賃貸経営は借主に入居をしてもらわなければ経営が成立しません。
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続き、2040年になると現役人口（20～64才）が2025年と比べて約1,000万人も減少してしまうことが予測されています。
現役人口の数が減少すると必然的に賃貸入居率が減少します。特に地方都市では人口流出が懸念されるため今後賃貸経営そのものが成立しなくなる恐れが出ています。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件を所有し、さらに築年数は昨年30年目を迎え和室がいまだにあるファミリー物件ですが、本執筆時の2024年3月3日現在「全室満室」「2期連続増収増益を達成」することができています。
本投稿は地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を行えばいいのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
１．管理会社との連携を密にする
地方都市の賃貸空室率は近年深刻な問題となっております。因みに弊社物件がある山梨県甲府市の空室率は約30％と言われています。
空室率の悪化は視点を変えれば「借り手側に有利」となります。些細な失敗が退去のきっかけを作ってしまい、また物件評判は口コミで簡単に広がってしまうことから、地方都市で賃貸経営を成功させるためには管理会社との連携を強化すべきです。
AlbaLinkが過去に賃貸契約を結んだことがある全国500人にアンケート調査したところ、入居を後悔したと回答した方はなんと7割いたとのことです。
後悔した理由で最も多かったのが、騒音／設備関連／属性問題。これらは入居審査／設備トラブル後早期に修繕対応することで不満を抑えることができますが…
貸主が設備交換を許可してくれない
貸主が入居優先するあまり入居審査を甘くする
と、上記トラブルを誘発しやすくなります。対処方法としては、管理会社にある程度の権限を与え設備トラブルを早急に解決させる／入居審査を厳しくすると属性が高められます。
２．家賃下落リスク対応
賃貸物件の家賃下落率は一般的に年換算で１％程度と言われています。理由は築年数の経過と共に物件資産価値が低下するからです。
築年数が20年を超えてくると設備の減価償却が終了するため家賃相場の下落率が一気に大きくなります。
相場通りの集客をしてしまうと損益分岐点が高くなり、少しの退去でキャッシュフローが悪化する可能性が高くなりますが資産価値を高める対策を行えば、家賃値上げは十分可能となるため収益性を高めることはできます。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き部屋を随時リノベーションを展開しています。
競合他社との完全差別化を図ったカフェスタイルリノベーションは、成約ターゲットとなる女性の心に響く部屋となっているため従前と比べると早期客付けに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社が行った空室対策はメディアにも多数掲載されています。詳細はこちらをご覧下さい。
３．家賃滞納リスク
賃貸管理上の最大のリスクと言えばやはり家賃滞納です。滞納発生リスクは1割以下と言われているものの金額が大きいため、1回でも滞納が発生すると回収が厳しくなる恐れが出てきます。
そこで近年では大多数の物件で契約時に家賃保証会社を利用しています。
家賃保証会社を利用することで
信用情報を確認できる保証会社の場合は、過去の履歴を確認できる
万一借主が夜逃／家賃滞納しても、保証会社が代位弁済してくれる
万一強制退去をする場合でも、訴訟費用は全額保証会社負担
となることから、万一滞納が発生しても貸主側のリスクはなくなります。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は地方都市で賃貸経営を成功させる対策について、弊社事例を交えながらお伝えしてきました。
弊社物件が満室経営を継続できている背景には、競合他社との徹底的な差別化戦略が当たったと考えています。募集部屋のクオリティー強化はもちろんですが、物件管理の質も高めることで顧客満足度が高くなり、入居促進や長期入居を実現できていると考えています。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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