賃貸経営の最大の悩みはやはり空室ですが、適切な空室対策を施せば早期客付けはできます。
ただ客付けしてもすぐに退去されると物件稼働率が低下するため、貸主の家賃収入に大きな影響を与えてしまいます。
借主が早期退去してしまうのには必ず原因があります。原因を分析し対応しなければ長期入居に繋げることはできません。
そこで本投稿は借主の退去原因、長期入居に繋げる方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．借主がすぐに退去してしまう理由とは？
借主が早期退去した理由が「転勤や転職、戸建て住み替え」であれば致し方がない問題です。
一般的に借主が早期退去する背景には「入居を後悔した」と考えている方が多く、我慢の限界に達した瞬間に住替えを決意することが多いです。
Alba Link不動産総研のレポートでは「賃貸契約に後悔した人は約7割」いることがわかり、後悔した理由の上位3つを挙げると
騒音トラブル
設備がイマイチ
借主属性の低下／貸主の対応に問題
という内容でした。つまり物件管理の質の低下が早期退去につながっていると弊社では考えています。
２．借主に長期入居してもらう秘訣
退去を抑制し長期入居に繋げるためには、物件管理の質を高めるしか方法はありません。具体的には以下の3つの対策が効果的です。
物件清掃
借主からの相談に乗る
家賃値下げはしない
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件清掃
借主が管理会社に家賃を支払う際、家賃とは別に共益費（管理費ともいわれています）が別途設定されていることが多いです。共益費とは物件管理に必要な費用を借主全員で負担してもらうもので、具体的には
共用部定期清掃費用、共用灯電気代
消防点検設備
などに活用しています。共益費が設定されている物件は基本的に月に1回以上は定期清掃が行われているはずですが、物件によっては全くされていない所があります。
共用部（廊下やごみ置き場、駐輪場）が清潔でないと、借主は不満に感じ最悪退去のきっかけを作ってしまいます。逆に物件清掃が行き届いていると借主満足度が上がる／内見時の第一印象が良いため成約率が高くなるメリットがあります。
２）借主からの相談に乗る
賃貸管理上、人的／設備トラブルは築年数関係なく発生してしまうもの。ただ借主からのSOSに迅速に対応（解決）できれば、長期入居に繋げることが期待できます。
具体的な対応方法をお伝えいたします。
騒音トラブル
騒音トラブルを早期に解決するには、騒音を出している方に認識させることが重要となります。
具体的には通知文を全借主に配布し注意喚起を行う→効果がなければ当事者に連絡して生活音に配慮した生活をしてもらうことでトラブルを解決させることができます。
また生活音に配慮した部屋作り（例えば床材を吸音効果が期待できるクッションフロアにする）入居審査を厳しくして借主属性を高めるのも効果的です。
設備トラブル
賃貸設備（エアコンや給湯器など）の所有者は貸主になります。そのため賃貸設備が不具合／故障した場合、貸主の許可がなければ管理会社は修理交換対応することができません。
対応が遅くなればなるほど借主の不満度は高くなり退去のきっかけを作ってしまいます。早急に対応するためには「管理会社にある程度の権限を与えておく」のが効果的です。
３）家賃値下げはしない
客付けを急ぐあまり募集部屋の家賃を値下げすることはよくあることです。ただ現借主の立場で見れば「同じ物件なのに募集中の部屋の方が安いのは不均衡」と不満に感じる可能性は極めて高くなります。
安易な値下げは借主不満を高めるだけではなく、貸主の家賃収益にも悪影響が出てしまうため細心の注意が必要となります。
４）弊社取組
ここで弊社物件の取組を紹介致します。
弊社物件は築年数が古いため、生活しづらい印象がどうしても先行してしまいます。そこで弊社代表は
平日の午前中物件清掃を行い、借主に安心感を与えている
空き室を随時リノベーションし、家賃値上げすることで借主属性を高めている
設備トラブルが発生した際、管理会社に権限を与え早期対応させている
ガス供給会社との連携を強化し、独自ルートでエアコン／給湯器を早期対応させている
上記を実践することにより、新規顧客獲得／長期入居してもらう借主が多いため、安定した家賃収入を得ることができ、さらに弊社代表の取組はメディアから評価されるまでに至っています。
▶弊社物件の物件管理／メディア取材に関してはこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は借主の退去原因、長期入居に繋げる方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸市場は需要と供給のバランスが逆転したため、物件管理／空室対策を適切に行わなければ客付けや長期入居は難しくなります。
今後賃貸空室率は全国的に悪化するため、顧客から支持されない物件は確実に淘汰されてしまうため物件管理は今まで以上に強化すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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