築年数が経過すると物件資産価値が低下するため空室が目立つようになります。空室期間が長期化すると家賃機会損失が大きくなるため収益低下が懸念されます。
空室期間が長期化する背景には…
募集家賃と家賃相場に乖離が発生している
物件自体に訴求力がない
共用部や物件周りが清潔ではない
仲介会社が忌避している／賃貸検索サイト掲載を止める
などを挙げることができます。早期客付けに持って行くには適正家賃に合わせるのではなく物件資産価値を高めるリフォームやリノベーションするのが一番効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションを行い、基本的にリノベーションを機に家賃値上げを行っています。
たまたまですが今年（2024年）3月弊社物件と競合物件が同時期に募集を行いました。競合物件は適正家賃で募集していますが原状回復のみのリフォームしか行っていないため本執筆時の11月6日現在空室が続き約42万家賃機会損失を出しています。
40万円の損失を出すぐらいならば、その分をキッチン入れ替えや表装リフォーム費用に充てた方が少なくとも付加価値が高まるため反響数UP→客付けに有利になります。
一方弊社物件の場合3年前にリノベーションした部屋が4月上旬退去となりました。家賃相場と比べると1万円以上高い設定ですが、募集を機に家賃2,000円UPしました。
その結果入居中に内見予約が入り退去翌日に内見→入居申込となり、空室による家賃機会損失はほぼゼロで早期に家賃収入を復活させることができました。
近年は賃貸需要より供給数の方が多くなっています。そのため空室による家賃機会損失を抑えるには物件資産価値を高めることが重要で「適正家賃＋原状回復のみ」では早期客付けは厳しくなることを貸主は理解しなければなりません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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