賃貸物件は築年数が経過してしまうと、室内内装や設備が古くなるため、募集時に何も対策をしないままでは空室期間が長期化になり、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
家賃維持～家賃値上げをしたいと思うのであれば、リフォーム／リノベーションは必須となりますが、ただ家賃値上げを希望する場合、ある程度の費用を出さなければ集客は非常に難しいと言っても過言ではありません。
本投稿は、リフォーム等を行う時どのくらいの費用が必要となるのか、また費用対効果が期待できる方法などについて、お伝えいたします。
▼目 次
１．適正予算通りでは、正直難しい
リフォームやリノベーションを機に、家賃値上げをして募集することは、よくあることですが、では実際にどのくらい家賃を値上げすることができるのかというと、正直「物件があるエリア」によって、値上げ率は異なっています。
例えば、大都市圏にある物件においては、従前家賃と比べて20％前後の値上げをすることは可能（ただし部屋のクオリティーにもよりますが…）である一方、地方都市にある物件では、空室率が悪化していることもあり、従前家賃と比べて「10％前後の値上げ」ぐらいしかできない可能性があります。
例えば、家賃6万円の部屋において、リフォームやリノベーション工事を機に、家賃10％値上げしたい場合「6000円×12か月÷５％（一般的な実質利回り）＝144万円」が適正リフォーム予算となります。
144万円があれば、全ての部屋における壁紙交換＋キッチン交換ぐらいまでは対応することができますが、ただ設備をすべて交換するとなると、この金額で対応することは不可能となってしまいます。
２．家賃現状維持と値上げで対応を変える
地方都市では賃貸空室率が悪化しているため、適正予算通りのリフォームやリノベーションでは、クオリティーを向上させることはできません。差別化を図ることができないため、価格競争に巻き込まれやすくなります。
それならばリフォームやリノベーションをする際、リフォーム後どのような家賃体系にしたいのかによって予算を区切って対応したほうが、分かりやすくなります。
弊社物件においては、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」対応していますが、家賃を値上げする部屋においては「フルリノベーション」、家賃を据え置きにする部屋は「一部のみリノベーション」対応を行っています。
また予算に関しては、フルリノベーション部屋においては「約200万円」一部リノベーション部屋においては「約100万円」を目安に対応しています。
▶弊社リノベーションブランド詳細に関しては、過去記事及びプレスリリースをご覧下さい。
３．長期入居して頂く事で、利益を出すことは可能
リフォームやリノベーション予算を決めることはとても重要です。
ただそれ以上に「長期間入居」して頂けないと、早期に費用回収＋利益を出すことが難しくなってしまいます。
弊社物件の平均入居年数は6年。
仮にリノベーション費用が200万円かかったとして、リノベーションを機に家賃6000円アップの6.6万円で貸し出した場合、約2.5か月でリノベーション費用を回収することができ、残り3.5年で約280万円の利益を期待することができます。
長期間入居して頂ければ入居中に返済は完了し、利益を残すことができることから、適正予算を意識しなくてもキャッシュフローが悪化することはないはずです。
▶長期入居してもらうためには、顧客満足度を高める賃貸経営をしなくてはなりません。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．理想的なのは、退去リフォーム費用を抑えること
退去リフォームやリノベーションをして、客付けに成功＋長期入居して頂いた場合、壁紙は6年で減価償却が終了してしまうことから、長期入居して頂いた部屋において退去が発生した際には、内装部分はどうしても交換（劣化している可能性があるため）が必要となってきます。
前回に大規模なリノベーションなどを行った部屋においては、設備面はまだまだ使用できるため、交換などはする必要性はないものの、壁紙に関しては「適時交換する必要性が出てくる」ことから、交換する面積が多ければ、費用が高くなってしまいます。
一番理想的なのは、長期入居したとしても「可能な限り退去リフォーム費用」が抑えられることです。例えば、弊社リノベーション部屋の一部には「漆喰を施工」していますが、漆喰は通常の壁紙よりも「日焼けがしにくく、劣化もしにくい」ことから、ご入居者様の使用状況によっては、原状回復することなく、そのまま利用することが可能となり、リフォーム費用の削減が期待できます。
▶弊社物件が漆喰を採用している理由については、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
退去リフォームに「どのくらいの費用」をかければいいのかについては、再募集時に家賃帯を上げたいのか、もしくは現状維持のままでいいのかによって、費用を変えればいいだけです。
弊社物件でも、家賃帯を上げる部屋と現状維持の部屋とでリノベーション費用が100円近く違ってきますが、しっかりと住み分けをすることによってキャッシュフローが明確化となり、収益性を高めることに成功しています。
今回ご紹介した内容は空室対策上とても有益な情報です。
ただ本記事を読んだだけでは「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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