【賃貸オーナー必見】絶対やってはいけない空室対策5選！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
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2024年5年に1度行われる住宅土地統計調査が総務省から発表されました。
賃貸空室率は前回調査（2018年）と比べ主要都市は横ばいもしくは改善されたものの、地方都市は従前と比べ悪化しているケースが多く、山梨県を含む6県は空室率が20％台を超えています。
空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は、圧倒的に不利になるため築年数関係なく空室対策は強化する必要があります。
適切な空室対策を行えば築年数／募集期間関係なく早期客付けはしやすくなりますが、空室対策を行っているのに改善が見られない物件は、その原因として「間違った空室対策」が行われている可能性が高いと言えます。
本投稿は絶対やってはいけない空室対策を5つご紹介します。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の重要性
賃貸物件の資産価値は築年数が経過すると下落するため、新築時と同じ賃料で貸し出すことは難しくなります。さらに近年では全国的に物件供給数が増加しており、とりわけ地方都市では人口減少が顕著となり賃貸空室率は悪化しています。
そのような賃貸市場の中で適切な空室対策を行わなければ、築年数に関係なく、早期客付けは非常に厳しくなります。
多くの貸主は「賃貸検索サイトで反響につながる空室対策を行えば客付けできる」と考えがちですが、部屋探しされている方は平均3件内見してから部屋を決める傾向となっています。
しかし次章で取り上げている空室対策は、競争力が低い上に、仮に客付けが成功しても入居後トラブルが発生する可能性が高いことから、弊社では不適切な空室対策であると考えています。
２．【賃貸オーナー必見】絶対やってはいけない空室対策5選！
絶対にやってはいけない空室対策①：人気設備を頼る
全国賃貸住宅新聞社では毎年、人気設備ランキングを発表しています。このランキングは全国の不動産会社へのアンケート結果を集計したもので、上位にランクインしている設備を導入することで、競争力を向上させることが期待できます。
そのため空室対策として、人気設備を取り入れる貸主は非常に多いです。例えばインターネット無料化は、単身・ファミリー向けとも高い支持を得ており、例年のランキングではトップ3に入る定番の設備となっています。
▶2025年の人気設備ランキングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
人気設備を導入すると、賃貸検索サイトでの検索にヒットしやすいため、内見予約の増加につながりやすくなります。しかし先程お伝えした通り、内見者は複数の部屋を内見してから部屋を決めています。
そのためインターネット無料化を含む人気設備を充実させたとしても、最終的には部屋全体のクオリティーが重要となるため、これだけでは入居促進を図ることは難しくなります。
また一般的なインターネット無料物件では、ひとつの回線を複数の部屋で共有しています。そのため曜日や時間帯にによっては速度低下が発生することも考えられます。
実際にインターネット無料物件に入居された方の中には、回線速度低下を理由に住替えた方もいることを踏まえると、インターネット無料化対する費用対効果はそれほど高くないことが伺えます。
▶インターネット無料の速度低下、満足度については、こちらをご覧下さい。
絶対にやってはいけない空室対策②：賃料を下げる
募集賃料を下げると、賃貸検索サイトでの反響を高められるため、入居促進につながりやすくなります。また貸主にとっても、コストをかけずに客付けがしやすくなるため、一定のメリットが期待できます。
しかし安易な賃料の値下げはおすすめできません。賃料の値下げは単に収益が減少するだけでなく、借主属性が低下するリスクを伴うことになります。
近年では滞納リスクを予防するため、多くの物件で家賃保証会社を利用していますが、賃料の低い物件に入居したい方の中には、滞納歴がある方が含まれている可能性があります。
一般的に家賃保証会社は、滞納歴がある方の入居は断りますが、貸主の裁量で入居を認めさせることは可能です。
しかし属性が悪い借主を入居させると、家賃滞納や借主同士によるトラブルが発生しやすくなり、その結果物件稼働率が低下し、安定した家賃収入が得られにくくなります。
▶家賃保証会社の利用件数が増えた理由については、過去記事をご覧下さい。
▶属性の悪い借主が起こしたトラブルの詳細は、こちらをご覧下さい。
絶対にやってはいけない空室対策③：ペット可にする
賃貸物件でペットと暮らしたい潜在的ニーズは多いものの、供給が不足しているのが現状です。
LIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、2025年3月時点で、ペット可能物件の割合は全体の2割以下に留まっているとのことです。この状況を踏まえれば、ペット可能に切り替えることにより、物件需要が増加し、空室問題を解消させることが期待できます。
一定の需要があるのにペット可能物件が普及しない背景には、「静かに暮らしたい」ニーズが多いことが関係しています。
ペット不可から可能に切り替えることで、ペットの鳴き声による騒音問題は発生しやすくなるため、既存借主が退去する可能性が高まります。またペット可能にしたとしても、物件全体の質が低ければ、空室問題を解消させえることは困難です。
以前、弊社の初回無料コンサルティングを申し込まれた貸主の事例を紹介します。
その物件は築40年を超え、低所得者向けに貸し出す方針のため、リフォームやリノベーションは一切行なわず、その代わり無料インターネットや、ペット3匹までは飼育可能とした条件で募集していました。
貸主からヒアリングしたところ、見学した部屋の前借主は夜逃げをしてしまい、属性があまりにも悪かったため、入居中にペットを30匹も飼育していたことが判明しました。
契約時、家賃保証会社を利用していたため、原状回復費や滞納分の一部は保証会社が代位弁済されたもの、室内の破損や汚損箇所が多数あったため、大部分の原状回復費用は貸主が負担することになってしまいました。
当然ながら、このような競争力が低いままでは客付けは厳しくなり、結果的に成約までに1.5年かかり、当初の賃料を5,000円値下げしてようやく決まりました。
今回の事例からわかるように、単にペット可能に変更しただけでは、空室問題を解消させることは難しく、他の要因も併せて改善する必要があると言えます。
絶対にやってはいけない空室対策④：安易な外国人受け入れ
国内の生産年齢人口（15～64才）は今後減少する一方で、労働者不足を補うための外国人労働者は今後増加することが予想されます。
そのため安定した賃貸経営を安定させるには、外国人の入居を受け入れることで空室問題の解消が期待できます。
しかし、日本語でのコミュニケーションやモラル（ごみ出しルールや騒音など）の遵守が守られないと、入居後、家賃滞納などのトラブルに繋がる可能性が出てきます。
そのため、入居時に家賃保証会社を利用し、多言語対応が整っている管理会社以外においては、安易な受け入れは避けるべきです。
絶対にやってはいけない空室対策⑤：エアコンクリーニングを行わない
退去後には次の募集準備のため、室内クリーニングが行われますが、一部の管理会社では備付エアコンのクリーニングを行わない場合があります。
もしエアコンクリーニングを行わない場合、「エアコン内部にカビや雑菌が増殖」して異臭が発生する可能性があり、入居後トラブルに発展する可能性が高まります。最悪の場合、短期間で住み替えされるリスクが考えられます。
そのため費用が掛かってもエアコンクリーニングは必ず行うべきです。
３．空室対策を成功させるには？
空室対策を確実に成功させるためには、築年数に応じた改修を行うことが最も効果的です。その基準となるのが築20年です。
築年数が築20年以下の場合、水回りの老朽化はそれほど目立たないため、壁紙や床材張替えなどの表装リフォームを重点的に行うことがポイントになります。
この年代の物件では「宅配ボックス」が設置されていないケースが多いため、予算に余裕があれば設置することで、賃貸検索サイトの反響を高めやすくなり、入居促進につなげやすくなります。
一方で築20年を超えると、水回りの老朽化や間取りの古さが顕著となり、現代のライフスタイルに合わなくなってしまいます。このため退去のタイミングで、特定のターゲット層を意識した差別化リノベーションを行うことが効果的です。
また築年数が古い物件は、築年数が浅い物件と比べて防犯性能が低いと言われています。そのため予算があれば防犯カメラを設置することで物件価値を高められます。
また利便性向上のために宅配ボックスを設置すると、競合物件との明確な差別化を図ることができ、入居率を大幅に改善させることが期待できます。
▶賃貸リフォームとリノベーションのタイミングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを行っています。
20～30代女性をターゲットに自然素材を活用した差別化リノベーションを推進した結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。弊社の空室対策の取り組みは不動産系メディアからも注目されています。
▶弊社代表が取り上げられた記事、成功事例の詳細はこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は絶対にやってはいけない空室対策を5つをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件では、競争力を向上させるリノベーションを積極的に推進している一方で、空室対策で効果的と言われている賃料の値下げやインターネット無料化は実施していません。
ただ、これらを行わなくても確実な成果を出せていることを踏まえると、条件を緩和した空室対策では、結果的に物件の競争力向上や差別化を図ることは難しくなrります。
そのため、仮に客付けができたとしても稼働率は安定しないため、安定した家賃収入は得られにくくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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