賃貸経営のメリットは借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができる点です。ただこれを実現するには築年数に応じた賃貸リフォームを行うことが必須条件となります。
つまり客付けするには必ず修繕費＝リフォーム費は発生することになります。退去の度にリフォームを行えば「実入りが少なくなる」と感じる貸主はいると思いますが、適切なリフォームを行わないと賃貸経営は必ずと言ってもいいほど失敗してしまいます。
今日は賃貸経営を検討／始められた方を対象としたリフォームの重要性をわかりやすく解説します。
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賃貸リフォームする理由①：需要と供給が逆転している
マーケティング的に供給過多になると「コモディティ化」につながりやすく、商品／サービスの価格低下が起こる可能性が高くなると言われていますが、これは賃貸市場でも同じです。
新築物件は建物が完成する前から募集を行いますが、大抵建物完成前に成約～満室になるのが当たり前です。どうして家賃が非常に高い新築物件が早々に部屋が埋まるのか？それは「価値が高い新築物件で新生活を始めたい」と考えている方が多いからです。
ただ築年数が経過すると物件資産価値は下落するため、新築物件は時間と共に一般的な物件（コモディティ化)になります。賃貸市場は既に需要と供給のバランスが逆転し、借り手市場となっています。
そのため借り手は少しでも資産価値が高い部屋を選ぶため、価値がない物件は必然的に敬遠されてしまいます。
特に築年数が20年を超えると付帯設備の償却期間は終了するため、物件価値は一気に下落し今まで以上に客付けで苦戦してしまいます。
賃貸リフォームする理由②：リフォームすれば資産価値は向上する
何も手を加えなければ物件価値は下落し続けてしまうため、客付けが厳しくなります。しかし築年数に応じたリフォームを行えば資産価値の下落を止めるor価値が高まるため、家賃値下げせずに早期客付けは十分可能です。
築年数に応じたリフォームとは以下の通りとなります。
新築～築10年：原状回復だけでOK
築10年～築20年：主に内装張替え／エアコン交換／給湯器交換
築20年以上：設備交換／内装張替え／間取り変更／エアコン交換／給湯器交換
上記を見ると築年数の経過と共にリフォーム箇所は増えるため、修繕費が多くなります。一見すると修繕費増加はキャッシュフローが厳しくなると思われますが、リフォームで資産価値が高まれば…
リフォームを機に家賃値上げは可能
長期入居に繋げれば入居中にリフォーム費用回収＋利益確保
ができます。
賃貸リフォームする理由③：仲介会社はそっぽを向く
仲介会社は部屋探しされている方に最適な物件を紹介し、報酬として仲介手数料を得るのが主な仕事です。仲介手数料は法律で上限が設定され最大でも家賃1,1か月分（消費税10％加算）までとなっています。
仲介会社の主な収入源は仲介手数料のため、担当者には成約ノルマが課せられてます。そのため仲介担当者は自社／他社物件を含め一件でも多く契約を取らなければなりません。
先程もお伝えしましたが築年数が経過すると資産価値は下落するため、原状回復のみでは客付けは非常に難しく、更に家賃値下げしても競合物件も同様の対策をとるため効果は期待できません。
賃貸物件を募集する際、仲介会社に主要賃貸検索サイトに掲載してもらいますが、同サイト掲載料は仲介会社が負担しています。
一定期間内に反響数が得られない物件は、仲介会社の判断によりますが一方的に掲載を取りやめることがあります。また築年数が経過しているのに適切なリフォームを行っていない物件は、仮に内見予約が入ったとしても仲介担当者は「客付けが期待できないと考え同条件の他の物件」を積極的に紹介します。
つまり適切なリフォームを行わない物件は、仲介会社からそっぽを向かれてしまいますので注意が必要です。
まとめ
今回は賃貸経営を検討／始められた方を対象としたリフォームの重要性をわかりやすくお伝えしました。
正直賃貸経営のうまみを感じられるのは築10年までで、それ以降は客付けで苦戦しがちとなるため収益性は低下してしまいます。
しかし築年数に応じたリフォームを行えば競争力が高くなるため、客付けで有利になります。
賃貸経営を検討される／始められた方は上記をしっかりと理解しておきましょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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