不動産投資にとって一番のリスクを言えば、やはり家賃滞納です。
近年では契約時に家賃保証会社を利用している物件が多くなっていることから、万が一家賃滞納が発生しても貸主側の直接的なリスクは殆どありません。
しかし借主の家賃滞納が続き強制退去となると、物件ブランド力の低下は避けられず場合によっては客付けにも影響が出てしまいます。
実は家賃滞納者にはある共通点があるため、貸主が事前に認識していれば家賃滞納リスクを抑制することができます。
本投稿は家賃滞納者の見分け方についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃滞納リスクを抑制するうえで重要なポイント”
１．家賃滞納者の見分け方
日本賃貸住宅管理協会が発表した最新データーによると、全国の月末までの1か月滞納者は0.9％／2か月以上の滞納者は0.4％とのこと。
滞納確率は1割以下であるため、貸主によっては「大した数字ではない」と感じる方もいるはずですが、一旦滞納してしまうと金額が大きいだけに回収することが難しくなるケースもあります。
滞納しそうな方はある共通点があるため、以下の行動をとった場合要注意となります。
契約前
入居動機が曖昧
賃貸物件に入居する方は必ず入居動機があります。入居申込の際仲介会社担当者は必ず質問してきますが、入居動機があいまいな場合家賃滞納リスクが高くなります。
入居申込書に虚偽記載する
仲介会社では入居申込書に記載した勤務先が実在するのか、また家賃支払い能力があるか調査します。
一般的に水商売されている方は入居審査が通りにくくなりますが、事実を隠して入居審査を潜り抜けようとする方がいます。
水商売は収入が不安定／昼夜逆転生活のため、生活音トラブル／滞納リスクが高くことから仮に家賃支払い能力があっても入居を断るケースが多いです。また入居申込書に虚偽記載しても調査ですぐにわかってしまいます。
契約後
借主の生活レベルが低下
例えば自家用車を知らない間に売却していた／客観的に服装が古臭くなっている／ガスが閉栓されてる場合、家賃滞納している可能性が高いです。
２．家賃滞納リスクを抑制するためには？
家賃滞納を抑えるためには、滞納歴がある人は入居させないことと、家賃値下げを安易に行わないことです。
家賃値下げを行うと反響数が大きくなるため入居促進効果が期待できます。しかし家賃が安い物件はに借主の質が低下する懸念が大きくなり、その中には滞納歴の方が紛れ込んでいます。
滞納歴がある方は再度滞納する可能性があり、実際弊社物件においても入居審査時「滞納歴がある」
ことがわかったものの、すぐに客付けしたいと思いから入居を許可しました。
その後しばらくして家賃滞納が発覚し数か月で退去してしまいました。
３．まとめ
今回は家賃滞納者の見分け方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃滞納が続き不動産明け渡しが判決で認められると、事前告知した上で執行当日は裁判所から派遣された執行官立ち合いのもと複数人が現場に入るため、物件価値が低下してしまう可能性があります。
ただし実際に強制執行されるケースは主に家賃が安すぎる物件に多いため、適切な入居審査を行えば家賃滞納リスクを抑えることは十分可能です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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