近年インフレが続き、更に日銀が政策金利を上げたことでアパートローン金利が上昇しています。この状況を踏まえると、借地借家法第32条1項に基づき貸主の家賃値上げ正当事由が成立します。
そのためここ数年契約更新の際、貸主が家賃値上げを要求するケースが増加しています。しかしここには大きな落とし穴があります。たとえ正当事由があっても借主はそれを簡単に拒否することができ、法定更新に持ち込むことができるからです。
築年数が古い物件の資産価値を向上させるリノベーションは、家賃値上げがしやすくなりますが、時間の経過と共に価値が減少するため、再募集時家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかしリノベーションのやり方次第では再募集時家賃値上げすることは可能です。
本投稿はリノベーション物件における再募集時家賃値上げを実現する方法についてお伝えいたします。
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リノベーション価値の目減りを抑えるのがポイント
リノベーションを行うことで同築年の物件と比べ、資産価値が向上するため家賃値上げがしやすくなります。
しかし時間の経過と共にその価値は下落する傾向があります。その最大の理由は他社物件は徹底的な差別化を図らないため、競合が参入すればその価値が下がってしまうからです。
そのため一般的なリノベーション物件は、将来的に家賃値下げを余儀なくされてしまいます。しかし視点を変えればリノベーション価値の目減りを抑えることができます。その方法とは「差責化」を徹底したリノベーションを行うことです。
他社物件が追随できないほどの差別化を実現すれば、価値の目減りを最小限に抑えられ…
価格競争に巻き込まれにくくなる
ブランディングが向上し、長期入居＆家賃値下げ回避
が期待でき、安定した家賃収入を得ることが可能になります。
差積化リノベーションで再募集時家賃値上げに成功
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年1月現在全20戸中14戸改修済みで、全室満室となっています。
弊社リノベーションは一般的なリノベーションとは一線を画し、自然素材のを最大限に活用したカフェスタイルに特化しています。
これは競合物件との徹底的な差別化を図ることで、ブランディングの向上と目減りを抑えることを目指しています。
一般的なリノベーション | 弊社リノベーション | |
既製品 | キッチン | オリジナルキッチン |
既製品 | 洗面台 | 造作 |
壁紙（量産＋1000番） | 壁材 | 基本漆喰 |
競合物件では追随できないオリジナルのリノベーションを展開したことにより、従前と比べブランディングが高まり、その結果…
空室期間の短縮
契約更新時家賃値下げ要求回避
リノベーションを機に家賃8～10％値上げ
に成功し、2020年以降4期連続で増収増益を達成することができました。
自然素材の無垢材をキッチンに用いることで、時間の経過と共に味わいと価値が増していきます。そのため再募集時家賃値上げがしやすくなります。
2025年1月退去の部屋 | 2025年２月退去の部屋 | |
64,000円 | 従前家賃 | 62,000円 |
72,000円 | 成約家賃 | 66,000円 |
12.5% | 値上げ率 | 6.4％ |
3日後 | 成約期間 | 退去前に成約（▲17日） |
2025年1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生しましたが、1件は退去3日後、あと1件は入居中にそれぞれ申込があり、再募集時家賃を4,000円～7,000円値上しました。
もともと弊社リノベーション物件は家賃相場と比べ1万円以上高い設定になっていますが、リノベーション価値の目減りを抑えられている点と、インフレによる正当事由の影響で簡単に家賃値上げが実現しました。
その結果年間で約11万円収入アップにつなげることができます。
まとめ
物価高の影響により2025年の賃貸業界は、築年数が経過している物件でも家賃値上げを実施するケースが増えています。
しかし原状回復しか行っていない物件は、家賃値上げに踏み切ったことで逆に客付けがが厳しくなり、空室期間が長期化しています。
今後の賃貸業界はさらに賃貸空室率が悪化することが予想され、二極化が一層拡大するでしょう。そのため競争力が低下した築20年以上の物件は、資産価値を高める対策を講じなければ淘汰されるリスクが高まります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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