賃貸物件の契約スタイルは、原則更新が発生しない定期借家契約と、契約更新することで何年でも入居し続けることができる普通借家契約の2つとなっています。
一般的な賃貸物件は普通借家契約が多く、契約更新する際（大抵は2年更新）更新料設定されているケースが多いです。借主にとって更新料支払いはマイナスでしかないので、更新料を廃止すれば退去予防つながる可能性がありますが、果たして効果は期待できるのでしょうか？
本投稿は、賃貸更新料を見直すと退去予防に効果的かについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸更新料廃止におけるポイント”
１．賃貸更新料とは？
本題に入る前に賃貸更新料について簡単に説明します。
賃貸更新料とは、契約更新時に月々の家賃とは別に貸主に支払う手数料のこと。
更新料設定がされている背景には、契約手続きに対する「手間賃」という意味合いがありますが、事実上は貸主の臨時収入的要素が強いものとなっています。
賃貸更新料は地域ごとの慣習的要素が強いため、地域によっては更新料設定がないところもあります。
▶更新料設定エリアの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．賃貸更新料廃止によるメリット
今まで設定があった賃貸更新料を廃止すると、どのような効果が期待できるのでしょうか？
考えられる効果は以下の2点となります。
借主の負担軽減
入居促進効果
それではそれぞれの効果についてみていきましょう。
借主の負担軽減
更新料が設定されていると更新月だけ管理会社（貸主）に支払う金額が多くなります。
家賃5万円の部屋に7年間入居（更新料家賃1か月分）したと仮定した場合、契約更新は合計3回発生し15万円の出費となります。
もし更新料設定がなければ事実上15万円がキャッシュバック→借主の金銭的負担がなくなるので長期入居してもらえる可能性が高くなります。
入居促進効果
株式会社ウチコミが「賃貸契約の際に特に負担に感じている費用」について調べた所、更新料と回答した方が一定数いたとのことです。
負担に感じている費用の上位3つは以下の通りとなります。
礼金：17.7％
仲介手数料：15.9％
更新料：12.2％
仲介手数料は仲介会社の契約報酬料であるため、貸主は直接的には関係がないものの、礼金及び更新料は貸主判断で対応することができます。
礼金及び更新料を仮に設定なしとすると借主負担を感じにくくなる効果が高くなるため、入居促進効果が期待できます。
▶株式会社ウチコミが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
３．賃貸更新料廃止効果は期待できる？
弊社代表は賃貸更新料を廃止しても、長期入居／入居促進効果はそれほど期待できないと考えています。その理由をお伝えします。
契約時に納得している
賃貸契約する際、宅地建物取引士の資格を持つ仲介担当者から賃貸契約に関する説明を必ず受けています。更新料設定がある物件では更新時に別途費用が発生する点も担当者から説明受け、納得した上で契約しています。
そのことを踏まえると、更新料設定されていても入居促進に繋げられないとは言い切れません。
長期入居＝管理の質
更新料設定がなくなれば、借主満足度が高くなるため長期入居してもらえる可能性は高くなると言えます。
しかし更新料設定をなくしたとしても、物件管理の質が高くなければ「住みにくい」と判断し長期入居に繋げられません。
こちらのユーチューバご夫婦は、更新料設定なし物件に2年間入居しメリットは感じた半面、管理の質の低下している点をデメリットとして挙げていました。
弊社物件の場合
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から家賃値上げ目的の差別化リノベーションを展開しています。
家賃相場より最大1万円以上高く、また更新料設定されています。
本執筆時の2024年8月23日現在満室となっており、更に平均入居年数は6年以上となっていることを踏まえると、更新料設定されていても質の高い管理を維持できれば影響は少ないと考えられます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸更新料を見直すと退去予防に効果的かについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
新築物件は家賃／初期費用が高額になっているにも関わらず、募集開始と同時にすぐに部屋が埋まり満室になることがあります。
これは物件資産価値が高いからであり、逆を言えば物件資産価値や管理の質が高ければ、家賃等が多少高くても入居してくれる可能性は高くなります。
そのため更新料単体を廃止したとしても、物件管理の質が低いままでは仮に入居してくれたとしても長期入居に結び付けれない可能性が高くなるため、注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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