにくい室内づくりを行っています。実際の募集でも、キッチンや洗面台などの水回りをリニューアルした部屋は、内見から成約につながるケースが多いと感じています。
ただし、すべての設備を高額な製品へ交換する必要はありません。貸主ごとにリノベーションへかけられる予算は異なるため、予算に応じて設備交換や内装変更、部分リフォームを組み合わせることが重要です。
大規模なリノベーションほど家賃アップは期待しやすくなりますが、予算を抑えた部分リノベーションでも、ターゲットに合わせた改善を行うことで、空室期間の短縮や早期成約につながるケースは十分あります。
重要なのは、費用をかけることではなく、入居希望者が価値を感じる部分へ優先的に投資することです。
▶キッチン・造作洗面台・浴室など、水回りリノベーションの施工事例や人気設備については、「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」で詳しくご紹介しています。
ポイント②：ターゲットが好むインテリアデザインにする
リノベーションでは、内装デザインの方向性を明確にすることが重要です。単に壁紙や床材を新しくするだけでは、競合物件との違いが伝わりにくくなります。
実際に、住まいのメディア「mitaina」が男女200名を対象に実施したアンケートでは、男性は「和モダン」、女性は「北欧」「シンプルナチュラル」などのナチュラルテイストを好む傾向が見られました。
弊社では、20代〜30代のカップルや新婚世帯を主なターゲットとしているため、部屋探しで主導的な役割を担うことが多い女性の好みに合わせ、白を基調とした明るい室内に、無垢材のキッチンや漆喰、自然素材を取り入れたカフェスタイルのリノベーションを行っています。
また、内見時には「今使っている家具や、これから購入したい家具が部屋に合うか」を意識する入居希望者も少なくありません。
そのためリノベーションの際には、壁・天井・床など面積の大きい部分の色を白や木目を中心とした1〜2色にまとめ、家具やインテリアを合わせやすい空間づくりを心掛けています。
大切なのは、貸主自身の好みだけで内装を決めることではありません。ターゲットとなる入居希望者が「この部屋で暮らしたい」と感じられる空間をつくることが、空室対策リノベーションでは重要だと考えています。
ポイント③：手元資金を厚くすること
リノベーションは1室あたり数百万円規模の費用がかかることがあります。そのため、貸主の中には「新たな借入れはしたくない」「できるだけ自己資金で対応したい」と考える方も多いのではないでしょうか？
しかし、自己資金だけでリノベーションを続けていくと、手元資金が大きく減少する可能性があります。築年数が経過した物件では、給排水設備や外壁、屋根などの突発的な修繕が発生することも少なくありません。もし高額な修繕費が必要になれば、資金繰りが一気に悪化してしまう可能性もあります。
そのため、リノベーション費用だけを見るのではなく、将来の修繕費や日々の資金繰りまで考慮した資金計画を立てることが重要です。
弊社でも、空室対策リノベーションを継続する中で、手元資金を確保しながら計画的に投資を進めることの大切さを実感してきました。現在も、自己資金だけでなく甲府市の制度融資を活用しながら、空室対策リノベーションを継続しています。
その結果、空室改善や収益性の向上につながり、借入金利の引き下げや当座貸越契約の締結など、金融機関から高い評価を受けることができました。
もちろん、融資の利用は物件の状況や資金計画、金融機関の審査によって判断が異なります。しかし、手元資金をすべて使い切るのではなく、将来の修繕や次のリノベーションにも備えられる資金計画を立てることが、長期的に安定した賃貸経営につながると考えています。
▶リノベーション資金の考え方や、弊社が実際に活用した制度融資、金融機関から評価される賃貸経営については、以下の記事で詳しくご紹介しています。
４．まとめ
今回は、空室対策に取り組んだ弊社アパートの賃貸リノベーション事例をご紹介しました。
築年数が経過した物件でも、間取りや水回り、内装デザインを現在の入居ニーズに合わせて見直すことで、空室改善や家賃アップにつながる可能性があります。
弊社では2018年から空室対策リノベーションを継続し、3DKから2LDKへの間取り変更やフルリノベーション、再募集時の家賃アップなどを経験してきました。しかし、リノベーションの目的は家賃を上げることだけではありません。
エリアの賃貸市場や経済状況によって実現できる家賃アップの幅は異なります。一方で、築年数が経過した物件では、リノベーションを行わなければ適正家賃以下で募集しても空室が長期化する可能性があります。
そのため弊社では、家賃アップだけで投資効果を判断するのではなく、空室期間の短縮や長期入居、収益性の改善を重視してリノベーションを継続しています。その結果、賃貸経営の収益改善につながり、金融機関からの評価向上や借入条件の改善にもつながりました。
一方で、リノベーションは費用が大きくなるため、目的やターゲットを明確にせずに行うと、十分な効果が得られない可能性があります。重要なのは、単に設備を新しくすることではなく、入居希望者が価値を感じ、「この部屋で暮らしたい」と思える住まいを提供することです。
空室対策リノベーションの考え方や進め方、費用、成功のポイントを体系的に知りたい方は、「空室対策リノベーション完全ガイド」もあわせてご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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