管理会社から家賃値下げを要求された。どうしたらいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 11分
賃貸物件で空室期間が長くなると、管理会社から「募集家賃を下げてみませんか」と提案されることがあります。
確かに家賃を下げれば賃貸検索サイトでの反響が増え、早期成約につながる可能性があります。しかし、安易な家賃値下げは収益性の低下や価格競争を招き、長期的には賃貸経営へ悪影響を及ぼす可能性があります。
本記事では、管理会社が家賃値下げを提案する理由と、家賃を下げずに空室対策を進めるための考え方について解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
管理会社が家賃値下げを提案する背景には、空室期間を短縮したいという事情がある。
安易な家賃値下げは、収益性の低下や価格競争につながる可能性がある。
長期的な賃貸経営を考えるなら、家賃を下げる前に物件の資産価値を高める対策を検討することが重要。
1．なぜ管理会社は家賃値下げを提案するのか？
空室期間が長期化すると、貸主には家賃収入、管理会社には管理料収入が発生しなくなります。そのため、双方にとって空室を早期に解消する必要性が高まり、反響を増やしやすい方法の一つとして家賃の見直しが提案されることがあります。
管理会社が家賃値下げを提案する背景には、周辺相場との乖離や競合物件との比較、問い合わせ数や内見数、募集時期など、さまざまな要因が考えられます。
家賃値下げの提案自体が間違いというわけではありません。 空室を早期に解消するための有効な選択肢の一つであり、物件の状況によっては効果を発揮するケースもあります。
一方で、 長期的な賃貸経営を考えるのであれば、家賃を下げる前に「なぜ反響が少ないのか」という原因も併せて確認することが重要です。
家賃だけが原因ではなく、設備や間取り、室内デザイン、募集方法などに課題がある場合は、それらを改善することで家賃を維持したまま成約につながる可能性もあります。
2．家賃値下げによって起こり得る3つの課題
管理会社からの提案を受けて家賃を下げた結果、早期成約につながるケースはあります。一方で、家賃値下げは空室対策の一つである反面、長期的な賃貸経営という視点では慎重に判断したい面もあります。
特に確認しておきたいのは、次の3つです。
価格だけで比較されやすくなる
収益性が低下する
同一物件内で家賃差が生じる
それではこれらの点について、詳しく見てきましょう。
１）家賃だけで比較されやすくなる
家賃を下げることで、賃貸検索サイトの検索条件に該当しやすくなり、問い合わせが増える可能性があります。
しかし、物件そのものの魅力ではなく家賃を主な理由として比較されるようになると、周辺物件がさらに値下げした際に再び価格競争へ巻き込まれる可能性があります。
その結果、空室が発生するたびに家賃を下げることにつながるため、収益に影響を与えてしまうことになります。
長期的に安定した賃貸経営を目指すのであれば、家賃だけではなく、間取りや設備、室内デザイン、募集方法なども見直し、「この部屋を選びたい」と思ってもらえる理由をつくることが重要です。
２）収益性が低下する
築年数が経過した物件では、突発的に設備交換や外壁、防水工事などが発生することがあります。
そのため、空室解消だけを目的として家賃を下げ続けると、結果的に必要な修繕費を確保しにくくなり、修繕対応が難しくなってしまいます。
家賃値下げを検討する際は、目先の成約だけではなく、今後予定される修繕費や収支計画も踏まえて判断することが大切です。
３）同一物件内で家賃差が生じる
家賃を下げることで検索条件に該当しやすくなり、問い合わせが増える可能性があります。
一方で、同じ物件内で間取りや設備、入居時期が近いにもかかわらず家賃差が大きくなると、既存入居者が不公平感を持つ場合があります。
もっとも、階数や部屋の位置、リフォーム内容、設備、契約時期などによって家賃が異なること自体は珍しくありません。
そのため、家賃を見直す際は、値下げの理由を管理会社と共有し、既存入居者から問い合わせがあった場合にも説明できるよう整理しておくことが重要です。
３．家賃値下げを防ぐ方法
築年数の経過とともに物件の資産価値は低下し、それによって家賃も下がりやすくなります。しかし、物件の資産価値を高める対策を行えば、家賃の値下げを最小限に抑えられる可能性があり、物件によっては家賃の維持や値上げにつながりやすくなります。
弊社でも築年数の経過とともに空室対策が課題となりましたが、2018年から資産価値の向上を目的とした差別化リノベーションに取り組んできました。その結果、2024年度はアパート収入・満室継続期間ともに過去最高を更新することができました。
この経験から、家賃を下げる前に「物件の魅力を高められる改善点はないか」といった視点で見直すことが、長期的な収益改善につながる重要な考え方だと考えています。
ここでは、弊社が実際に取り組んできた経験を踏まえ、家賃値下げをできるだけ避けるために意識したいポイントをご紹介します。
１）物件の競争力を高める
家賃値下げを防ぐためには、家賃以上の価値を感じてもらえる部屋づくりが重要です。
入居希望者は家賃だけで物件を比較しているわけではなく、「この家賃なら住みたい」と感じられるかどうかを総合的に判断しています。
そのため、室内デザインや間取り、設備のバランスをターゲットとなる入居希望者のニーズに合わせて見直すことで、物件の競争力を高められる可能性があります。
弊社でも「賃貸でもおうちカフェを楽しむ」をコンセプトにリノベーションを行い、価格競争ではなく、部屋そのものの魅力で選ばれる物件づくりを目指してきました。
▶なぜ築20年以上のアパートにリノベーションが必要なのかを詳しく知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーションは本当に必要？」をご覧ください。
▶また、リノベーションの進め方や費用、成功事例までまとめて知りたい方は、「空室対策リノベーション完全ガイド」も併せてご覧ください。
２）家賃だけでなく募集方法も見直す
反響が少ない場合は、家賃だけでなく募集方法を見直すことも重要です。例えば…
室内写真や募集資料を見直す
ホームステージングを行い、内見時の印象を高める
敷金、礼金の見直しやフリーレントなど、募集条件を一部調整する
仲介会社へ物件の特徴やリノベーションのコンセプトを共有する
といった工夫だけでも、反響や成約率が改善する可能性があります。
弊社でも、仲介会社へリノベーションのコンセプトや設備の特徴を事前に共有し、内見時に物件の魅力が伝わりやすいよう取り組んでいます。
また、内見後や入居申込時に条件交渉が入った場合でも、土日・祝日を含めて貸主へ直接相談できる体制を整えています。迅速に判断・回答することで、入居希望者を待たせず、成約につながりやすい環境づくりを心掛けています。
▶募集方法を見直すポイントや、物件の魅力を入居希望者へ効果的に伝える方法については、関連記事「好立地なのに賃貸集客がうまくいかない理由」でも詳しく解説しています。
３）家賃値下げは最後の選択肢として考える
空室期間が長くなると、「家賃を下げた方が早く決まるのではないか」と悩む貸主も少なくありません。
もちろん、地域相場や競合物件との兼ね合いから値下げが必要になるケースもありますが、十分な改善を行わないまま家賃を下げてしまうと、次回募集時に元の家賃へ戻すことが難しくなる場合があります。
そのため、まずは物件の魅力や募集方法を見直し、それでも改善が難しい場合に家賃を見直すという順番がおすすめです。
家賃値下げは即効性のある方法ですが、長期的な収益を考えると、まずは資産価値を高める取り組みを優先することが大切です。
▶家賃値下げに頼らず、物件の魅力を高めて選ばれるための空室対策については、「価格競争に頼らない空室対策」で詳しくご紹介しています。
４．貸主からよくいただくご質問
最後に、築20年以上のアパートを所有する貸主の方から、実際によくいただく質問についてお答えします。
Q. 管理会社から家賃値下げを提案されたら、必ず応じるべきですか？
A. 管理形態によって対応が異なります。
一般的な集金管理契約では、管理会社から家賃の見直しを提案されても、最終的な募集条件は貸主と管理会社が協議したうえで決定します。
契約内容によって取り扱いが異なる場合があるため、管理委託契約書も確認してください。
一方、サブリース契約では、サブリース会社が物件を借り受ける借主となるため、契約期間中や更新時に借上げ賃料の減額を請求される可能性があります。
ただし、減額請求が行われたからといって、提示された金額が直ちに確定するとは限りません。契約内容や賃料設定時の事情、周辺相場などを確認し、当事者間で協議することになります。
Q. 家賃を下げずに空室対策を行う方法はありますか？
A. 築年数や物件の状態に応じた改善を行うことが重要です。
例えば、築年数が比較的浅く、設備や間取りが現在の入居者ニーズと大きくずれていない物件であれば、壁紙や床材の張り替えなどの表装リフォームだけでも競争力を維持できる場合があります。
一方、築20年以上の物件では、設備や間取りが現在の入居者ニーズと合わなくなっている場合があります。その場合、壁紙や床材を張り替えるだけでは、家賃に見合う魅力を十分に伝えられないことがあります。
そのような場合は、ターゲットを明確にしたリノベーションによって物件の競争力を高めることで、家賃値下げを回避できる可能性があります。
弊社でも、1993年築の自社所有アパートで差別化リノベーションに取り組み、価格競争に頼らず収益改善につなげてきました。
Q. 家賃はどのくらい下げるのが適切ですか？
A. 一律の目安はありません。
家賃の見直しは、周辺相場だけでなく、築年数や設備、間取り、競合物件、現在の反響状況などを総合的に判断することが重要です。
反響が少ないからといって、すぐに大幅な家賃値下げを行うのではなく、まずは物件の魅力や募集方法を改善し、それでも効果が見られない場合に家賃を見直すことをおすすめします。
５．まとめ
今回は、管理会社から家賃値下げを提案される理由と、家賃を下げる前に確認したい空室対策についてお伝えしました。
家賃の見直しは、空室を早期に解消するための選択肢の一つです。しかし、反響が少ない原因を確認しないまま値下げを続けると、収益性が低下し、周辺物件との価格競争に巻き込まれる可能性があります。
まずは周辺相場との違い、問い合わせ数や内見数、室内写真、募集条件、仲介会社への情報共有、設備や間取りなどを確認することが重要です。そのうえで、物件の魅力が家賃に見合っていない場合には、ターゲットを明確にしたリフォームやリノベーションも選択肢になります。
弊社でも、1993年築・20戸の自社所有アパートで空室対策を実践し、2018年から差別化リノベーションに取り組んできました。その経験から、家賃値下げを検討する前に「物件や募集方法に改善できる点はないか」を確認することが、長期的な収益改善につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント