見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年11月25日
- 読了時間: 11分
投資の中でも、不動産投資は「リスクが少ない」と言われています。本記事をお読みいただいている方の中でも「これからアパート経営をしたい」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
アパート経営は、入居者の確保ができれば毎月の家賃収入が発生するため、安定的な収入を確保することができます。
しかし築年数が経過するごとに物件の資産価値が低下していくため、何も対策を講じないと徐々に収益が悪化し、最悪の場合自転車操業的な経営に陥ってしまいます。
本投稿では、つい見逃してしまいがちな「アパート経営を左右するポイント」について、まとめてみたいと思います。
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▼目 次
１．アパート経営の年収に影響する6つのポイント
１）空室リスク
築年数の浅い物件は需要が多いことから、募集開始後すぐに部屋が埋まることが多いものです。
しかし築年数が経過してくると募集をかけても「客付けが難しく」なっていきます。アパート経営を成功に導くポイントは、「空室期間を可能な限り抑える」ことと「損益分岐点」をしっかりと把握することの２つです。
空室期間を可能な限り抑えないといけない訳とは？
アパート経営は「入居→退去→募集→入居」の繰り返しとなることから、空室期間（募集期間）を可能な限り抑えなければ、空室による家賃機会損失がどんどん大きくなるので、早期に部屋を埋めなければなりません。
よく、空室による家賃機会損失を少しでも抑えるためには、家賃値下げを行ったほうがいいと主張する方もいます。確かに家賃値下げを行えば「反響を得られやすく」なるため、問合せや内見予約が入りやすくなります。
しかし家賃値下げを行うと、その情報は賃貸検索サイト上に掲載され他の入居者も簡単に確認することができてしまい家賃値下げ交渉が入りやすくなってしまいます。
空室期間を短縮すべく、良かれと思って家賃値下げをした結果、部屋は埋まりやすくなるが利益を確保することができにくい物件となってしまうため要注意です。
▶家賃値下げによる負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
損益分岐点を把握する必要性
アパート経営における「毎月の支払額」は、基本的には同じであることが多いため、損益分岐点を把握することは比較的わかりやすいと思います。
空室が「何室」発生すると損益分岐点を下回ってしまうのかを、予めシミュレーションすることによって、対処がしやすくなりますが流された形で賃貸経営をしていると経営が悪化してくるので、注意が必要です。
２）家賃下落
賃貸の家賃は「築1年毎に１％下落」すると言われています。そのため一部の好エリア以外にある物件では、築年数が経過するたびに「家賃が値下がり」していき、築年数が10年目／20年目を迎えると、エリア内の家賃相場は一気に値下がりする傾向が強くなります。
お部屋探しをしているお客様は、事前に「エリア内の家賃相場」を確認しています。そのため相場より高く設定している場合、築年数が経過とともに反響が得られにくくなり空室の長期化につながってしまいます。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。
築年数が経過している物件では、家賃を相場以下に設定して募集している所が多いものの、供給数が多いため空室が埋まりにくくなっています。
弊社物件は築年数が経過しているので2018年よりリノベーションを随時展開。家賃相場より家賃を高くして募集していますが、徹底した差別化戦略を行っていることから早期客付けに成功しています。
家賃相場下落は避けられない事実。しかし新たな価値を提供することができれば、築年数が経過したとしても収益性を高めることができます。実際弊社では2020年以降「増収増益」が続いています。
▶︎筆者の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
３）家賃滞納
不動産投資は借主からの家賃入金があって初めて収入を得ることができます。当然家賃滞納が発生してしまうと貸主にとっては経営上にマイナスとなります。
早期回収できれば良いのですが滞納が続いてしまうと、返済自体が難しくなり中には夜逃してしまう入居者もいます。
過去の判例では「家賃滞納を連続して3か月以上続けた」場合、賃貸借契約上における「借主と貸主との信頼関係が破綻」したものとみなされ、契約解除と不動産明け渡しが認められる傾向ですが、原則裁判費用は訴える側＝貸主負担となることから多額の費用を支払うことになります。
また裁判によって債権回収することも可能にはなりますが、借主が「自己破産」をしてしまえば、これ以上のことはできなくなるので、事実上の泣き寝入りをしなければなりません。
滞納リスクを回避するには、契約時に家賃保証会社を利用することです。
契約時に家賃保証会社を利用することによって、万が一入居者が家賃滞納したとしても、保証会社が代位弁済してくれるため貸主は滞納リスクを回避することができます。
また、家賃を連続3か月以上滞納した場合、保証会社が「不動産明け渡し訴訟」を起こし裁判費用を全額負担してくれます。
仮に借主が自己破産したとしても家賃入金はしっかりと保証されるため安定経営を行うことができます。
近年、弊社物件は大手管理会社に管理委託をしている関係で契約時に家賃保証会社を利用しています。弊社物件でも過去に2件ほど「家賃滞納問題」が発生し、1件は「不動産明け渡し訴訟」を行いましたが、2件とも保証会社が代位弁済してくれたので家賃滞納リスクを0にすることができました。
４）入居者トラブル
管理会社に寄せられるクレームの中で、常に上位にランクインしているのが入居者同士のトラブル、中でも特に多いのが「生活音」に関するトラブルです。
生活音トラブルは、築年数に関係なくどの物件でも起こり得ますが早期解決できないと、最悪の場合「退去するきっかけ」となってしまうため、長期入居してもらえない可能性が出てきてしまいます。
弊社物件を管理している管理担当者の話によると、某管理物件に入居している方が、所謂「クレーマー」で、上階に入居している方に対して「迷惑行為」を行い、何度注意しても改善の余地が見られなかったとのことです。
結果的に我慢ができなくなってしまった上階の方は「退去」してしまい、その部屋は再募集をかけているものの、退去理由が迷惑行為によるものであったため「告知義務対象物件」となってしまいました。
告知義務対象となってしまえば内見時に必ず告知をしないといけないため成約に結び付けることが難しくなります。さらに物件イメージの低下も招くため、仮に他の部屋で募集を行ったとしても、仲介会社側にとっても「成約に結び付けにくい」と判断されてしまう可能性があります。
告知義務対象物件にならないようにするためには…
家賃値下げ集客は行わない
入居審査で引っかかった人は入居させない
これらの対応によりリスク回避することは可能になります。
弊社では2018年以降、家賃値上げを目的としたリノベーションを行っていることもあり、ここ数年は入居者同士のトラブルは発生していません。当然、1度も告知義務対象物件になったこともありません。
５）設備対応トラブル
経年劣化が原因で備付設備が故障した場合、修繕費用は貸主負担となります。設備に不具合が発生した際早期に対応していれば問題ありませんが、中には修繕対応に消極的な貸主もいます。
貸主責任による修繕において一定期間を過ぎても対応しなかった場合、民法上「借主は貸主に対し家賃減額請求することができる」（民法611条第1項）と明記されていますが、一部の貸主は家賃減額を要求されても、お金を支払えばいいと安易に考えているケースもあります。
あまりにも自分勝手な対応や不誠実な対応を取る物件では、当然客付けにおいても不利になってしまいます。確実に退去の方向に進みやすいため収益悪化が心配されます。
以前管理会社担当者から聞いた話ですが、夏場に備付エアコンが故障した物件があり、それを聞いた担当者はすぐに貸主に連絡し交換をお願いしました。
しかし貸主はガス供給会社の無償貸与で対応したいということで、即日対応を拒否しました。結果取付までに日数が経過し契約者の親族は大激怒。その後退去してしまったとのことです。
このような理由で退去になってしまうと、本来であれば一定期間は入居し続けていたはずであることから、大きな家賃損失を発生させてしまうことになります。
さらにこの事例のように貸主対応が遅くなると間に入る管理会社としても協力しにくくなり、空室の長期化リスクを高めることにもつながってしまいます。
６）サブリース契約
サブリース契約とはサブリース会社が物件を丸ごと借り上げるものです。空室が発生したとしても、毎月一定の賃料が支払われるため副業感覚で賃貸経営を行うことができます。
しかしサブリース契約を交わしてしまうと、サブリース会社が「借地借家法における借主」の立場となります。
そのため稼働率が悪化したり家賃相場と現在募集している家賃との間に乖離が発生し、家賃減額請求をされた場合、貸主はこれを拒むことができなくなってしまいます。（交渉次第では減額幅を抑えることは可能）
弊社もサブリース物件を1棟所有していますが、築年数が10年を超えたタイミングで同会社から…
家賃相場と現在募集している家賃に乖離が発生している
経済状況の悪化によって、空室率が悪化している
サブリース会社が債務超過状態となった
などの理由で、３回の賃料改定が行われました。
エリアによって値下げ率は異なりますが、弊社物件の場合新築時（1998年）と比べると20％減となってしまい、一時キャッシュフローが悪化してしまいました。しかし同じ敷地内ある別の賃貸アパートの収益が改善したため現在ではキャッシュフローは良くなっています。
管理形態をサブリース契約にする場合は…
賃料見直しが必ず入る
賃料は値下がりする可能性がある
貸主側から一方的に解約することはできない
以上の3点においては特に注意が必要です。
また、忘れがちなポイントとしてもう一点。アパート経営するにあたり今後必要となる大規模修繕の積立について、サブリース会社で積み立てるか／貸主の方で積み立てるのか？
この点についてはサブリース会社の方針によって異なりますので契約の際はしっかりと内容を確認するようにしましょう。
２．まとめ
今回は、見逃してしまいがちな「アパート経営を左右するポイント」について、お伝えしてきました。
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われていますが、家賃値下げや空室リスクの上昇など本記事で触れたような表面的には見えない課題も多く発生します。
特に地方都市においては、「少子高齢化」「戸建て住宅住替え」が加速することから、今までと同じような対応をとってしまうと、アパート経営の年収にも影響が出てきてしまいます。
しかしこれら問題はしっかりと対応することによってリスクを軽減させることは十分に可能です。
弊社物件は今年で30年目を迎えますが、資産価値向上を目指した差別化リノベーションの展開や、オーナー主導型の賃貸経営を強化したことで2023年度は過去最高売上を達成することが可能となりました。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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