賃貸集金管理物件を募集する際、どのように家賃設定すればいいのか、わからない貸主は多いはずです。
一般的な家賃設定の方法としては…
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
の3つの方法があり、管理会社が家賃設定を行う際に採用しているのは「賃貸事例比較法」です。
▶上記算出方法の詳細は、こちらをご覧下さい。
賃貸事例比較法とは「貸主物件とエリア内にある同築年の競合物件の家賃を比較して家賃を算出」する方法です。
ただし近年では賃貸検索サイト上において物件募集するのが当たり前となっていることから、同サイト内の家賃相場詳細ページを確認することで、ある程度の家賃相場を把握することができます。
部屋探しされる方は家賃予算をあらかじめ決めていますが、希望物件が家賃相場より高いと家賃が安い物件の方に流れてしまう可能性が出てきます。
そのため物件募集時は家賃相場に合わせた家賃設定する事が推奨されています。しかし一般的に家賃相場は築年数の経過と共に下落傾向となるため…
客付けできても収益が減少する
家賃を安くすると属性が悪い借主が入居しやすくなるためトラブル発生率が高くなる
可能性が高くなります。
▶アパート年収に影響するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
安定した賃貸経営を行うためには、物件資産価値を高くし家賃相場の影響を受けにくい物件にすることが重要です。
日本一空室率が悪い山梨県に古い物件を所有している弊社では、独自集客確立に成功し、本執筆時の2023年2月2日現在満室＆直近2年間は増収増益を達成しています。
近年の賃貸市場は空室率が全国的に悪化＋供給数が飽和状態のため、適正家賃に合わせた家賃設定しても競合物件が多すぎるため、昔と比べると早期客付けは厳しくなっています。
特に築20年以上の物件は物件資産価値が低下しているため、家賃相場以下に家賃設定しても客付けがうまくいかない所が多くなってきています。
つまり家賃相場並みに設定した賃貸募集は正解とは言えなくなってきています。
上記を打開するには、資産価値を高めるリノベーションを行った上でSNS媒体などを使った独自集客を展開する以外方法はありません。
弊社物件では2018年からリノベーション事業＋独自集客を展開したことで・・・
資産価値を高める差別化リノベーションを行うことで家賃相場の影響がなくなった
独自集客を展開することで、賃貸検索サイト集客と比べ反響数が多くなった
競合物件と比べクオリティーが高い部屋を作ることができたため、成約率改善
させることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
物件募集する際早期客付けを目指すため、大多数の物件は家賃相場に合わせた家賃設定を行っています。ただ家賃相場を意識し集客を行っても、物件クオリティーが低ければ客付けは厳しくなる可能性が高いです。
安定した家賃収入を得るためには物件資産価値を高め、家賃相場を考えない集客を行うべきです。
私たち有限会社 山長ではここまで綴ってきた経験をベースにアパート経営の空室改善のお手伝いさせていただくリノベーションのコンサルティングを行っています。
アパートの空室改善をお考えの方はまずは安心の無料相談からお気軽にお問い合わせください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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