家賃相場並みに設定した賃貸募集方法は正解なのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
- 読了時間: 4分
管理形態が集金管理の場合、貸主が募集部屋の家賃を決めることができますが、実際にどのように家賃設定すればいいのかわからない方の方が多いと思います。一般的な家賃設定方法は…
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
の3つあり、管理会社が家賃設定を行う際に採用しているのは「賃貸事例比較法」です。
▶上記算出方法の詳細は、こちらをご覧下さい。
賃貸事例比較法とは「貸主物件とエリア内にある同築年の競合物件の家賃を比較して、家賃を算出する方法」です。
ただし近年では賃貸検索サイトで物件募集するのが当たり前となっているため、同サイト内の家賃相場詳細ページを確認することで、ある程度の家賃相場を把握することができます。
部屋探しされる方は家賃予算をあらかじめ決めていますが、希望物件が家賃相場より高いと家賃が安い物件の方に流れる可能性があります。
そのため物件を募集する際は、家賃相場に合わせた家賃設定が推奨されています。しかし一般的に家賃相場は築年数の経過と共に下落傾向となるため…
物件競争力が低下し、逆に集客で苦戦する
客付けできても利益を確保できない
家賃を安くすると借主属性が悪くなり、トラブルが増加する
ことが懸念されます。
また近年の賃貸市場は全国的に賃貸空室率は悪化しており、特に築年数が古くなると物件供給が増加します。そのため家賃相場に適した募集を行っても、物件全体のクオリティーが低ければ、成約率は低下し、空室が長期化する傾向があります。
▶アパート年収に影響するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
しかしこの問題は、物件資産価値を向上させることができれば、家賃相場を考量せずともスムーズに集客することが可能です。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位で、築年数は30年を超えていますが、資産価値を高める差別化リノベーションを展開したことで…
家賃相場より1万円以上高い家賃設定でも、早期客付けができている
平均成約期間は1か月前後で、最短では退去翌日に入居申込
2020年以降４期連続増収増益
を達成しています。
なぜ家賃相場を無視したリノベーション部屋が、早期客付けに成功しているのかというと…
集客上重要となるキッチンをカフェスタイルにリノベーションしている
成約ターゲットが好むインテリアスタイルにしている
クオリティーが高い水回りを賃貸検索サイトで掲載することで、反響数を増加させている
SNSやホームページを活用した独自集客を強化している
からです。自然素材の無垢材や漆喰を室内に可能な限り取り入れていることで、競合物件と比べると資産価値を高めることができ、その結果家賃相場より高い家賃設定しても、早期客付けが可能となってきます。
競合物件との明確な差別化と資産価値の向上を図れば、家賃相場を無視しても集客で苦戦することは少ないと言えるでしょう。
ただし新築物件並みの家賃設定を行うと、リノベーションを施しても「家賃が高い」と指摘されるため、客付けが難しくなります。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
賃貸市場は今後人口減少と物件供給の増加により、全国的に賃貸空室率は悪化します。賃貸空室率が悪化すれば客付けできない物件が増加するため、価格競争はさらに激化することが予想されます。
募集部屋の家賃を相場並みに設定しても、相場自体が下落しているため、負のスパイラルに陥りやすく、結果的に貸主にとってベストな選択とはなりません。
私たち有限会社 山長ではここまで綴ってきた経験をベースにアパート経営の空室改善のお手伝いさせていただくリノベーションのコンサルティングを行っています。
アパートの空室改善をお考えの方はまずは安心の無料相談からお気軽にお問い合わせください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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