管理形態が集金管理の場合、貸主が募集部屋の家賃を決めることができますが、実際どのように家賃設定すればいいのかわからない方の方が多いと思います。
一般的な家賃設定方法は…
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法
の3つあり、管理会社が家賃設定を行う際に採用しているのは「賃貸事例比較法」です。
▶上記算出方法の詳細は、こちらをご覧下さい。
賃貸事例比較法とは「貸主物件とエリア内にある同築年の競合物件の家賃を比較して家賃を算出」する方法です。
ただし近年では賃貸検索サイト上において物件募集するのが当たり前となっていることから、同サイト内の家賃相場詳細ページを確認することで、ある程度の家賃相場を把握することができます。
部屋探しされる方は家賃予算をあらかじめ決めていますが、希望物件が家賃相場より高いと家賃が安い物件の方に流れてしまう可能性が出てきます。
そのため物件募集時は家賃相場に合わせた家賃設定する事が推奨されています。しかし一般的に家賃相場は築年数の経過と共に下落傾向となるため…
客付けできても収益が減少する
家賃を安くすると借主属性が悪くなりトラブル増加
が懸念されます。
▶アパート年収に影響するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
多くの貸主は家賃相場を意識した物件募集していますが、物件資産価値を向上させることができれば募集家賃が家賃相場よりも高くても客付けは十分期待できます。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率全国ワースト3位で築年数は30年を超えていますが、差別化リノベーションを展開したことで…
家賃相場より1万円以上高い家賃設定でも早期客付けできている
平均成約期間は1~2か月。最短で退去翌日に入居申込
2020年以降3期連続増収増益
することに成功しています。
なぜ家賃相場より高い家賃設定したリノベーション部屋が早期客付けに成功しているのかというと…
集客上重要となる水回りをカフェスタイルに一新している
室内内装を成約ターゲットが好むインテリアにしている
SNS+物件専用HPを使い独自集客
をしているからです。自然素材の無垢材や漆喰を室内に可能な限り取り入れているため、従前/競合物件と比べると資産価値を高めることができ、その結果家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けすることができています。
つまり家賃相場並みに設定した賃貸募集は正解とは言えなくなってきています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
賃貸市場は今後人口減少+物件供給数増加により全国的に賃貸空室率は悪化します。賃貸空室率が悪化すれば客付けできない物件が増加するため、ただ単に家賃値下げしただけでは部屋は埋まりません。
そのため早期客付けを目指すならば、築年数関わらず物件資産価値を向上させる空室対策を行うしか方法はありません。
私たち有限会社 山長ではここまで綴ってきた経験をベースにアパート経営の空室改善のお手伝いさせていただくリノベーションのコンサルティングを行っています。
アパートの空室改善をお考えの方はまずは安心の無料相談からお気軽にお問い合わせください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます!
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
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