空室対策で効果が期待できる設備とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
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近年の賃貸市場では物件供給が飽和状態となり、競争がますます激化しています。特に築年数が古い物件は資産価値が低下しているため、市場競争で優位に立つには設備投資を検討し、物件競争力を向上させることが重要です。
現在の賃貸市場は借り手有利に立っており、この状況は今後も続きます。
そのため借り手に喜ばれる設備を導入することで、反響数が増え早期客付けが期待できますが、設備投資によって費用対効果を最大化できるかどうかは、予測が難しい部分もあります。
本投稿は空室対策で効果が期待できる設備についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．設備投資のメリット
競争力が低下した古い物件に設備投資（バリューアップ）を行うと、以下2点の効果が期待できます。
入居促進効果
家賃値下げ抑止
それではそれぞれの効果について、詳しく見ていきましょう。
入居促進効果
賃貸物件においては、設備が古くても不具合がない限り、貸主には交換義務はありません。しかし、内見時に「入居特典」として最新設備に交換するアプローチなどを行うことで、クロージングがしやすくなり入居率アップが期待できます。
さらに人気設備を設置することで、競合物件との差別化が可能となり、物件への問合せ数も増えるでしょう。
家賃値下げ抑止
物件価値は築年数の経過と共に下がっていきます。設備が古いままだと内見時にその点が目立ち、さらに築年数が進むにつれて物件供給が増えるため、適正家賃以下で募集しても客付けが難しくなる場合があります。
しかし、築年数が古いからと言って必ずしも、家賃を下げる必要はありません。設備を定期的に交換や更新することで、資産価値を維持～向上させることが可能です。
その結果、現在の家賃水準を保ちながら、募集することが十分に可能になります。
２．空室対策で効果が期待できる設備とは？
人気設備がマイナス効果に？
一般的に空室対策の一環として、効果が期待できる設備といえば、多くの貸主や管理会社が人気設備を第一に思い浮かべることでしょう。
人気設備に関しては、全国賃貸住宅新聞社が毎年10月に発表している「人気設備ランキング」が参考になります。近年では単身／ファミリー物件とも「インターネット無料」が第1位に輝いています。
このランキングは、物件を紹介している不動産仲介会社へのアンケート調査を基に作成されています。そのためランキング上位の設備を導入することで、即効性のある効果が得られる可能性が高く、多くの貸主や管理会社が対応を検討している状況です。
インターネット無料という響きは、借り手にとって非常に魅力的です。借主は開設工事の手間を省けるうえ、毎月のインターネット使用料金が発生しないため、ランニングコストを抑えることができます。
インターネットが現代生活に欠かせない存在になっていることもあり、こうした付加価値によって、物件への問合せ数や入居率の向上が期待できるのです。
しかしインターネット無料物件には、ひとつ大きな問題があります。
それは殆どの物件で「ひとつの回線を各部屋で共有する」システムになっています。そのため利用者が集中する夜間帯になると、回線は混雑し速度が低下することが頻繁に起こりやすくなります。
これが借主を悩ませる大きな課題となっています。
通信速度の低下は、現代の生活において許容されにくいものです。特に動画視聴や恩ラン会議などの需要が増加している今、この問題を重視する借主は増えています。
その結果、「インターネット無料物件は住みにくい」と感じる方が現れ、インターネット無料物件から接続可能物件に住替えする方も出始めています。また、一部の貸主は、インターネット無料化を廃止する方向性を模索し始めています。
人気設備ランキングで上位に入っているからといって、安易に導入を決めてしまうと、場合によっては投資効果を最大限に引き出せない可能性があります。そのため、リスクを慎重に見極めた上で、状況に応じた適切な対応をすることが望ましいでしょう。
▶インターネット無料物件に不満を持ち退去した事例はこちらをご覧下さい。
▶インターネット無料化を止めた貸主の詳細はこちらをご覧下さい。
人気設備より水回り強化した方が効果的
客付けを強化したいと考えるなら、人気設備を導入するよりも、水回りに投資を集中させる方が効果的です。その背景には、以下のような理由があります。
インターネット無料の恩恵が薄れつつある
若い世代を中心に、スマートフォンのネット使い放題プランに加入している人が増えているため、以前ほどのインターネット無料のメリットが薄れてきています。
差別化が難しい
インターネット無料化は、多くの競合物件で一般化しており、これだけでは物件選びで目立つ要素にはなりにくい状況です。
水回りリニューアルが与える影響の方が大きい
賃貸物件を探す方の約半数以上が、水回り写真を重視すると言われています。水回りの設備投資は費用が高額なため、対応していない物件も少なくありません。また対応することで競争力が向上し魅力的な部屋になるため、反響数や入居率の向上が見込めます。
資産価値の維持に繋がる
水回り設備を改善することで、物件の価値の目減りを抑えられやすくなり、その結果、契約更新時家賃値下げ要求されるリスクが低減します。
弊社物件は築年数が古いため、インターネット環境は「接続可物件」となっています。しかし水回りを強化する差別化リノベーションを推進したことで、インターネット無料でなくても集客には全く支障を来さず、さらに2020年以降はほぼ満室状態を維持し続けています。
入居者からも「インターネット無料化の要望」が一切出ないことを踏まえると、空室対策を強化するならば、水回りへの投資を強化した方が費用対効果は確実に期待できると言えるでしょう。
▶インターネット無料／接続可詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は空室対策で効果が期待できる設備についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
部屋探しされる方は、室内機能性や利便性を最優先で考える傾向にあります。そのため、人気設備を充実させるよりも、水回り設備を強化する方が、結果的に物件の魅力が増し、顧客を引き付ける効果が期待できます。
まら最近では「宅配ボックス」が人気設備ランキングに入ってきています。ネット通販の普及により、需要は高まっているものの、宅配ボックスを設置している物件はまだまだ少ないのが現状です。
費用は掛かりますが、インターネット無料物件とは異なり、ランニングコストは発生しません。長期入居を促進させたいのであれば、宅配ボックス設置は非常に有効な対策を言えるでしょう。
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