賃貸物件で空室が発生してしまうと、部屋が埋まるまでは家賃入金が発生しません。
一般的に早期客付けを目指すには賃貸検索サイトにアップし物件反響数を伸ばすしか方法はないと言われています。
物件反響数を伸ばすためには
募集家賃が適正賃料になっているか
賃貸検索サイトに掲載する際、部屋を広く見せるよう広角撮影した写真を掲載する
と効果的と言われています。また客付けに強い仲介会社に定期的に訪問／広告料を増額することで優先的に紹介されやすくなります。
ただし弊社代表は先程紹介した空室対策を行っても空室を埋めることは難しいと考えています。
理由としては
需要と供給のバランスが崩壊している
設備増強しても収益性が低下してしまう
この2点を挙げることができます。詳細についてみていきましょう。
需要と供給のバランスが崩壊している
賃貸物件の需要と供給のバランスは既に多くのエリアで崩壊しているため、賃貸空室率は年々悪化傾向となり特に築年数が20年以上経過した物件は減価償却が終了しているので、早期客付けが厳しくなります。
前掲空室対策／適正家賃にしても競合物件が同様の対策を行ってくるため、早期客付けは厳しくなり効果を実感することは難しいです。
設備増強しても収益性が低下？
集客強化を図るためには物件資産価値を上げることが重要となります。例えば賃貸設備として人気がある「インターネット無料化」を導入することで賃貸検索サイトの反響数を伸ばすことが期待できると言われています。
ただインターネット無料化物件に入居している方の約7割は、速度に対して不満を感じていることが株式会社Link Lifeの調査で分かっていることから、費用対効果として必ずしも有効的とは言えません。
また不動産メディア「楽街」のリリースによると、若い世代は「インターネット使い放題プラン」に加入しているケースがあるため、速度低下が起こりやすいインターネット無料化が必ずしも入居促進にはつながらないと伝えています。
▶株式会社Link Lifeが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶楽街のリリースはこちらをご覧下さい。
誰でもできる空室対策は淘汰される理由
つまり誰でもできるような空室対策は、必ずと言っていいほど参入者が出てくるため、その結果空室対策を行っても差別化の価値が下がり場合によっては淘汰される危険性が出てきてしまいます。
基本的に同質化戦略が効果的なのは、トップ会社のみと言われています。賃貸業界で置き換えれば新築物件が該当すると思われます。築年数が経過している／空室で困っている物件はランチェスター戦略上弱者に該当するため、同質化戦略は期待できません。
誰にでもできる空室対策は、競合が多くなれば「差別化の価値が下落」し元の価格競争に戻る可能性が高くなります。
ランチェスター戦略上の強者に勝つためには、競合が参入できないぐらい価値を作る「差積化」を図ることが重要です。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年から差別化リノベーションを展開しています。
成約ターゲットを20～30代女性とし、女性が家賃が多少高くても生活してみたい本格的なカフェスタイルリノベーション部屋を作りました。
また集客方法を全面的に見直し、物件独自の公式サイトを開設しSNS＋HP集客を強化しました。
その結果、物件クオリティー＋集客における差積化に成功し収益性UPを図ることに成功。2020年以降は増収増益＋満室達成することができるようになりました。
▶弊社リノベーションの実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
空室対策を考える時、「成功事例」を参考にしてしまいがちです。ただ競合が展開している空室対策をしても「100%差別化」を図ることができないため、物件価値が低下してしまいます。
そのことから「誰にでもできる空室対策」は淘汰してしまう可能性が高くなります。
しかし最初から差積化を図れれば、ランチェスター戦略上の「強者」の物件が現れたとしても、価値がが劣りにくくなるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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