家賃相場並みに設定した賃貸募集方法は正解なのか？
更新日：1月22日
サブリース契約以外の賃貸物件の場合で物件を募集する際、家賃設定をどのようにすればいいのか、わからない貸主は多いはずです。
一般的な家賃設定の方法としては
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
の3つの方法があり、管理会社が家賃設定を行う際に採用しているのは「賃貸事例比較法」です。
▶上記算出方法の詳細は、こちらをご覧下さい。
物件の家賃の決め方、「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」とは？
賃貸事例比較法とは「エリア内にある競合物件の家賃を比較して家賃を算出」する方法です。
上記家賃設定方法に関しては、近年では賃貸検索サイト上において物件募集するのが当たり前となっていることから、同サイト内の家賃相場詳細ページを確認することで、ある程度把握することができます。
株式会社ウチコミが発表したリリースによると、同サイトで成約した方の殆どが同サイト以外の賃貸検索サイトでも部屋探しをしていたとのことです。
このことから、部屋探しをされる際にはエリア内の家賃相場を確認される方は多いものと推測することができます。そのため募集を行っている物件では家賃相場を意識した集客を展開しています。
家賃相場を意識した集客をすることによって、空室期間を短期間に押さえることができるものの、家賃相場は築年数が経過するごとに下落することから、当然ながら年数が経過してしまえば利幅は減ってしまうことになります。
さらに築年数が経過してくると年収的に問題が発生しやすくなることから、少しの空室で一気に収益が低下してしまいやすくなり、また借主の質の低下に伴う家賃滞納／トラブル発生率が高くなるため安定した賃貸経営を行うことが難しくなります。
▶アパート年収に影響するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
安定した賃貸経営を行うためには、貸主独自で定めた適正家賃で募集するしかありません。
ただ現状の集客方法では家賃相場の影響を受けやすくなるため、独自集客を確立することが求められます。
日本一空室率が悪い山梨県に古い物件を所有している弊社では、独自集客確立に成功し、本執筆時の2023年1月22日現在満室＆直近2年間は増収増益を達成しています。
弊社物件では2018年からリノベーションを展開しています。
どうしてリノベーションをしようと決意したのかというと、今までの集客方法（適切なリフォーム＋賃貸検索サイト上での集客）では限界を感じたからです。
築年数が経過している物件では、どうしても価格競争になりがちになり、リフォームをしっかりしても家賃相場より高い設定で募集してしまうと、反響数が伸びなくなり空室期間が長期化してしまいます。
そこで、弊社物件では2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開していますが、2020年から安定した賃貸経営を行うことができ、増収増益＋満室が当たり前となっています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
募集部屋の家賃を家賃相場に合わせることによって、成約率は高くなると思います。
その一方で物件資産価値は年々低下していくことから、必然的に家賃相場も下落していきます。
不動産投資をされる方の大多数は借入を起こしているため、家賃収入が減少してしまえば必然的にキャッシュフローは悪くなってしまいます。
弊社物件では競合他社物件が真似することができない差別化戦略を打ち出すことによって、家賃相場の影響を受けず、弊社が希望する適正家賃で客付けすることができましたが、弊社が行った方法は他の物件でも対応することはできます。
私たち有限会社 山長ではここまで綴ってきた経験をベースにアパート経営の空室改善のお手伝いさせていただくリノベーションのコンサルティングを行っています。
アパートの空室改善をお考えの方はまずは安心の無料相談からお気軽にお問い合わせください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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