３LDK賃貸リノベーション200万円以下でできる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 9月18日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸市場では少子化や単身世帯の増加に伴って、３LDK賃貸アパートの需要は大きく低下しています。その結果、築年数が古くなると適正家賃で募集しても早期客付けが難しく、結果的には価格競争に巻き込まれるケースが多くなっているのが現状です。
ただしこの問題は、現代のライフスタイルや顧客ニーズに合ったリノベーションを行うことで、競争力が向上するため、家賃を値上げしても早期客付けが期待でき、安定した家賃収入を得ることができます。
一方でリノベーションの施工範囲が広がるとコストも増大するため、予算200万円以下で満足する部屋を提供することは難しくなってしまいますが、工夫次第では予算を多少オーバーする程度で済む可能性があります。
本投稿は、３LDK賃貸リノベーションを予算200万円以内に抑える方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．３LDK賃貸アパートをリノベーションすべき理由
冒頭で３LDK賃貸アパートの需要が大きく低下しているとお伝えしましたが、実際に他の間取りと比べて、どのくらい需要が少ないのでしょうか？
ホームズの「見える賃貸経営」から弊社物件がある山梨県のデーターを見てみると、入居希望者の検索条件で人気の高い間取りの割合は、以下の通りとなります。
ワンルーム：46.4％
1LDK、2K、２DK：19.7％
2LDK、３K、3DK：24.9％
3LDK、４K、4DK：8.6％
この結果から、3LDKの需要は１LDKや２LDKと比べて明らかに低いことが分かります。そのため競争力が低下した古い３LDK物件を適正家賃で募集しても、空室期間が長期化しやすくなる可能性は高まります。
ただし間取り変更を含むリノベーションを行うことにより、現代のライフスタイルに合った部屋に生まれ変わるため、家賃値上げを行っても早期客付けが期待でき、また費用対効果の観点でもメリットを感じやすくなります。
２．３LDK賃貸リノベーション予算200万円以下でできる？
一般的に３LDKの部屋をリノベーションする場合、需要が高い２LDKに間取り変更した上で、内装や水回りを全面的に交換します。以下は、リノベーション費用の概算となります。
壁紙張替え：40～50万円
フロアタイルに重ね張り：30～50万円
間仕切壁を撤去：10～15万円
セクショナルキッチンの設置：30～50万円
トイレ交換：15～20万円
洗面台交換：10万円
システムバス導入：60万円
施工会社や使用する素材、設備のグレードによって多少費用の変動はあるものの、全ての工事を行うとなると総額は200万円を超える可能性が高いため、予算内に収めることはなかなか難しくなります。
３．リノベーション予算を抑える方法について
３LDKアパートをリノベーションするとなると、費用が200万円を超える可能性が極めて高くなりますが、工夫次第でリノベーション予算を抑えることが可能です。
特に以下3つの方法を実践すれば、リノベーション費用の圧縮が期待できます。
既存設備を有効活用する
グレードを落とす
施主支給する
それではそれぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。
既存設備を有効活用する
リノベーションの中で、費用が高額になりがちなのはキッチンや浴室の改修です。特にキッチンを壁付けから対面に変更する場合や、最新のシステムバスを導入すると配管移動を伴う工事が必要になるため、費用が高額になってしまいます。
しかし、同型タイプのセクショナルキッチンを導入したり、浴室内装に特殊なフィルムを施工するリノベーションを行うことで、コストを大幅に抑えることができます。
またトイレや洗面台の状態が良ければ、そのまま活用し、内装のみを張り替えることで、30万円近い費用を抑えることができます。
グレードを落とす
内装のグレードを落とすのも、コスト削減の有効な手段のひとつです。
リノベーションを機に床材を全面張替えするケースはよく見られますが、多くの貸主は耐久性やクオリティーが高いフロアタイルを選ぶ傾向があります。
しかしコストを抑えたい場合は、クオリティーは劣るものの、クッションフロアを使用することで、平米単価を1,000円以上抑えることができます。
さらに壁紙を張り替える際は、量産品を活用することを意識し、既存の壁紙の状態が良ければ張り替えを省略することで、コスト削減が楽にできます。
施主支給をお願いする
リノベーションを専門業者や管理会社に依頼すると、部材費に中間マージンが加算されるため、費用が高額になりがちです。しかし、一部の設備を貸主自身が用意する「施主支給」が認められると、中間マージンを削減できるため、コストを抑えることができます。
ただし施主支給には注意点があります。施工会社によっては施主支給を認めない場合があり、また認められても商品発注や管理などは全て貸主が責任をもって行うため、手間やリスクが増えます。
また施主支給で部材を提供しても、取付は施工会社が行うことから、別途工事費が発生する点に留意する必要があります。
４．リノベーションをする際に、考慮すべきポイント
リノベーションを行う際に、特に考慮しなければならないのは、集客上で重要となるキッチンと浴室の交換を見逃さないことです。
築年数が古くなると貸主が思っている以上に「水回りの劣化」が目立ちます。古びたキッチンや浴室はは清潔感や利便性を損ないます。特にファミリー向け物件の場合、女性が部屋探しの主導権を握っているケースが多いため、違和感を感じてしまうと成約率が低下する可能性があります。
キッチンや浴室改修は費用が嵩みますが、最新設備を導入することで競争力が向上し早期成約が期待できるため費用対効果を十分に感じることができます。
５．３LDKリノベーション事例
弊社物件は1993年にファミリー向け賃貸アパートを3棟建設し、そのうち1棟4戸は3LDKの間取りでしいたが、ライフスタイルや顧客ニーズの変化に伴い、退去を機に2LDKへ間取り変更を順次行っています。
2025年1月末に約8年入居していた部屋が退去となりました。この部屋は8年前に３LDKから２LDKにリフォームを行いましたが、設備や内装の老朽化が目立っていたため、退去後にフルリノベーションを行いました。
意外なことに、リノベーション開始前に入居申込が入り、工事スケジュールの調整を経て3月中旬に部屋を引き渡しました。結果としてご入居者様からは、清潔感や利便性に関して高い評価を頂くことができました。
▶こちらの部屋のリノベーション詳細については、過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回は、３LDK賃貸リノベーションを予算200万円以内に抑える方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
同じファミリー向け物件でも3LDKは、１LDKや２LDKと比べて賃貸需要が少なく、築年数が古くなると競争力が低下するため適正家賃で募集しても、空室を埋めるのが難しくなります。
しかし３LDKから２LDKに間取り変更を含むリノベーションを行うことで、一般的な２LDK物件と比べると充実したリビング空間が生まれるため、結果的に差別化に繋がり集客面での優位性を得られます。
一方でリノベーションを200万以下で行うことは、ハードルが高くなりますが、今回ご紹介したリノベーション予算を抑える方法を行うことで、200万円台に近づけることは現実的になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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