国土交通省が調べたところによると、賃貸経営されている貸主の年齢構成で最も多かったのは60歳以上（34.3％）、賃貸住宅の取得経緯で最も多かったのは相続によるもので全体の3分の1近くを占めているとのことです。
賃貸経営されている親（賃貸オーナー）が高齢になれば、いつ相続が発生してもおかしくはありません。弊社代表も28歳の時に身内の不幸（父と祖父が相次いで病死）により急遽賃貸オーナーになりましたが、相続で法定相続人とものすごくもめてしまい、心に深い傷を負ってしまいました。
ただ事前に対策することで相続トラブルはある程度予防することができます。
そこで本投稿は貸主が生前行うべき不動産相続でもめない対策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．不動産相続でもめる割合とは？
一般社団法人 相続解決支援機構が相続経験したことがある20～60代、男女164人にアンケート調査を行ったところ…
約8割は相続でもめている
相続した財産の中に不動産（土地・家屋）が含まれていると回答した方は約8割
不動産相続がトラブルの原因になったと回答した方は約4割
経験しているとのことです。つまり円満相続は難しいことが伺えます。また相続でもめる理由としてよくあるのが…
法定相続人が多い（お互いの主張がぶつかり合う）／仲が悪い、疎遠
不動産を所得してる
遺言書がない、遺言書の内容が不公平
などが挙げられます。もし被相続人の財産がマイナスの場合、相続放棄すれば負債を相続しなくても済みますが、相続放棄の期限は相続開始を知ってから3か月までとなっているため、相続手続きはできる限りスピーディーに行わなければなりません。
２．【生前に行うべき】不動産相続でもめない対策
先程もお伝えしましたが「相続は必ずもめる」と思っていた方が無難です。正直被相続人が亡くなった後に相続でもめることは、被相続人は決して望んでいません。
相続争いを回避するには生前に対策することが有効で、最も効果があるのは「遺言書」を作成することです。
遺言書とは「被相続人の財産に関する最終意思表示」のことで、遺言書があると遺言執行者が…
遺産目録の作成、交付
相続人の決定
遺産の管理
不動産の相続登記
株式や預貯金の名義変更、換金換価、配分
などを行います。相続でもめるのは遺言書がないケースで、遺言書がないと法定相続人による遺産分割協議を行わなければならないため、お互いの利害が衝突→トラブルに発展してしまいます。
遺言には「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類があり、遺言書作成の大半は自筆証書遺言もしくは公正証書遺言のいずれかです。
自筆証書遺言のポイント
遺言者が遺言書の全文、遺言書作成日および氏名を自書し押印
証人は不要
遺言者が保管する／法務局に預ける方法もある
検認手続きは必要／法務局に預けている場合は不要
遺言書作成費用は不要／法務局に預けた場合は1件につき3,900円
自筆証書遺言のメリットは何度も書き直すことができる点と、法務局に遺言書を預けることで遺言書の紛失や改ざん、隠匿リスクがなくなり、遺言書が無効になることがない点です。
公正証書遺言のポイント
二人以上の証人が立ち会い、遺言者が口述した遺言内容を公証人が記述する。
二人以上の証人を用意する必要がある
保管場所は公証役場
検認手続きは不要
費用が発生する
公正証書遺言の大きな特徴は「口述」で遺言書を作成でき、さらに長年法律関係の仕事をしていた人（裁判官、検察官、弁護士など）が公証人になるため、遺言書が無効になることはないと言っても過言ではありません。
また証人は公証役場に依頼すれば、有償で依頼することができます。同遺言の唯一のデメリットは作成手数料が発生してしまうことです。手数料の詳細はこちらをご覧下さい。
３．絶対に避けられないものとは？
遺言書を作成することで、被相続人が亡くなった後相続手続きがスムーズになり、また銀行口座もすぐに凍結解除できます。
ただ遺言書を作成しても絶対に避けられないものがあります。それは遺留分です。遺留分とは一定の相続人が最低限の相続遺産を請求する権利のことで民法上認められています。
遺留分を請求されるとこれを拒むことができません。遺留分を請求された場合は相手と直接交渉せず法律のプロである弁護士に一任した方が精神的苦痛から解放されまた交渉がスムーズになります。
４．弊社代表が経験した壮絶相続体験
冒頭でもお伝えした通り、弊社代表は身内の不幸で28歳の時に賃貸オーナーになりました。
相続前の土地家屋名義は全て「祖父名義」となっていました。2006年12月に父親、翌月に祖父が相次いで病死し、更に祖父には遺言書がなかったため法定相続人による遺産分割協議を行いました。
当時の法定相続人メンバーは次の通りです。
祖母
長女
次女
母（戸籍上祖父母の養女になっていました）
姉（父の代襲相続）
私（父の代襲相続）
私の実家は平成元年に建て替えしましたが、私の父は門と塀の費用を長女に借りていたため、祖父が亡くなった後借入金を遺留分として支払うよう強く追及されました。
やむなく遺留分を支払うことを条件とした遺産分割協議書を作成し、法定相続人が署名捺印しましたが、知人の司法書士に相談した際「祖母が亡くなった時相続争いが発生する可能性が高い」とアドバイスされたため…
祖母に「全財産を私に譲る」公正証書遺言を作成してもらう
祖母にお願いして私と姉を養子縁組し、戸籍上の子供する
対策を取りました。祖母は2014年に亡くなりましたが、今度は次女が弁護士経由で遺留分請求してきました。
遺言書を作成したため銀行口座はすぐに凍結解除され、こちら側も弁護士を立てて対応してもらいましたが、結果的にこちらが希望する金額で決着させることができたため、祖父が亡くなった時と比べるとトラブルなく終えることができました。
５．まとめ
本投稿は貸主が生前行うべき不動産相続でもめない対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
遺言書がある／なしで、相続時の手続きや話合いが大きく変わります。貸主の中には生前に遺言書を書きたくない方もいると思いますが、遺言書がないことで大切な家族がバラバラになってしまう可能性が出てきます。
そのため不動産を所得している賃貸オーナーは、一定の年齢に達した際遺言書は用意すべきです。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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