【築30年賃貸空室対策事例】リノベーション工程大公開！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月27日
- 読了時間: 6分
更新日：4月16日
築年数が経過すると物件競争力が低下し、家賃値下げや空室が目立ち収益性が下がってしまいます。しかしこの問題は資産価値が向上するリノベーションで一気に解決できます。
部屋探しの多様化が進み、ライフスタイルを重視する方が多くなった現在では、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば全く問題ではありません。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年3月26日現在全体の約7割リノベーション済みで満室状態となっています。
そこで本投稿は今年1月末に8年入居された部屋をリノベーションした工程をお伝えいたします。なお今回紹介するこちらの部屋はリノベーション前に入居が決まりました。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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リノベーション前の状況
8年間入居されていたため至る所に劣化が目立ち、特に北側洋室の床は修復が厳しい状況
元々３LDKの部屋だったが8年前に２LDKに変更したため有効活用できそう
水回りは古さが目立つためリニューアルが必要
リノベーション内容と結果
リノベーションを機にキッチンと洗面台は弊社オリジナル設備を導入
LDKおよび洋室の壁に自然素材の漆喰を施工、それ以外の壁は壁紙張替え
LDK以外の床は吸音効果が期待できるクッションフロアを施工
競合物件との差別化を図るため、洋室以外はダウンライト施工
従前より7,000円値上し、リノベーション前に入居申込
【築30年賃貸空室対策事例】リノベーション工程大公開！
壁紙を剥がす
リノベーション前に床に養生を敷いた上で、LDKと北側洋室の天井、廊下と洗面脱衣所、トイレの壁紙全てを剥がします。
収納クローゼット化
中央にあった棚を撤去した後
築年数が古い物件にはクローゼットが設定されていないことが多く、洋服収納に不便が生じます。そこで弊社物件では退去後に一部収納をクローゼットリフォームを行っています。
中央にあった棚を撤去しハンガーパイプを取付けることで、使いやすいクローゼットに生まれ変わります。
内装張替え＆ダウンライト穴あけ
天井壁紙張替えが完了後、ダウンライトを設置する箇所に穴を開けます。LDKには合計で8つ、廊下と洗面脱衣所にはそれぞれ2つ設置しますが、穴をあけた段階ではどのような明るさになるのか、この時点では想像しにくいですね。
ダウンライト施工後、この様な明るさになります。LEDダウンライトは約10年持つと言われていますが、実際にはそれ以上になることが多いです。長期間にわたり安定的な明るさを提供し、メンテナンスの手間が少なくなるため、借主には非常に経済的となります。
キッチンパネル張替え
弊社物件は既存キッチンを生かしたオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。競合物件との差別化、オリジナリティー追求し、無垢材扉を設置することでキッチン全体に温かみを感じられる、居心地が良い空間が実現します。
またキッチンリノベーションに合わせてキッチンパネルもリニューアルし、不燃化粧板をキッチンサイズに合わせて切断し貼付することで、古さは一切感じなくなりました。
洗面脱衣所リニューアル
こちらの部屋は家賃値上げを目的としているため、造作洗面台を設置しています。また統一感を持たせるために、洗濯機上に設置する収納棚も、無垢材を使った特注です。
完全受注生産のため一般的な洗面台と比べ2倍以上の費用がかかりますが、造作洗面台設置することで資産価値を最大化し、価値の目減りを抑えることができます。このため家賃値下げ交渉が入りにくく、長期入居に繋げられるため、費用対効果が十分期待できます。
靴箱リニューアル
築年数が古い物件に設置されている靴箱は容量が小さめで、家族分の靴を収納することが難しいことがあります。そこで弊社物件ではリノベーションを機に靴箱をリニューアルし、収納力を大幅に改善しています。
部屋探しされている方は靴箱の容量を重視しているため、既製品で代用しても何ら問題ありません。弊社物件では毎回既製品を設置しています。
漆喰施工
弊社物件では上級グレードのリノベーション部屋のみ、自然素材の漆喰を施工しています。今回はLDKと北側洋室2部屋に施工しました。
漆喰は完全手作業で手間がかかるため、壁紙施工と比べ3倍以上の費用がかかります。長期入居に繋げるための重要な投資として行っています。
築年数が古くなると室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下し、借主不満度が高まることがリクシル住宅研究所の調査で明らかになっています。
漆喰を施工することでこの問題を軽減し、壁全体から温かみを感じられることで顧客満足度が向上し長期入居に繋げやすくなります。さらに漆喰は補修しやすいメリットしやすくランニングコストを抑えられるため費用対効果は十分期待できます。
浴室リノベーション
築年数が古い浴室はデザイン性や機能性が大幅に低下します。そのためリノベーションを機にシステムバスを導入するのが理想的ですが、費用が60万円程度かかります。
そこで弊社物件では既存浴室を生かしたリノベーションに力を入れています。特殊のフィルムを浴室内装に貼付し、水栓や鏡を入れ替えることで新築物件並みの浴室に生まれ変わります。さらにシステムバスの3分の1程度の費用でできるため費用対効果は非常に高く、借主からも喜ばれます。
リノベーションビフォーアフター
従前家賃：65,000円→成約家賃：72,000円
間取り：２LDK
築年月：1993年9月
施工費用：230万円（※施主支給分除く）
施工期間：18日
成約期間：3日
まとめ
リノベーションは早期客付けや収益アップが期待できる一方、費用が高額にかかります。そのためリノベーション検討中の貸主は、リノベーション後のキャッシュフローが気になることでしょう。
今回ご紹介したこちらの部屋のリノベーション総額は約230万円で、おそらく他社リノベーション物件と比べるとリーズナブルな価格だと考えます。この価格でできた最大の要因は水回りを一切移動していない点です。
不利になりがちな壁付けキッチンは、カウンターをつけることで対面での料理が可能になり、コストも約半分で対応できます。
コストパフォーマンスが高い空室対策リノベーションをご提案できるのは、弊社だけだと思われます。空室対策でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。なお過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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