リノベーション物件再募集時家賃値上げしたい！
一般的に築年数が経過した賃貸物件をリノベーションすると、室内の機能性やデザイン性が改善されるため、従前より家賃を値上げして募集できる場合があります。
しかし、リノベーションしても時間が経過すれば、設備や内装に使用感が生じるため、退去後の再募集時には従前家賃の維持や、さらなる値上げが難しくなることがあります。
弊社では1993年築のファミリー向けアパートを3棟所有し、2018年から空室を順次リノベーションしています。その中には、施工から数年経過した部屋を再募集した際、従前家賃からさらに値上げしても早期に入居申込となった事例があります。
本記事では、弊社が実際に所有・運営する賃貸物件の事例をもとに、リノベーション物件で再募集時に家賃を見直すために重要だと考えているポイントをお伝えします。
▶空室対策リノベーション全体の考え方や費用、投資判断については「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
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リノベーション価値の目減りを抑えるのがポイント
リノベーションによって室内の機能性やデザイン性を改善しても、時間が経過すれば設備や内装の劣化が生じるため、完成直後と同じ価値を維持し続けることは難しくなります。
そのため弊社では、リノベーション完成直後の家賃アップだけではなく、数年後に退去が発生した際にも競争力を維持できる部屋づくりを重視しています。
具体的には、競合物件と同じような設備や内装にするのではなく、自然素材やオリジナル性のある設備を取り入れ、他社物件との差別化を図っています。
一般的なリノベーションでは、壁材に量産クロス、キッチンには既製品などが採用されることがあります。
これらは施工直後には新しさそのものが魅力になりますが、時間が経過すれば、丁寧に使用していても使用感や経年劣化が生じます。また競合物件でも似たような設備や内装が採用されれば、「新しい」というだけでは差別化しにくくなります。
一方、弊社では漆喰や無垢材を使ったオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。特に無垢材は、時間の経過によって色合いや風合いが変化するため、新品時だけではなく経年変化も素材の特徴として活かすことができます。
もちろん自然素材であっても汚れや劣化を完全に防げるわけではありません。しかし、新しさだけを価値とする一般的な内装や設備とは異なる魅力を持たせることで、リノベーション後の価値の目減りをできるだけ抑えられると弊社では考えています。これによって…
価格競争に巻き込まれにくい部屋にする
数年後の再募集でも競争力を維持する
家賃値下げをできるだけ回避する
ことを目指しています。
▶リノベーション後の価値をできるだけ長く維持するための考え方については関連記事「リノベーション価値の目減りを抑えるテクニックとは？」をご覧ください。
差別化リノベーションで再募集時の家賃値上げに成功
弊社物件では築年数の経過に伴い、2018年から空室を順次リノベーションし、2026年9月時点で全20戸中15戸の改修が完了しています。
リノベーションで特に意識してきたのが、競合物件との差別化です。
弊社物件がある山梨県は全国平均と比べて賃貸住宅の空室率が高く、周辺には同年代の賃貸物件も多くあります。
そのような市場で競合物件と似た設備や内装を採用すると、施工直後は「新しさ」で差別化できても、時間の経過とともに違いが分かりにくくなり、価格競争に陥る可能性があると考えました。
そこで弊社では、完成直後だけではなく数年後の再募集も見据え、競合物件では提供しにくい設備や内装を積極的に取り入れています。
一般的なリノベーションの例 | 設備・内装 | 弊社リノベーション |
既製品 | キッチン | オリジナルのカフェスタイルキッチン |
既製品 | 洗面台 | 造作洗面台 |
壁紙（量産・1000番クロスなど） | 壁材 | 基本的に漆喰 |
このような差別化リノベーションを進めた結果、弊社物件ではリノベーションを機に従前家賃から8～10％程度値上げして募集した事例があるほか、空室期間の短縮にもつながっています。
しかし、今回の記事で特にお伝えしたいのは、リノベーション直後の家賃値上げではありません。施工から数年が経過して退去した部屋でも、再募集時に従前家賃からさらに値上げして入居申込につながった点です。
つまり弊社の事例では、リノベーションによる付加価値を完成直後だけで終わらせず、その後の再募集時にも家賃を見直すことができました。
2018年にリノベーションした部屋を約7年後に再募集
2018年にリノベーションした弊社物件の1室が、2025年2月に退去となりました。
この部屋はリノベーション後に2回の入れ替えがあり、施工から約7年が経過していました。しかし、退去後もキッチンや洗面台はそのまま使用でき、壁紙も張り替える必要がない状態でした。
ただし、この部屋がある棟では、再募集に合わせて順次フルリノベーションを行い、壁材には漆喰を採用しています。そのため、この部屋についても壁紙の劣化を理由に張り替えるのではなく、フルリノベーションの一環として漆喰を施工する計画を立てていました。
再募集時には、従前家賃62,000円から66,000円へ4,000円値上げしました。結果は次のとおりです。
2025年2月退去の部屋 | |
リノベーション施工 | 2018年 |
従前家賃 | 62,000円 |
再募集・成約家賃 | 66,000円 |
値上げ額 | ＋4,000円 |
値上げ率 | 約6.4％ |
申込時期 | 退去17日前 |
施工から約7年経過した部屋でも従前家賃から約6.4％値上げし、退去前に次の入居申込を得ることができました。
弊社では無垢材や漆喰などを取り入れ、時間が経過した際にも室内の特徴が失われにくいリノベーションを意識しています。
今回の結果だけで「自然素材を使用すれば必ず家賃を上げられる」とは言えません。しかし実際に、施工から約7年が経過し、2回の入れ替えを経た部屋でも、再募集時に家賃を下げることなく、逆に値上げして成約できました。
▶今回紹介した部屋の再募集から入居申込までの詳細については関連記事「7年前にフルリノベーションした部屋が退去前に入居申込が入る」をご覧ください。
2021年にリノベーションした部屋も再募集時に家賃を値上げ
もうひとつ、施工から数年経過した部屋で家賃を値上げした事例があります。
この部屋は2021年にフルリノベーションを行い、その後2回の入れ替えを経て、2026年4月に契約満了で退去となりました。退去後に室内を確認したところ、キッチンや漆喰はきれいな状態を維持しており、漆喰についても一部を補修すれば再利用できる状態でした。
一方、この部屋には造作洗面台が設置されていなかったため、今回の退去を機に新たに設置。そのうえで、従前家賃66,000円から70,000円へ4,000円値上げして募集することにしました。結果は次のとおりです。
2026年4月退去の部屋 | |
リノベーション施工 | 2021年 |
リノベーション前家賃 | 60,000円 |
2021年リノベーション後家賃 | 64,000円 |
2024年再募集家賃 | 66,000円 |
2026年再募集・成約家賃 | 70,000円 |
今回の値上げ額 | ＋4,000円 |
今回の値上げ率 | 約6.1％ |
リノベーション前からの値上げ額 | ＋10,000円 |
リノベーション前からの値上げ率 | 約16.7％ |
申込時期 | 退去から83日後 |
70,000円への値上げについて仲介会社に相談したところ、当時は賃貸需要が落ち着く閑散期だったこともあり、相談した店長からは「集客が厳しくなるのでは？」と慎重な意見がありました。
そこで最初から家賃を抑えるのではなく、まずは70,000円で募集し、反響が弱ければその時点で募集条件を見直すことにしました。
退去時は資材の納期遅延などもあり、原状回復と造作洗面台の設置に約1か月かかりましたが、結果的に家賃を下げることなく、退去から83日後に70,000円で入居申込となりました。
この事例で注目したいのは、2021年のフルリノベーション直後だけ家賃を値上げできたのではなく、その後2回の入れ替えを経ても、再募集に合わせて家賃を段階的に見直すことができた点です。
実際に家賃は、リノベーション前の60,000円から、2021年に64,000円、2024年に66,000円、2026年には70,000円となり、リノベーション前と比較すると10,000円、約16.7％高い家賃での成約となりました。
もちろん、すべてのリノベーション物件で同じように家賃を値上げできるとは限りません。今回も申込まで退去から83日かかっているため、家賃を値上げすれば必ず早期成約できるという事例ではありません。
一方で、閑散期で仲介会社からも慎重な意見があった中、施工から約5年が経過した部屋でも、必要な部分に追加投資することで従前家賃から4,000円値上げし、最終的に70,000円で成約できた事例となりました。
▶2026年の退去から再募集までの詳細については関連記事「2026年賃貸市場を振り返る」をご覧ください。
施工から数年後でも家賃を値上げできた理由
今回紹介した2室では、施工から数年が経過した後の再募集でも、従前家賃から値上げして成約することができました。
再募集時には漆喰や造作洗面台を新たに施工していますが、リノベーション当初から採用していたカフェスタイルキッチンなどは、そのまま活用しています。
今回の2事例だけで、自然素材やオリジナル設備が家賃値上げの直接的な要因だったと断定することはできません。
しかし、施工から数年が経過しても既存設備を活用しながら、必要な部分に追加投資することで従前家賃より高い家賃で成約できたことから、リノベーション価値の目減りをできるだけ抑えることが、再募集時の家賃維持や値上げにつながる要素のひとつだと考えています。
まとめ
今回は、リノベーション物件の再募集時に家賃を値上げした弊社の事例についてお伝えしました。
多額の費用をかけて賃貸リノベーションを行うのであれば、完成直後の家賃アップや早期成約だけでなく、5年後、10年後の再募集でも競争力を維持し、家賃を下げずに済む部屋づくりができるかという視点も重要ではないでしょうか？
設備を新しくするだけでは、時間の経過とともにその価値は薄れていきます。だからこそ、競合物件との差別化を図り、価値の目減りをできるだけ抑えながら、退去時には市場環境や室内状態を確認し、必要な部分に追加投資することが、再募集時の家賃維持や値上げにつながると考えています。
有限会社山長では、自社所有物件でリノベーションを実践し、施工後の入居状況から退去後の再募集まで継続して検証しています。
弊社のリノベーションによる入居率や家賃収入などの改善結果については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
「自分の物件ではどこまでリノベーションすればいいのか」「再募集時にも競争力を維持できる部屋にしたい」とお考えの貸主様は、有限会社山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
物件の状況や市場環境、投資予算を確認しながら、その先の賃貸経営まで見据えた空室対策リノベーションをご提案します。
過度なメール配信や強引な営業活動等は一切行っておりませんので、安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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