【賃貸オーナー必見】絶対やってはいけない空室対策5選！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年12月7日
- 読了時間: 6分
更新日：2月14日
2024年5年に1度行われる住宅土地統計調査が総務省から発表されました。
賃貸空室率は前回調査（2018年）と比べ主要都市は横ばいもしくは改善されたものの、地方都市は従前と比べ悪化しているケースが多く、山梨県を含む6県は空室率が20％台を超えています。
空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は、圧倒的に不利になるため築年数関係なく空室対策は強化する必要があります。
適切な空室対策を行えば築年数／募集期間関係なく早期客付けは可能ですが、空室対策を行っているのに結果が出ない物件は、もしかすると「間違った空室対策」を行っている可能性があります。
本投稿は絶対やってはいけない空室対策を5つご紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の重要性
賃貸物件の資産価値は築年数が経過すると下落するため、新築時と同じ家賃で貸し出すことはできません。また近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が多く、特に地方都市をでは賃貸空室率は悪化しています。
そのため適切な空室対策を行わなければ、築年数関わらず早期客付けは非常に厳しくなります。
多くの貸主は「空室対策を行えば客付けできる」と信じていますが、部屋探しされている方は平均3件内見しているため、訴求効果が高い空室対策を行わなければ反響数／成約率を改善させることは絶対にできません。
空室対策で失敗している物件の多くは次章で紹介する間違った空室対策を行っており、訴求力が弱いためいつまでたっても客付けができない状態が続いています。
２．【賃貸オーナー必見】絶対やってはいけない空室対策5選！
築年数に応じた空室対策を行えば必ず結果を出すことはできます。しかし以下に掲げる空室対策は効果が期待できるように見えますが、実際のところほとんど効果は期待できません。その理由を解説いたします。
絶対にやってはいけない空室対策①：人気設備を頼る
全国賃貸住宅新聞社では毎年人気設備ランキングを公表しています。上位の設備は殆ど変わらないため、空室対策強化のために人気設備を導入される貸主は非常に多いです。
しかし部屋探しされる方は平均3件内見している言われています。例え人気設備を導入しても物件全体のクオリティーが低ければ他の物件に流れる可能性が高くなります。このため費用対効果は期待できないのです。
絶対にやってはいけない空室対策②：家賃値下げ
家賃値下げは最も簡単な空室対策のひとつですが、安易に行うことはおススメできません。
家賃値下げすると収入が減少するだけではなく、属性が悪い借主が入居するリスクが高まり、入居後騒音or家賃滞納問題が発生する可能性が増えます。
さらに一度でも家賃値下げすると元の家賃に戻すことは非常に難しくなるため、家賃収益に悪影響を及ぼすことになります。
絶対にやってはいけない空室対策③：ペット可にする
賃貸物件でペットと生活したいニーズは潜在的には多いものの、ペット可物件に切替えることで鳴き声が問題に貼ることは避けられません。静かに暮らしたい既存借主から騒音クレームが増加し、場合によっては住替えリスクが高まります。
さらに属性が悪い借主が入居すると、ペット飼育数を守らずに大量のペットを室内に入れる可能性があり、原状回復を巡ってトラブルが発生することも考えられます。
絶対にやってはいけない空室対策④：外国人受け入れ
賃貸物件を借りる生産年齢人口（15～64才）は今後減少するため、安定した賃貸経営を行うには入居条件の緩和が必要です。
日本の労働力を補うため今後外国人労働者は増加が予想されますため、外国人を受け入れることで空室問題の解決が期待できます。
しかし外国籍の方が日本語を理解していない場合、モラルを守った生活をしてくれない可能性が高まり、騒音トラブルに発展する可能性があります。また外国籍の方に対応できる管理会社以外は物件管理が難しくなるため、安易な受け入れは避けるべきです。
絶対にやってはいけない空室対策⑤：エアコンクリーニングを行わない
退去後には室内クリーニングが行われますが、実は管理会社によって備付エアコンのクリーニングを行わない所もあります。
エアコンクリーニングを行わない場合、前借主の使用状況が悪ければ「エアコン内部にカビや雑菌が増殖」している可能性が高く異臭が発生し入居後トラブルに発展し、最悪の場合短期で住替えされるリスクが高まります。
そのため費用が掛かってもエアコンクリーニングは必ず行うべきです。
３．まとめ
今回は絶対にやってはいけない空室対策を5つをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今回紹介したやってはいけない空室対策は、視点を変えれば「入居条件を緩和させた」と捉えることができます。つまり競合物件と同じ土俵で集客していることになるため、結果的には客付けで苦戦or入居後トラブルが発生する可能性が高くなります。
また物件訴求力がないと仲介会社は「客付けが難しい」と判断し、場合によっては当て馬的に扱われるリスクが高くなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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