家賃値下げがイヤならば、独自集客を確立するべき。
更新日：1月20日
日本は今後超高齢化社会／人口減少が続くことになるので、否応なしに賃貸の空室率は悪化することは明白となります。
築年数が浅い物件は一定の需要があるので、それほどまでに空室が悪化することは少ないものの、築年数が経過した物件では、資産価値が低下してしまっているので、現状の家賃を維持したまま集客することは非常に厳しいと言わざるを得ません。
空室状態が長期化してしまえば、その期間内は家賃入金は全く発生しないことになるため、多くの物件では「家賃値下げ」を行い、少しでも空室による家賃機会損失を減らすことをしています。
家賃値下げを行えば、反響数／成約率が上昇するかもしれません。
しかし、家賃値下げをしたことによって「収益性の低下」「入居者トラブル増加」等といった負のスパイラルが発生しやすくなり、一度家賃を値下げしてしまうと「元の家賃」に戻すことは容易ではないことから、一気に収益が低下してしまいやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
賃貸経営の収益性の低下の主な原因は、他業種と同じで「環境の変化に自社のサービスや体制がついていくことができない」からです。
多くの物件は環境の変化＝築年数の経過による資産価値低下を理解しつつも、収益性を高める対策＝リフォームやリノベーション／初期費用の見直しなどを行っていないため、収益性が低下してしまいやすくなります。
収益性を高めたいのであれば、家賃値下げ集客からの脱却をするしか方法はありません。
弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い山梨県。
さらに弊社物件は築年数が経過しているため、集客をしたいのであれば適正家賃に合わせて募集をしないと客付けは難しいと言われてしまいがちになります。
ただ弊社物件では「家賃相場を無視」「リノベーションを機に家賃を8～10％値上げ」「広告料設定一切なし」「仲介会社訪問営業ナシ」にも関わらず、本執筆時の2023年1月20日現在、満室状態が続いています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
家賃相場を完全無視したリノベーション部屋がどうして満室となっているのかというと、脱・賃貸検索サイト集客を徹底しているからです。
近年の賃貸業界では、空室率改善させるためにリノベーションを展開する物件が多くなってきています。リノベーションを施すことによって、内装や設備が一新されていることから、新築物件と殆ど変わらない部屋になっています。
さらに家賃帯も新築より安くなっていることから、家賃を抑えつつもおしゃれな部屋に住みたい方にとっては、理想的な部屋といえます。
ただ、築年数が経過している物件をリノベーションしても、「賃貸検索サイト上におけるリノベーション定義に合致していないと、リノベーションページに掲載することができない」「家賃帯や築年数で判断されてしまうと、その時点で成約候補から除外されてしまう」懸念はどうしても発生してしまいます。
そこで弊社では2018年に公式サイトを立ち上げで、独自集客を展開しました。
その結果2020年からは公式サイト経由からの問い合わせが多くなり、現在では入居される方の約8割は公式サイトからとなったことから、価格競争からの脱却に成功することができました。
公式サイト経由からの入居が多くなると、アパート収入も右から上がりとなり、2020年以降は増収増益を達成。2023年度決算ではアパート収入が過去最高を更新することができました。
弊社が開設している公式サイトは、HP／Twitter／Instagram／YouTubeとなります。
HPはSEO対策をしないとなかなか反響を得ることは難しくなってしまいますが、TwitterやInstagramなどは、広告を出さない限りは無料で投稿でき、物件自体のクオリティーが高ければ、SNSからの問い合わせも十分期待できます。
近年では、一部の不動産仲介会社でもTikTokを使った集客に力を入れています。TwitterやInstagramと同じく投稿する分であれば無料で行うことができ、TikTok利用者は10代～40代が最も多いので集客ターゲット層に合致しています。
家賃値下げ集客からの脱却を図りたいのであれば…
募集部屋を差別化する
SNS集客に力を入れる
ことによって、賃貸検索サイト上における価格競争からの脱却／集客力アップが期待できます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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