空室対策で効果が期待できる設備とは？
賃貸アパートの築年数が経過してくると、設備の老朽化が目立ちやすくなり、内見時の印象が悪くなることで客付けに不利になる場合があります。
そのため、インターネット無料や宅配ボックスなど、入居者に人気の設備を導入して物件の競争力を高めようと考える貸主も多いのではないでしょうか？
しかし、人気設備を導入したからといって、必ずしも早期成約や家賃値下げの抑止につながるとは限りません。
重要なのは、人気設備ランキングだけで判断するのではなく、入居ターゲットが重視する設備と、投資費用に見合う効果を考えることです。
弊社では1993年築のファミリー向け賃貸アパートを経営しています。インターネット無料設備は導入せず、キッチンなどの水回りを中心に改善してきました。こうした取り組みを進める中で、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
本記事では、空室対策で効果が期待できる設備について、自社物件の経験を交えてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
設備投資は入居促進や家賃値下げの抑止に効果が期待できるが、人気設備を導入するだけで空室が埋まるとは限らない。
築年数が古い物件では、人気設備の追加だけでなく、入居ターゲットが重視する水回り設備の改善も重要になる。
空室対策に必要な設備は地域や物件によって異なるため、人気設備ランキングだけで判断せず、現場の意見を参考にする。
１．設備投資のメリット
競争力が低下した築年数の古い賃貸物件に設備投資（バリューアップ）を行うことで、以下の2つの効果が期待できます。
入居促進効果
家賃値下げ抑止
それではそれぞれの効果について、詳しく見ていきましょう。
入居促進効果
賃貸物件では、設備が古くても正常に使用できる場合、必ずしも交換する必要はありません。
しかし、退去後に設備を交換することで、賃貸検索サイトでの物件の訴求力が高まり、問い合わせの増加につながる可能性があります。
また、内見時に仲介会社から「入居特典として設備を交換する」と説明してもらうことで、内見者に物件の魅力が伝わりやすくなり、成約につながることも期待できます。
さらに、入居ターゲットのニーズに合った人気設備を導入することで、競合物件との差別化が図れ、問い合わせの増加や入居促進効果が期待できます。
家賃値下げ抑止
賃貸物件は築年数の経過とともに、設備の老朽化や競合物件との比較によって、競争力が低下する場合があります。
設備が古いままだと内見時にその点が目立ち、周辺に競合物件が多い地域では、家賃を下げても客付けが難しくなることがあります。しかし、築年数が古いからといって、必ずしも家賃を下げる必要はありません。
入居ターゲットのニーズに合わせて設備を更新することで、室内の魅力を高め、競合物件との差別化につなげることができます。その結果、家賃値下げの抑止が期待できます。
▶設備投資だけでなく、間取りや内装も含めた改善方法については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
２．空室対策で効果が期待できる設備とは？
人気設備がマイナス効果に？
インターネット無料は、賃貸物件の人気設備ランキングでも上位にランクインしており、近年では定番設備のひとつになっています。
▶2025年の賃貸人気設備ランキングについては、関連記事「2025年版 賃貸人気設備ランキング」をご覧ください。
しかし、インターネット無料設備を導入したからといって、必ずしも入居者の満足度が高まるとは限りません。
例えば、建物内でインターネット回線を共有する方式の場合、利用者が集中する時間帯などに通信速度が低下することがあります。
特に動画視聴やオンライン会議などでは、通信速度や接続の安定性が重要になるため、通信環境によっては入居者が不便を感じる可能性があります。
実際に、マネーポストWEB「『ネット無料』物件の当たり外れ 入居者たちを悩ます『回線速度の遅さ』」でも、インターネット無料物件の通信速度に不満を感じる入居者の事例が紹介されています。
また、楽待新聞の関連記事でも、インターネット無料設備について取り上げられています。
※ただし、すべてのインターネット無料物件で通信速度が低下するわけではありません。通信方式や回線容量、建物内の設備によって利用環境は異なります。
さらに、人気設備が充実しているからといって、必ずしも空室が埋まるとは限りません。
弊社物件の周辺でも、築10年以下でインターネット無料などの設備が充実しているにもかかわらず、空室が残っている物件が見られます。
こうした事例からも、人気設備の有無だけでなく、募集家賃や競合物件との比較など、総合的な視点で空室対策を考える必要があります。
つまり、人気設備は物件の競争力を高める要素のひとつですが、導入するだけで早期成約が実現するとは限らないということです。
重要なのは、人気設備ランキングだけで判断するのではなく、入居ターゲットのニーズや費用対効果を踏まえて、導入する設備の優先順位を考えることです。
▶リノベーション時に人気設備を導入すべきかについては、関連記事「賃貸リノベーションのタイミングで人気設備を導入すべきか？」をご覧ください。
人気設備より水回り強化した方が効果的
水回りリニューアルが与える影響の方が大きい
賃貸物件を探す際、キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、入居希望者が確認する重要なポイントのひとつです。
アットホーム「オンラインでの住まい探しに関する調査 2025 賃貸編」でも、インターネットで物件を探す際に必ず掲載してほしい写真として、引越し経験者では「風呂」、引越し検討者では「トイレ」がそれぞれ1位となっています。
また、弊社が入居者ニーズを把握するために実施したアンケートでは、回答者の約70％がキッチンを最も重視するという結果が得られました。
弊社では2018年から、キッチンや洗面台などの水回りを中心としたリノベーションに力を入れています。その結果、2017年に77％まで低下した年間入居率は、2020年以降95％以上に改善し、リノベーション開始前と比較して年間家賃収入も約430万円増加しました。
弊社物件は新築時からインターネット接続可に対応しており、インターネット無料物件ではありません。
それでも高い入居率を維持できていることから、インターネット無料設備を導入しなくても、入居ターゲットが重視する設備を改善することで、物件の競争力を高められる可能性があると考えています。
物件に魅力があっても空室が埋まらない理由とは？
弊社物件の近隣には、2000年築のファミリー向け賃貸マンションがあります。この物件はペット飼育可能という特徴がありますが、室内は内装リフォームが行われている一方で、設備には古さが目立っています。
実際に、2025年12月から入居募集が続いており、2026年10月時点で約10か月が経過しています。
LIFULL HOME'Sが2025年5月に発表した「ペットとの住まい探しの実態調査」によると、ペット可物件の掲載割合は全体の19.3％にとどまっています。また、ペット可物件の平均掲載日数は66.8日で、ペット不可物件の83.4日より16.6日短いという結果が出ています。
このように、ペット可物件には一定の需要があるものの、弊社近隣の事例のように、必ずしも早期成約につながるとは限りません。
ただし、この物件の空室が長期化している原因を、設備の老朽化だけに求めることはできません。募集家賃や間取り、競合物件との比較など、さまざまな要因が考えられます。人気設備を導入する場合も同様です。
インターネット無料や宅配ボックスなどを充実させても、日常生活で使用するキッチンや浴室などの設備の古さが目立てば、入居希望者から選ばれにくくなる可能性があります。
そのため、築年数が経過した賃貸物件では、人気設備の追加だけでなく、既存設備の状態や入居ターゲットのニーズを確認し、どこに優先して投資するべきかを考えることが重要です。
▶賃貸物件のインターネット接続可と無料の違いについては、関連記事「賃貸物件のインターネット接続可と無料の意味とは？」をご覧ください。
▶弊社が施工した人気No.1リノベーションルームについては、関連記事「【2025年】弊社アパート人気No.1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
３．まとめ
今回は、空室対策で効果が期待できる設備についてお伝えしました。
空室対策で重要なのは、人気設備ランキングの上位にある設備を、そのまま導入することではありません。地域の賃貸市場や競合物件、入居ターゲットによって、必要とされる設備は異なります。
そのため、設備投資を検討する際は、実際に入居募集の現場に携わっている仲介会社や管理会社に相談し、どの設備が不足すると客付けに大きな影響が出るのかを確認することが重要です。
また、設備の導入費用だけでなく、維持管理費や期待できる効果も考慮し、投資の優先順位を決める必要があります。
人気設備ランキングはあくまで参考情報と捉え、自分の物件に本当に必要な設備を見極めることが、無駄な投資を抑え、競争力を高める空室対策につながります。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が実際に行ったリノベーションと入居率・家賃収入の改善については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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