【築30年賃貸空室対策事例】リノベーション工程大公開！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年7月8日
- 読了時間: 7分
築年数の経過による物件競争力の低下は、家賃値下げや空室の増加を引き起こし、結果として収益性の低下に繋がります。しかしこの問題は資産価値が向上するリノベーションを行うことで、劇的に改善することが可能です。
現在は部屋探しの際に、多様性やライフスタイルを重視する傾向が強まり、築年数が古くても適切なリノベーションが施されていれば、全く問題視されないケースが増えています。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。その結果、2025年７月８日現在全体の約7割リノベーション済みで満室状態を維持しています。
そこで本投稿は、今年1月末に8年入居していた部屋をリノベーションした際の工程についてお伝えいたします。なお今回紹介するこちらの部屋はリノベーション前に入居が決まりました。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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リノベーション前の状況
長期入居の影響で各所に劣化が目立っている。特に北側洋室の床は損傷が激しく、原状回復は厳しい状態
8年前に３LDKから２LDKに改修したが、有効活用の余地はみられる
水回りについては古さが顕著で、リニューアルが必要な状態
リノベーション内容と結果
リノベーションを機に、キッチンと洗面台は弊社オリジナル設備を採用
LDKと洋室の壁には自然素材の漆喰を施工、玄関・洗面脱衣所・トイレは新しい壁紙に張替え
LDK以外の床には、吸音効果が期待できるクッションフロアを施工
競合物件との差別化を図るため、洋室以外の照明をダウンライトに変更
家賃は従前より7,000円値上げし、リノベーション前に入居申込が入る
【築30年賃貸空室対策事例】リノベーション工程大公開！
壁紙を剥がす
リノベーションを始める前に、床を保護するために養生を敷きます。続いて、LDKや北側洋室の天井、廊下、洗面脱衣所、そしてトイレの壁紙を全て剥がします。
収納クローゼット化
中央にあった棚を撤去した後
築年数が古い物件では、クローゼットが設置されていないことが多く、そのため洋服の収納が不便になるケースがあります。この問題を解消するために、弊社では退去後、一部の収納スペースをリフォームし、クロ―ゼットとして活用できるように対応しています。
具体的には、中央に設置されていた棚を撤去し、ハンガーパイプを取付けることで、収納しやすい実用的なクローゼットへと作り替えています。
内装張替え＆ダウンライト穴あけ
天井の壁紙張替えが終わると、ダウンライトを設置する場所に穴を開けていきます。LDKには合計で8つ、廊下と洗面脱衣所にはそれぞれ2つ設置します。
ただ穴をあけた時点では、実際にどの程度の明るさになるのか、イメージするのは少し難しいですね。
ダウンライトを施工した後の明るさは、このような感じです。
LEDダウンライトの寿命は約10年と言われていますが、実際にはそれを上回ることがよくあります。長期間にに渡って安定的な明るさを保つため、メンテナンスの手間も減少し、借主にとって大きなメリットとなります。
キッチンパネル張替え
弊社物件では既存キッチンを活かしながら、オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
これにより競合物件との差別化を図りつつ、高いオリジナリティー追求しています。さらに無垢材扉を採用することで、キッチン全体に温かみが感じられる、居心地の良い空間を実現しています。
またキッチンリノベーションに併せて、キッチンパネルのリニューアルを行い、不燃化粧板をキッチンサイズに合わせて切断し貼付することで、古さを全く感じさせない仕上がりとなっています。
洗面脱衣所リニューアル
こちらの部屋は家賃値上げを目的としているため、造作洗面台を設置しています。また空間に統一感を持たせるため、洗濯機置き場の上の収納棚も、無垢材を使用した特注品となっています。
特注のため一般的な洗面台に比べ、コストが約2倍以上かかりますが、造作洗面台の設置によって資産価値を最大化し、価値の目減りを抑える効果があります。その結果、家賃値下げ交渉が起こりにくく、長期入居にもつなげられるため、費用対効果は十分期待できます。
靴箱リニューアル
築年数が古い物件に設置されている靴箱は容量が限られがちで、家族全員分の靴を収納することが難しいことがあります。そこで弊社物件ではリノベーションを機に靴箱をリニューアルし、収納力を大幅に向上させる取り組みを進めています。
部屋探しされている方は靴箱の容量を重要視されているため、既製品で活用しても集客には特に問題がありません。弊社物件では毎回既製品を設置しています。
漆喰施工
弊社物件では上級グレードのリノベーション部屋限定で、自然素材の漆喰を施工しています。今回の部屋の施工箇所は、LDKと北側洋室2部屋です。
漆喰は完全手作業で手間がかかるため、一般的な壁紙施工と比べると費用が約3倍以上かかりますが、弊社代表は、長期的な入居促進に繋がる重要な投資として位置付けています。
築年数の経過に伴い、室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下し、借主不満度が高まることがリクシル住宅研究所の調査で判明しています。
漆喰を施工することでこの問題を軽減し、さらに漆喰独特の温かみが部屋全体を包み込み、顧客満足度を向上させることで、長期入居につながりやすくなります。加えて、漆喰には補修が容易というメリットがあり、ランニングコストの削減効果も期待できます。
そのため費用対効果の面でも、非常に優れた選択肢と言えるでしょう。
浴室リノベーション
築年数が古くなると、浴室のデザインや機能性が著しく低下することがあります。そのため、リノベーションを機にシステムバスを導入する物件が多いものの、費用が60万円ほどかかります。
そこで弊社物件では上級グレードの部屋のみ、既存浴室を最大限活用したリノベーションを行っています。
浴室内装に特殊のフィルムを貼付し、水栓や鏡を交換することで、新築物件並みの浴室に生まれ変わります。この手法はシステムバス導入の約3分の1程度の費用で済むため、非常に高い費用対効果を発揮し、借主の方にも大変ご好評を頂いております。
リノベーションビフォーアフター
従前家賃：65,000円→成約家賃：72,000円
間取り：２LDK
築年月：1993年9月
施工費用：230万円（※施主支給分除く）
施工期間：18日
成約期間：3日
まとめ
リノベーションは物件の魅力を高め、早期客付けや収益アップが期待できる非常に有効な手段です。しかし、その反面、多額の費用がかかるため、貸主としてはリノベーション後のキャッシュフローが、どのようになるかが気になるポイントではないでしょうか？
今回ご紹介したこちらの部屋のリノベーション費用は約230万円で、市場と比較してもリーズナブルな価格帯と言えるでしょう。費用を抑えられた最大の理由は、キッチンや浴室などの水回りを移動せずに改装を行った点にあります。
また、壁付けキッチンという一見不利に思えるポイントも、カウンターを追加することで対面式の料理が可能となり、機能性を大幅に向上させています。この方法を採用することで、対面キッチン設置と比べ、約半額のコストで実現できるため、非常に効果的です。
弊社ではこのようなコストパフォーマンスの高いリノベーションをご提案し、空室対策で悩むオーナー様をサポートしています。住まいを新しい価値を満たしながら、予算を最大限に活用するプランニングは、弊社ならではの強みです。
もし空室対策でお困りの場合は、ぜひお気軽にお問合せ下さい。もちろん、しつこいメール配信や無理な営業活動は一切行っておりませんので、安心してご相談いただけます。空室対策から脱却するための一歩を、一緒に踏み出してみませんか？ぜひ最適なご提案を通じて、新たな賃貸運営の可能性を広げてください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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