絶対やってはいけない空室対策5選！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1月16日
- 読了時間: 15分
2024年、5年に1度行われる住宅土地統計調査が総務省から発表されました。
賃貸空室率は前回調査（2018年）と比べ主要都市は横ばいもしくは改善されたものの、地方都市は従前と比べ悪化しているケースが多く、山梨県を含む6県は空室率が20％台を超えています。
空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は、圧倒的に不利になるため築年数関係なく空室対策は強化する必要があります。
適切な空室対策を行えば築年数／募集期間関係なく早期客付けはしやすくなりますが、空室対策を行っているのに改善が見られない物件は、その原因として「間違った空室対策」が行われている可能性が高いと言えます。
本投稿は、貸主が絶対やってはいけない空室対策について解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
空室率が悪いエリアでは、適切な空室対策を行わないと競争力が向上しないため、客付けは難しくなる。
資産価値を高める空室対策は、客付け効果が期待できるが、入居条件を緩和させるような空室対策は、長期的な視点で見ると、安定した賃料収入は難しくなる。
１．空室対策の重要性
賃貸物件の資産価値は築年数が経過すると下落するため、新築時と同じ賃料で貸し出すことは難しくなります。さらに近年では全国的に物件供給数が増加しており、とりわけ地方都市では人口減少が顕著となり賃貸空室率は悪化しています。
そのような賃貸市場の中で適切な空室対策を行わなければ、築年数に関係なく、早期客付けは非常に厳しくなります。
多くの貸主は「賃貸検索サイトで反響につながる空室対策を行えば客付けできる」と考えがちですが、部屋を探す際は、平均して3件ほど内見してから部屋を決めている傾向です。
しかし次章で取り上げている空室対策は、競争力が低い上に、仮に客付けが成功しても入居後トラブルが発生する可能性が高いことから、弊社では不適切な空室対策であると考えています。
２．【賃貸オーナー必見】絶対やってはいけない空室対策5選！
絶対にやってはいけない空室対策①：人気設備を頼る
全国賃貸住宅新聞社では毎年、人気設備ランキングを発表しています。このランキングは全国の不動産会社へのアンケート結果を集計したもので、上位にランクインしている設備を導入することで、競争力を向上させることが期待できます。
そのため空室対策として、人気設備を取り入れる貸主は非常に多いです。例えばインターネット無料化は、単身・ファミリー向けとも高い支持を得ており、例年のランキングではトップ3に入る定番の設備となっています。
▶2025年の人気設備ランキングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
インターネットが無料で使えると、入居後すぐに利用でき、さらに毎月の使用料金がかからないので、賃貸物件を探す方にとって、非常に魅力的な設備となります。
また導入することで付加価値が高まるため、毎月のランニングコストがかかったとしても、賃料の値上げがしやすいことから、貸主にとっても比較的取り入れやすい設備と言えます。
部屋を探している方は、賃貸検索サイトを利用する際、自分の希望条件に合った物件を探す傾向が強いため、人気設備を導入すれば反響アップが期待できます。しかし先程お伝えした通り、内見者は複数の部屋を比較してから部屋を決めています。
そのためインターネット無料化を含む人気設備を充実させたとしても、最終的には部屋全体の印象やクオリティーが決め手となるため、これだけでは入居促進をつなげるのは難しいといえます。
一般的なインターネット無料物件では、ひとつの回線を複数の部屋で共有しています。そのため時間帯によっては速度低下が発生することも考えられます。
実際にインターネット無料物件に入居された方の中には、回線速度低下を理由に住替えた方もいることを踏まえると、インターネット無料化に対する費用対効果はそれほど高くないことが伺えます。
▶インターネット無料の速度低下、満足度については、こちらをご覧下さい。
絶対にやってはいけない空室対策②：賃料を下げる
募集賃料を下げると、賃貸検索サイトの反響を高めることができるため、入居促進につながりやすくなります。また貸主にとっても、コストをかけずに客付けがしやすくなる点においては、一定のメリットがあります。
しかし安易な賃料の値下げすることはおすすめできません。賃料の値下げは周辺の賃料相場をさらに下落させるだけでなく、貸主にとってもさまざまな不利益をもたらす可能性があります。
募集賃料を下げると、現在入居している借主との賃料に差が生まれます。もしその情報を他の借主が賃貸検索サイトで知れば、契約更新時に賃料の値下げを要求されるリスクが高まります。
また賃料を値下げしても、近隣の物件も同様に調整を行う可能性があるので、必ずしも空室が解消されるとは限りません。
近年では滞納リスクを軽減させる対策として、多くの物件で家賃保証会社を利用していますが、賃料の安い物件に入居したい方の中には、滞納歴がある方が含まれている可能性があります。
一般的に家賃保証会社では、滞納歴がある方の入居は断りますが、別の保証会社で審査が通れば、貸主の裁量で入居を認めさせることは可能です。
ただし属性が悪い借主を受け入れると、家賃滞納や借主間のトラブルが発生しやすくなり、また夜逃げのリスクが高まるため、物件稼働率が低下しやすくなります。これにより、安定した賃料収入の確保が一層難しくなり、収支バランスは確実に悪くなります。
▶家賃保証会社の利用件数が増えた理由については、過去記事をご覧下さい。
▶属性の悪い借主が起こしたトラブルの詳細は、こちらをご覧下さい。
借主属性が悪くなると、賃料滞納や騒音トラブルなどのリスクが高まる傾向にあります。しかし、賃料の安易な値下げや入居審査を甘くするなどの対応を取らなければ、少なくともこのような深刻なトラブルは避けられたはずです。
そのため安易な賃料の値下げはしてはいけません。
絶対にやってはいけない空室対策③：ペット可にする
賃貸物件でペットと暮らしたい潜在的ニーズは多いものの、現状は供給が不足しています。
LIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、2025年3月時点で、ペット可能物件の割合は賃貸物件全体のわずか2割以下に留まっているとのことです。
ペット可能への切り替えは貸主判断で簡単に行うことができ、この状況を踏まえれば、ペット可能に切り替えることにより、以下のメリットが期待できます。
ペットを飼っている方にとっては、賃料が多少高くても住みたいと考える
供給自体が少ないため、集客の強みになり、結果的に退去しにくくなり、安定した賃料収入が得られる
借主による原状回復費用は高額になるが、それを理解した上で入居する
ため、空室問題を一気に解決させることが期待できます。
一定の需要があるのにペット可能物件が普及しない背景には、「静かに暮らしたい」ニーズの多さが影響しています。
またペット不可から可能に切り替えることで、ペットの鳴き声による騒音問題は発生しやすくなるため、既存借主が退去する可能性が高まります。さらに、物件全体の質が低ければ、空室問題を解消させえることは困難です。
以前、弊社の初回無料コンサルティングを申し込まれた貸主の事例を紹介します。
その物件は築40年を超え、低所得者向けに貸し出す方針のため、リフォームやリノベーションは一切行なわず、その代わり無料インターネットや、ペット3匹までは飼育可能とした条件で募集していました。
貸主からヒアリングしたところ、前借主は夜逃げをしてしまい、属性があまりにも悪かったため、入居中にペットを30匹も飼育していたことが判明しました。
契約時、家賃保証会社を利用していたため、原状回復費や滞納分の一部は保証会社が代位弁済されたもの、室内の破損や汚損箇所が多数あったため、多額の原状回復費用は貸主が負担することになってしまいました。
当然ながら、このような競争力が低いままでは客付けは厳しくなり、結果的に成約までに1.5年かかり、当初の賃料を5,000円値下げしてようやく決まりました。
今回の事例からわかるように、単にペット可能に変更しただけでは、空室問題を解消させることは難しく、他の要因も併せて改善する必要があると言えます。
絶対にやってはいけない空室対策④：外国人、高齢者の安易な受け入れ
国内の生産年齢人口（15～64才）は今後減少する一方で、労働者不足を補うための外国人労働者は今後増加することが予想されます。
また近年では、高齢者自身が賃貸物件への住み替えを希望するケースが増えてきているため、今後安定した賃貸経営を目指すならば、外国人や高齢者の受け入れについて、前向きに検討しなければなりません。
しかし、日本語の理解や生活ルール（ゴミ出しや騒音など）を守れない場合、入居後に家賃滞納などのトラブルが発生する可能性が高まります。
そのため、入居時に家賃保証会社を利用し、多言語対応が整っている管理会社以外は、安易な受け入れは避けるべきです。
また高齢者の場合は、生活マナーを守る方が多く、一度入居すると長期間住むケースが多いため、高い物件稼働率を維持し続けることが期待できます。
しかし高齢者の突然死リスクは、依然として課題であり、最近になって室内の病死は告知義務の対象から外れたものの、発見が遅れてしまうと「告知義務」の対象となり、次の客付けが難しくなるばかりではなく、清掃費用も高額になってしまいます。
こうしたリスクに対応するためには、警備会社と連携して室内に「見守りサービス」などの機器を設置することで、突然死のリスクを軽減させることができます。
ただし設備が設置されていないと、トラブルによる代償が大きすぎてしまうため、正直おすすめはできません。
絶対にやってはいけない空室対策⑤：厳しい募集条件
株式会社タダムスが発表したリリースによると、アンケートに回答した約7割は「初期費用を気にする」とのことです。
賃貸物件に入居する方は仲介会社に、初期費用を支払わなくてはなりませんが、相場は家賃4か月から6か月分となり、基本的には一括での支払いが求められています。
新築物件や築年数が浅い物件に入居される方は、賃料や初期費用に対しそこまで意識していませんが、築年数が経過した物件に入居される方は、できるだけ初期費用を抑えたいと考えている傾向です。
賃貸業界には昔からの商習慣として、敷金と礼金がいまだにあり、最近では顧客属性の確認や家賃滞納、夜逃げ対策のために、家賃保証会社の利用が進んでいます。これらの費用を借主に全て負担させると、初期費用が高額になり、かえって客付けに逆効果となってしまいます。
敷金は家賃保証会社のサービスで代替ができ、また礼金は時代の流れにそぐわない慣習となりつつあります。これらの背景を踏まえると、築年数が経過した物件は、敷金と礼金は見直しを行うことをおすすめします。
３．空室対策を成功させるには？
空室対策を確実に成功させるためには、築年数に応じた改修を行うことが最も効果的です。その基準となるのが築20年です。
築年数が築20年以下の場合、水回りの老朽化はそれほど目立たないため、壁紙や床材張替えなどの表装リフォームを重点的に行うことがポイントになります。
この年代の物件では「宅配ボックス」が設置されていないケースが多いため、予算に余裕があれば設置することで、賃貸検索サイトの反響を高めやすくなり、入居促進につなげやすくなります。
一方で築20年を超えると、水回りの老朽化や間取りの古さが顕著となり、また間取りも現代のライフスタイルに合わなくなってしまいます。このため退去のタイミングで、特定のターゲット層を意識した差別化リノベーションを行うことが効果的です。
また築年数が古い物件は、築年数が浅い物件と比べて防犯性能が低いと言われています。そのため予算があれば防犯カメラを設置することで物件価値を高められます。
また利便性向上のために宅配ボックスを設置すると、競合物件との明確な差別化を図ることができ、入居率を大幅に改善させることが期待できます。
▶賃貸リフォームとリノベーションのタイミングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。間取りは２LDK～３LDKで、ターゲット層をおしゃれなカフェが好きな、20～30代女性に設定しています。
女性は部屋探しの際、水回りの充実だけでなく、家具やインテリアが部屋と調和するか重視する傾向があるので、内装は白を基調としたシンプルなデザインを採用しています。
築年数が古い物件は新築物件と比べて、室内機能性が劣っているため、その点について不安を感じる方もいると思います。その対策として、上級グレードの部屋には自然素材の漆喰を用いたことで、快適な住空間を提供できるようになりました。
▶漆喰の詳細については、過去記事をご覧下さい。
さらに築年数が古い物件は「外観が汚い」「清潔感にかける」イメージがとても強いですが、弊社物件はオーナーである私が平日の午前中に共用部分やエントランスの清掃を行っています。
多くの物件では外部業者に清掃を委託していますが、オーナー自身が行うことで、コスト削減が可能となり、また借主との距離感も縮めやすく、円滑なコミュニケーションを図ることができています。
リノベーションにいは一定のコストをかけているため、賃料は相場より1万円以上高めに設定します。
しかし初期費用については、できるだけ借主負担を減らそうと、敷金と礼金は無料とし、さらに一定期間賃料が無料となる「フリーレント」を設定します。また入居時に発生する家賃保証会社の初回保証料も特別価格を適用し、相場の4分の1程度まで抑えています。
こうした取り組みの結果、内見時の第一印象の良さと初期費用の軽減が評価され、募集時期関わらず早期に部屋が埋まることが殆どとなりました。そのため広告や仲介会社への訪問営業は行わずとも、多くの仲介会社から紹介や案内依頼をいただいています。
また弊社の空室対策の取り組みは、不動産系メディアからも注目されています。
▶弊社代表が取り上げられた記事、成功事例の詳細はこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は絶対にやってはいけない空室対策を5つをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室率が悪いエリアでは、適切な空室対策を行わないと競争力が向上しないため、客付けは難しくなる。
資産価値を高める空室対策は、客付け効果が期待できるが、入居条件を緩和させるような空室対策は、長期的な視点で見ると、安定した賃料収入は難しくなる。
弊社物件では、競争力を向上させるリノベーションを積極的に推進している一方で、空室対策で効果的と言われている賃料の値下げやインターネット無料化は実施していません。
ただ、これらを行わなくても確実な成果を出せていることを踏まえると、条件を緩和した空室対策では、結果的に物件の競争力向上や差別化を図ることは難しくなります。
そのため、仮に客付けができたとしても稼働率は安定しないため、安定した賃料収入は得られにくくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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