賃貸借主がすぐに退去する。効果的な対策方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月30日
- 読了時間: 6分
更新日：9月15日
賃貸経営における最大の悩みは空室ですが、適切な空室対策を講じることで早期客付けは可能です。しかし短期間で退去されると物件稼働率が下がり、貸主の家賃収入に深刻な影響を及ぼします。
借主が早期退去する理由は必ずあります。その原因をしっかりと分析し対応を講じなければ、長期入居を実現することは難しくなります。
そこで本投稿は借主の退去原因、長期入居に繋げる方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．借主がすぐに退去してしまう理由とは？
借主が早期退去する理由が「転勤や転職、戸建て住み替え」である場合、これは避けられない問題です。
一般的に借主が早期退去を決意する背景には「入居を後悔した」と考えている方が多く、我慢の限界に達した瞬間に住替えを決意することが多いです。
Alba Link不動産総研のレポートによると、「賃貸契約に後悔した人は約7割」いることがわかり、後悔した理由の上位3つを挙げると…
騒音トラブル
設備がイマイチ
借主属性の低下／貸主の対応に問題
という内容でした。つまり物件管理の質の低下が早期退去の背景にあると弊社では考えています。
２．借主に長期入居してもらう秘訣
退去を抑制し長期入居を促進するには、物件管理の質を向上させ顧客満足度を高めることが唯一の方法です。具体的には以下の3つの対策が非常に効果的です。
物件清掃
借主からの相談に乗る
家賃値下げはしない
それではそれぞれの対策を、詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃
一般的な賃貸物件では、家賃とは別に共益費（管理費）が別途設定されています。共益費とは物件管理に必要な費用を借主全員で負担してもらうもので、具体的には…
共用部定期清掃費用、共用灯電気代
消防点検設備費用
などに充てられます。共益費が設定されている物件は基本的に月に1回以上は定期清掃が行われているはずですが、物件によっては全くされていないところもあります。
共用部（廊下やごみ置き場、駐輪場）清掃が行き届いていないと、顧客満足度が低下し共益費を支払うのが無駄に感じられるため、退去リスクが高まります。
逆に物件清掃が適切に行われていると、快適に暮らすことができため、物件に対する信頼感が増し、長期入居してくれる方が多くなります。
２）借主からの相談に乗る
賃貸物件において、人的／設備トラブルは築年数に関係なく発生するものですが、借主からのSOSに迅速に対応し解決できれば、長期入居に繋げることが期待できます。
具体的な対応方法をお伝えいたします。
騒音トラブル
騒音トラブルを早期に解決するには、騒音を出している方にその事実を認識させることが非常に重要です。
具体的には全ての借主に通知文を配布し、注意を促すことから始めます。効果が見られなければ当事者に連絡して、生活音に配慮した生活をお願いすることで、大抵のトラブルは解消することができます。
また生活音に配慮した部屋作り（例えば床材を吸音効果が期待できるクッションフロアにする）を行うことや、入居審査を厳しくして借主属性を高めるのも効果的です。
設備トラブル
賃貸設備（エアコンや給湯器など）の所有者は貸主にあります。そのため賃貸設備に不具合／故障した場合、貸主の許可がなければ管理会社は修理交換を行うことができません。
対応が遅れるほど借主の不満度は増し、退去のきっかけを作ってしまいます。迅速に対応するには「管理会社にある程度の権限を与える」ことが非常に効果的です。
３）家賃値下げはしない
客付けを急ぐあまり、募集部屋の家賃を値下げすることはよく見られます。ただ現借主の立場から見ると「同じ物件なのに募集中の部屋の方が安いのは不公平」と不満を抱きやすくなり、場合によっては退去される方がいます。
安易な値下げは借主不満を増大させるだけでなく、借主属性の低下や負のスパイラルに陥る危険性があるため、注意が必要です。
４）弊社取組
弊社物件は築年数が古いため、どうしても住みにくいイメージが先行してしまいます。そこで…
平日の午前中物件清掃を行い、借主に安心感を提供している
空き室を随時リノベーションし、家賃値上げすることで借主属性を高めている
募集部屋の家賃を値下げしないことで、家賃不均衡問題を解消している
設備トラブルが発生した際、管理会社に権限を与え迅速な対応を促している
このような取り組みを行った結果、成約期間の短縮／長期入居者が増えたことで、安定した家賃収入を得ることができました。さらに弊社代表の取組はメディアからも高く評価されています。
▶弊社物件の物件管理／メディア取材に関してはこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は借主の退去原因、長期入居に繋げる方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸市場は需要と供給のバランスが崩れているため、物件管理／空室対策を適切に行わなければ客付けや長期入居は難しくなり、物件稼働率は低下してしまいます。
今後賃貸空室率は全国的に悪化するため、顧客から支持されない物件は確実に淘汰されるため、物件管理は今まで以上に強化する必要があります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント