古いアパートの賃貸経営を成功させるポイント
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月13日
- 読了時間: 7分
賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室が目立ち家賃値下げを余儀なくされるため収益が減少しやすくなります。
また近年では全国的に賃貸空室率が悪化しているため、家賃値下げしても昔と比べると客付けが難しくなっています。
弊社取引先であるメインバンクの支店長によると、最近「築年数が古い物件を所有する顧客から、賃貸経営がうまくいかないためリスケジュールしてほしい」と相談されることが多くなっているとのことです。
収益性が低下した古いアパートを改善は難しいと思われがちですが、実は適切な対応を行うことで、古いアパートでも収益物件として再生することが可能です。
本投稿は古いアパートの賃貸経営を成功させるポイントをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．古いアパートの問題点とは？
本題に入る前に、築年数が古くなると以下の問題が発生しやすくなります。
空室リスクの増加
家賃値下げリスク
修繕費の増加
それではそれぞれの問題点について詳しく見ていきましょう。
空室リスクの増加
築年数が古くなると物件価値が下落し見た目の古さが際立つようになります。そのため募集しても空室期間が長期化し家賃機会損失が大きくなります。
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しており、空室率悪化は競争力が低下を意味します。築年数が古い物件は不利な立場に置かれ、家賃値下げしても供給数が多いため空室を埋めることが難しくなります。
家賃値下げリスク
家賃値下げして客付けに成功しても、新たなリスクが発生します。それは同一物件内で家賃差異が発生するため…
現在入居している借主からのクレーム
契約更新時家賃値下げ交渉
が発生しやすくなり、交渉が決裂した場合は住み替えの可能性が高まります。
また家賃値下げは借主属性が悪くなることもあり、万が一属性が悪い借主が入居しトラブルを起こしても借家権の問題から簡単に退去させることができません。
つまり家賃値下げは管理上のリスクを高める可能性があると言えます。
修繕費の増加
築年数が経過してくると設備の経年劣化が進み、新築時と比べ修繕費が増加します。
さらに昨今の円安や原材料費高騰の影響で、修繕費用も上昇しているため必然的に「損益分岐点」は高くなります。このような状況では高稼働率をキープしなければ安定した賃貸経営を維持することが困難になります。
２．古いアパートの賃貸経営を成功させるポイント
収益性が低下した古いアパートを再建させる方法は主に３つあります。
リノベーション
売却
建替え
結論から先に申し上げますと古いアパートの賃貸経営を成功させるならば、リノベーションがおススメです。売却／建替えではなくリノベーションを選ぶべき理由について以下で解説します。
売却する場合、残債＋売却にかかる費用がネックになる
一般的に収益性が低下した物件は早く売却することが推奨されています。しかし売却を行う際には残債を完済することが最低限の条件となります。更に以下の費用が別途発生します。
仲介手数料：売却価格の3％＋6万円＊消費税10％（売却価格が400万円以上の場合）
印紙税：5,000円～6万円（契約金額で異なる）
登記費用：1万円～3万円
ローン返済手数料
譲渡税：譲渡益の20％or40％
物件を処分してもアパートローンの残債額が多ければ、内部留保を活用しなければならないため、手元資金が少なくなってしまいます。
建替えする場合相当額の頭金が用意できるか？
アパートローンが完済するころには、建物の減価償却が終了し節税効果は期待できなくなります。そのため貸主の中には節税対策の一環で建て替えを検討される方がいますが、最近は原材料費の高騰により、従前と同じ規模の物件を建設する場合、約2倍近い費用が掛かります。
アパートローンの融資期限は、一般的に法定耐用年数に連動して設定され最長で30～35年程度と言われています。そのため同規模の物件を建てて満室稼働させたとしても、建築費が高過ぎるため相当な頭金を用意しない限り、従前と同様の家賃収入を期待することは難しくなります。
なぜリノベーションがおススメなのか？
収益性が低下した古いアパートを再建させる方法として、なぜリノベーションが選ばれるのか？その理由は以下3点が期待できるからです。
築年数で判断する方が少ない
部屋探しの選択肢が多様化している中で、築年数が古くても「リノベーション」が施されていれば、築年数を基準に物件を選ぶ人は減少しています。
リノベーション物件は新築物件／築年数が浅い物件に入居したい方をターゲットにしているため、デザイン性が高く更に家賃もリーズナブルなため人気があります。
このような背景から部屋探しの選択肢が増え、早期客付けがしやすくなります。
メンテナンスさえすれば建物寿命は伸ばせる
築年数が古くなっても外壁メンテナンスさえしっかり行えば、建物寿命を延ばすことができ更に築年数の古さは一切感じられないため、客付けで不利になることはありません。
適切なメンテナンスが物件価値を保つカギとなります。
節税対策どうすればいい？
RC物件以外では、築30年前後で建物の減価償却は終了し帳簿上の利益が急増するため、所得税と住民税が高くなります。万が一税負担によってキャッシュフローが悪化した場合…
借換して返済期間を伸ばす
のがベストです。リノベーションで物件稼働率を改善できれば、金融機関も「将来性が期待できる」と判断し、借換えに応じる可能性が高まります。
借換により返済期間が長くなれば月々の返済額が軽減され内部留保が蓄積しやすくなります。そのため税負担が増加しても安定した賃貸経営を維持すること可能です。
また内部留保の一部を金融機関が推奨する投資信託に回すことで、信用度が向上し、仮に日銀が追加の利上げを発表し、アパートローンなどの変動金利が上昇する可能性があっても、交渉次第では上げ幅を抑えてくれる可能性もあり得ます。
▶弊社物件もデッドクロス問題に直面し、一時期は黒字倒産の危機に直面していました。しかしリノベーションによる稼働率改善と担保能力の高さを評され、信販系保証会社に借り換えすることができました。
詳細はこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は古いアパートの賃貸経営を成功させるポイントをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古くなるとメリットよりデメリットの方が大きくなりますが、リノベーションを行うことで収益性を向上させることが可能です。
さらに減価償却が終了すると税負担が増加しますが、節税効果を求め無理に新規物件建設／売却するよりリノベーションと借り換えによる返済期間延長を選択した方が、トータル的に安定した家賃収入を得ることが期待できます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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