リフォームして家賃値上げするか、リフォームせずに家賃値下げするか、どちらがいいの？
更新日：2月12日
賃貸経営にとって、一番頭が痛い部分と言えば退去後の家賃設定。
退去した部屋において前回リフォーム工事を行い入居期間が短い場合は、破損や汚損がなければ「そのままの状態で貸し出す」のは十分アリですが、入居期間が5年以上経過経過すると部屋の使用状況によってではありますが、リフォーム工事を行う必要性が高く事が予想されます。
退去後の部屋をリフォームを行い家賃アップを考えるか、リフォームしないで家賃据置／値下げで募集するか、正直貸主の経営判断でベクトルは大きく異なります。
本投稿は退去した部屋のリフォームをするべきかどうかについて、お伝えいたします。
▼目 次
２．資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リフォームで重要となるポイント”
１．リフォームのメリット＆デメリット
１）リフォームせずに家賃値下げ
【メリット】
リフォームに伴う借入等をしなくてもいいので、経営が苦しくなることは少ない
現在の家賃が相場より高い場合、家賃値下げすることで、早期に部屋が決まりやすくなる
【デメリット】
物件内において、家賃乖離が発生しやすくなるので、クレームになる可能性がある
更新のタイミングで、家賃値下げ請求される可能性が高い
家賃値下げすることによって、入居者の質が悪くなる
家賃値下げによってまたほかの部屋でも同様の対応を取らざるを得なくなり、収益性が低下する
家賃値下げしても必ずしも早期に部屋が埋まるという保証はない
２）リフォーム・リノベーションを行う
【メリット】
リフォームすることで家賃値上げが可能となり収益性が高くなる
入居者の質が高くなる
【デメリット】
リフォーム費用によっては、借入を起こす必要が出てきてくる
長期入居してもらわないと、費用回収が難しくなって結果的には赤字になる
毎回リフォームなどを行うと、借入金額が多くなる
２．資産価値を高めるのであれば、リフォーム・リノベーションは行うべき
退去後の部屋をリフォーム／リノベーションすべきかどうかについては、
物件築年数
入居年数
室内の使用状況
周辺エリアの状況
を確認した上で対応することが重要です。
弊社が考えるリフォーム／リノベーションを行う目安は、築年数が20年をひとつの基準としています。
築年数が20年以下の場合は、設備の償却期間が残っている可能性があり、また見た目的にもまだ古さは感じられないため、内装張替えをメインとしたリフォームで十分集客することはできます。
一方、築年数が20年を超えてくると設備の償却期間も終了し、また現在の新築物件と比べると間取り的に使いにくい可能性があります。
リフォーム工事をしても古さがにじみ出てしまう可能性が高いことから、家賃据置で募集しても早期成約は厳しくなります。
もしリフォームして空室期間が長期化してしまう場合は、資産価値を高めることができるリノベーションを検討すべきです。
▶弊社がリノベーションを行う決意をした経緯については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
３．弊社物件は家賃相場より1.2万円高いが全室満室
地方都市では人口減少＋戸建て住宅住替えに伴う賃貸空室率が悪化傾向となっています。エリアによっては空室率が30％台に達している所があります。
そのため築年数が経過している物件では、家賃値下げ集客しても、供給数が多すぎるため空室がなかなか埋まらず、物件によっては負のスパイラルに陥っているところがあります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、所有物件は今年で築30年目を迎えます。
先程お伝えした通り、弊社物件では収益性を高める目的で2018年から所有物件をリノベーションを展開しています。費用が掛かるリノベーションを行うとなると従前家賃より家賃値上げしなければ、収益性を確保することはできません。
弊社リノベーション部屋は従前家賃より8～10％値上げし、更に家賃相場より1.2万円程度高いですが、本執筆時の2023年2月12日現在満室状態となっています。満室達成することができた背景には、徹底した差別化戦略を打ち出したからです。
顧客のニーズに沿った部屋作りを行い、さらに集客方法を見直したことで、家賃相場より高い家賃設定しても安定的な集客をさせることに成功しました。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は、退去後のリフォーム可否についてお伝えいたしました。
築年数が浅い物件の場合であれば、最低限のリフォーム程度でも資産価値が高い状態が続いているため、家賃値下げなどはしなくても安定的な集客を行うことができます。
一方築年数が20年以上経過した物件は、物件資産価値が低下＋ライバル物件による価格競争の激化によって、差別化戦略を打ち出すことができなければ、負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くなります。
日本一空室率が悪い山梨県に築古物件を所有する弊社が、家賃相場を完全無視したリノベーションを展開し増収増益＋満室達成できた背景には、徹底した差別化戦略を打ち出したからです。競合他社が真似することができない差別化戦略を打ち出すことができれば、家賃相場より高い家賃設定しても安定した集客を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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