近年の賃貸業界は部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーションが行われていれば築年数の古さは特段問題ではなく部屋探しの選択肢が広がるため、今までと比べると早期客付け／収益アップが期待できます。
一方リノベーションを行うとトラブルが発生することがあり、弊社でも過去賃貸リノベーショントラブルに巻き込まれた経験があります。
ただ適切な対応をとることでトラブルが発生してもリスク回避することは十分可能です。今回は弊社が実際に体験した賃貸リノベーショントラブル3選をお伝えいたします。
リノベーショントラブル①：追加工事が発生
リノベーションは基本的に一旦スケルトンの状態にしてから設備や内装を一新します。そのため解体してみると予想外の箇所で腐食や漏水が発生し追加費用が必要になる可能性があります。
これは築年数が経過している物件では決して珍しい話ではありません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、3年ぐらい前に行ったリノベーションで、洗面脱衣所の床材を交換すべく今までの床材を剥がしたところ床がカビだらけで、調査したところ根太の一部が腐食していました。
このままでは床が外れる可能性が高いため新しい根太を取付けた上で床材を張り替えました。
トラブルを回避するには？
予想外の建具トラブルが発生しても工期が遅延しないよう、予め余裕を持たせた工期日程を組んでもらうよう施工会社にお願いする。
リノベーショントラブル②：優先順位を決める
リノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げは可能となります。
ただしクオリティーが高いリノベーションを行ったとしても「新築物件以上の価値を出す」ことはできないため、家賃値上げは最大でも新築家賃の8掛け以内と言われています。
そのため多額のリノベーション投資しても新築物件並みの家賃設定は厳しく、元を取るまで時間がかかるため費用対効果の面では失敗と言えます。
弊社物件でも過去にリノベーションクオリティーを高めた上で強気の家賃設定で募集したところ、客付けで失敗し家賃値下げを余儀なくされました。
トラブルを回避するには？
リノベーションする際は予め予算＆優先順位を決め、リノベーションを借入で行う場合は何年で回収できどのくらいの利益が確保できるかシミュレーションしておく。
リノベーショントラブル③：工期遅延
リノベーションで絶対にあってはならないのは工期遅延です。先程もお伝えした通りリノベーションすると緊急修繕が発生することもあり得るため、工期は余裕を持たせて組んであります。
工期遅延が発生する原因としては…
天災や災害、資材不足などの不可抗力
職人不足、施工ミス
に大別できます。その内不可抗力により工期が遅延した場合はやむを得ない部分がありますが、職人不足や施工ミスにより工期遅延した場合は、「債務不履行」を理由に施工会社に遅延損害金を請求することが可能となります。
ただしここで気を付けないといけないのは、リノベーションを依頼する前に工事請負契約を結んでいたかどうかです。契約書を結んでおけば遅延した際金額算定しやすく、万が一施工会社が支払いを拒否した場合提訴しやすくなります。
弊社物件ではとある施工会社にリノベーション施工を依頼し続けていました。2年前に行ったリノベーション部屋は、リノベーション前にすでに契約日が決まっていたため工期遅延は絶対に許されない状態でした。
しかし孫請け会社のスケジュール不足などが原因により一部資材の納期が遅れ、結果的には工期遅延が発生し一部は入居後に行いました。当然弊社代表は元請け会社に遅延損害金の支払いをお願いしましたが…
工事請負契約書を作成していなかった
元請け会社が頑なに支払いを拒否
したため弊社側が泣き寝入りをせざるを得ませんでした。
トラブルを回避するには？
ある程度の金額を超えた場合は必ず工事請負契約書を作成する。契約書がないとトラブルの原因となるため、契約書作成を拒否する会社とはリノベーション施工は依頼しない。
※トラブルを契機に施工会社を変え、リノベーションを依頼する際は工事請負契約書を毎回作ってもらっています。
まとめ
リノベーションを行うと想定外のトラブルが発生することがあります。ただ予めリスク対策を行っていればリノベーショントラブルが発生したとしても早急に解決することができます。
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