空室率と築年数はリンクしています。
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため空室が目立ち始めます。特に築年数10年目／20年目は資産価値が急激に下落するため空室対策を強化しないと客付けが難しくなります。
空室が目立ち始めた際、築年数に応じた空室対策が有効的と言われています。しかし近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が飽和状態となっていることから、空室対策をする際には、競合他社との差別化を図らなければ早期客付けは難しくなります。
本投稿は賃貸空室が目立ち始めた時、どのような対策を行えば有効的なのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
1．どうして賃貸空室が発生するのか？
２．効果的な賃貸空室対策とは？
【本記事でお伝えする結論】
1．どうして賃貸空室が発生するのか？
空室が目立ち始めてしまう理由としては、家賃相場下落／間取りが古い／管理の質の低下を挙げることができます。これらを把握しないで空室対策を行ってしまうと、空室期間が長期化になる可能性があります。
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
１）家賃相場
部屋探しをされる方の多くは賃貸検索サイトを利用されています。
同サイトにはエリア内の築年数／間取りごとの家賃相場が掲載されているため、希望条件に合致した部屋と家賃相場に乖離が発生してしまうと、家賃が安い部屋を選択する可能性が高くなります。
また家賃相場より家賃が高い部屋は、同サイト内の反響が得られにくくなります。
反響数が少なければ同サイト掲載料を支払っている仲介会社はマイナスとなってしまうため、一部の仲介会社は反響数が取れない部屋の掲載を取りやめてしまうことがあります。
▶仲介会社の賃貸サイト掲載取り消しに関しては、こちらの動画をご覧下さい。
２）間取り
築年数が経過している物件の一部は、間取りがDKになっているところがあります。
DKとはダイニングとキッチンのことで、例えば３DKはダイニングとキッチン以外に3つの部屋があることを指しています。
一昔前は部屋数が多い部屋が好まれていましたが、近年では部屋の多さよりLDKの充実を優先する方が増えてきています。そのため間取りがDKのままでは賃貸検索サイト上の反響が取れにくくなるため空室が長期化してしまいます。
また和室が標準になっていると契約上表替え費用は借主負担となってしまうため、こちらも反響が取れにくくなり空室が長期化してしまいます。
３）管理の質
一般的に物件管理を管理会社に委託している貸主は多いです。
管理会社に委託することで貸主は煩わしい管理業務から解放されますが、管理会社によって管理能力は千差万別。
特に設備故障や生活音問題など借主に直結する問題は、早期解決を図らないと退去のきっかけを作ってしまいます。
また入居審査の際管理会社の審査基準が甘い（例えば家賃滞納歴がある人を安易に入居させるなど）と、入居後トラブルを起こしてしまう可能性が高く、トラブルが原因で退去してしまうと告知義務が発生する恐れがあるため、空室が長期化になりやすくなります。
２．効果的な賃貸空室対策とは？
空室が埋まりにくくなっていることは、部屋探しされている方にとって貸主の部屋が魅力的ではないことを暗に言っているようなものです。
ここで気を付けないといけないのが、何も対策をせずに安易に家賃値下げなどをしてはいけません。
家賃値下げすると反響数や成約率は高くなりますが…
他の部屋との家賃乖離が発生し、クレームや家賃値下げ交渉が入りやすくなる
貸主の収益性が低下し、負のスパイラルになる可能性
があるからです。
効果的な賃貸空室対策のポイントは、物件クオリティーと清掃の質を高めることです。両者を実践することで競合他社と比べて一枚上手の物件になるため、集客効果が期待できます。
それでは効果的な空室対策について解説してきます。
１）物件のクオリティー
部屋が埋まりにくくなってしまう最大の原因は「競合他社と同質化」になってしまうこと。
賃貸検索サイトで希望条件を入力すると、複数の物件が掲載されますが、差別化を図ることができなければ「家賃がオトクな物件」「少しでもクオリティーが高い物件」から先に埋まってしまいます。
空室を早期に埋めるためには、競合他社との差別化を図らなければなりません。その際気を付けないといけないのが「成約ターゲットに沿った部屋を作りクオリティーを高める」ことです。
この点を意識した部屋作りを行えば同質化からの脱却を図ることができ、早期成約も可能となります。
２）物件清掃
内見時、内見者は共用部（ごみ置き場、共用廊下、駐輪場）を必ず確認しますが、共用部にごみや虫の死骸などがあると清潔感が感じられず物件印象が悪くなるため客付けが厳しくなってしまいます。
賃貸経営に成功している貸主は、物件清掃の重要性を理解しています。
物件清掃が行き届いていれば、借主の満足度も高くなり、また内見された方も物件印象がとてもよくなります。その結果長期入居／入居促進効果を期待することができます。
３．弊社の差別化戦略
弊社物件では2018年から差別化戦略=リノベーションを随時展開しています。
弊社リノベーションは原則家賃値上げを目的としているため、募集家賃はエリア内の同築年数の家賃相場と比べて1万円以上高くなっています。
家賃相場より募集家賃の方が高いと、集客上苦戦する可能性は高くなります。
そこで顧客ターゲットに沿ったリノベーションを展開し、家賃相場の影響を回避するため物件の独自サイトを開設することで、相場の影響を受けることなく成約に繋げることに成功しています。
その結果、2020年以降は増収増益＋満室経営を実現させることができ、2022年度に関してはアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション事業の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は本投稿は賃貸空室が目立ち始めた時、どのような対策を行えば有効的なのかについて、お伝えしました。
冒頭でもお伝えした通り空室が目立ち始めることは、裏を返せは顧客から飽きられている証拠ですので、顧客が住みたいと思えるような部屋にしない限り早期客付けは厳しくなる可能性が高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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