空室対策する際、適正家賃に合わせる必要性はありません
更新日：5月12日
賃貸物件の空室対策をする時、家賃設定は非常に重要です。
多くの専門家の方達は「募集エリアの家賃相場」に沿った家賃設定を行わないと、空室が埋まりにくくなると指摘しています。
上記背景には、賃貸検索サイト上において家賃相場を把握することができるからと言われてます。
エリア内の家賃相場を把握することができると、希望条件に合致した家賃と家賃相場を比較することができるため、家賃相場の方が高いと他の物件に流れてしまう恐れがあります。
そのため、管理会社などでは掲載されている物件の反響が少ない場合、貸主に家賃値下げをお願いし空室による家賃機会損失を抑えようと考えています。
家賃値下げをすることで空室の機会損失を抑制することはできるかもしれません。
ただ安易な値下げをしてしまうと、負のスパイラルから抜け出すことができなくなってしまいます。
家賃値下げをすることによって…
他室との家賃乖離が発生
家賃値下げ要求がしやすくなる
借主の質が悪くなる
などといった悪循環だけしか残らなくなってしまい、家賃値下げを行うことで収益性が低下してしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃値下げしてもすぐに部屋が埋まるのですが、近年地方都市では深刻な空室率が悪化傾向となっており、家賃値下げをしても部屋が埋まりにくくなっている物件が多くなっています。
つまり今までと同じような適正家賃に家賃設定したとしても、需要と供給のバランスが崩れている今は、集客上の効果を期待することが難しくなります。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、空室率は約3割と言われています。
弊社物件は築30年目を迎える物件で、エリア内の築25～30年／２LDK家賃相場は5.1万円（2023年2月6日現在）となっています。
弊社物件の家賃帯は6万円～7万円となっていますが、本執筆時の2023年2月6日現在全室満室となっています。
どうして家賃相場より家賃帯が高い弊社物件では部屋が埋まり、家賃相場に合わせた競合他社物件が埋まらないのか？その理由は部屋のクオリティーに大きな差異が発生しているからです。
弊社リノベーションは集客ターゲットとなる20～30代のカップル／新婚さんに興味を持ってもらえるように、カフェスタイルに特化したリノベーションを行ってます。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
カフェのお店顔負けのカフェスタイルキッチンを初め、ナチュラル洗面台など弊社リノベーション物件でしか提供できない部屋となっていることから、リノベーションを機に家賃値上げして募集しても値上げによる集客懸念は殆どありません。
さらに弊社物件では、価格競争からの脱却を図るべく、リノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを開設。HP＋SNSを駆使した集客を展開することで、今では入居される方の約8割は弊社公式サイト経由からとなりました。
家賃相場を無視した差別化戦略を打ち出したことで、収益性も年々右肩上がりとなり、特に2020年以降は増収増益を達成することができ、毎月しっかりと利益を残すことができるようになりました。
物件で再募集する際、家賃帯はとても気になるところですが、家賃相場に沿った設定をしてしまうと相場自体が右肩下がりとなってしまうため、収益性を確保することが難しくなってしまいます。安易な値引きは貸主の首を自分で絞めるようなものとなってしまうため、注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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