築年数の経過と共に物件資産価値は低下します。そのため築年数が古くなると「客付けがうまくいかない」「家賃値下げを余儀なくされた」などの悩みが増えてきます。
このような悩みを解消してくれるのがリノベーションです。
リノベーションとは古くなった部屋の内装／設備／間取りなどを現在のライフスタイルに合わせて改修する手法です。
リノベーションを行うと築年数の古さは一切感じなくなり、また資産価値が高くなるため早期客付け／リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなるメリットがあります。
ただリノベーション経験がない貸主にとって、リノベーションはいつ行えばいいかわからない方もいるはずです。
本投稿は賃貸リノベーションの悩みについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションの悩みとは？
貸主がリノベーションで悩む問題とは、恐らく以下の4点だと思われます。
リノベーションのタイミング
改修工事
リノベーションしないとどうなる？
リノベーション費用
それではそれぞれの悩みについてみていきましょう。
１）リノベーションのタイミング
近年では賃貸物件の空室率が全国的に悪化傾向となっています。そのため物件資産価値が高い築浅物件でも、空室対策しなければ客付けできないこともあります。
一般的な空室対策というと、表装リフォームを挙げることができます。
適切なリフォームは空室対策上とても有効的ですが、タイミングを間違えてしまうとリフォーム工事を行っても客付けが厳しくなることがあります。
リノベーション検討のタイミングとしては…
築年数が20年を超えている
リフォームしても昔と比べ空室期間が長くなっている
家賃値下げしたことで収益が低下している
上記のうち1つでも該当した場合は、物件資産価値が低下している恐れがあるためリノベーションを検討されることをおススメします。
２）改修工事
リノベーションすると築年数の古さは一切感じません。そのため早期客付けがしやすくなりますが、リノベーションの最大の悩みはどこまでリノベーションするかです。
リノベーションの範囲／使用する部材や設備の質によってリノベーション費用は大きく異なります。費用をかければクオリティーが高いリノベーションが完成しますが…
新築と同等の家賃設定にすると、「高すぎるイメージが先行」するため集客上マイナスになってしまう
借入した場合毎月の返済額が多くなりキャッシュフローが厳しくなる
懸念が出てきます。
貸主によってリノベーション予算は異なります。予算内でリノベーションを行うには「優先順位」を予め決めた上で、集客上必要な箇所だけリノベーションするのがポイントです。
▶予算内リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
３）リノベーションしないとどうなる？
近年では低予算リフォーム＋ホームステージング集客がとても人気になっています。予算をあまりかけずに客付けできれば、支出自体を抑えることができるため理想的な空室対策と言えます。
しかし築年数が経過している物件でリノベーションを行わないと
家賃相場に合わせた家賃設定→家賃収入自体が減る
借主属性が悪くなる→トラブル発生率が高くなる
劣化を見逃すことになるため、建具トラブルが発生する可能性が高くなる
収益性の悪化は管理リスクを上昇させてしまいます。ホームステージング集客に固執している方達は、上記リスクを全く把握していません。
これは弊社物件で実際にあった話です。
数年前に行ったリノベーションで、洗面脱衣所の床材の張替え工事を行っていたところ「根太が腐食」していることがわかりました。
緊急修繕を行い事なきを得ましたが張替え工事を行わなければ、最悪床が外れてしまうリスクが高くなり借主に多大な迷惑をかけることになります。
４）リノベーション費用
リノベーションを含む修繕を行う場合、修繕積立費から支払うケースが多いと思いますが、高額になるリノベーション費用を修繕積立費から回すと、内部留保が少なくなるため賃貸経営リスクが高くなります。
「リノベーション費用が捻出できない」「万が一のために内部留保を貯めたい」と考えている貸主は、借入を選択すべきで、その際公的融資を活用することをお勧めします。
公的融資とは市区町村が貸付を行っているもので、金融機関で借入するより
金利自体が安い
融資によっては利子補給付き／保証協会に支払う保証料一部負担
があるため利息／保証料を抑えることができます。
▶リノベーション資金の詳細は過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は賃貸リノベーションの悩みについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは費用は高額になるため、キャッシュフローがうまくいくか不安になる貸主は多いと思います。
ただリノベーションすると資産価値が高くなるため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなり、借入を起こしたとしても先程紹介した公的融資を活用すれば、キャッシュフローが悪化することは少ないはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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