入居者が喜ぶ賃貸アパートとは？
不動産賃貸経営では、入居者が決まらなければ家賃収入は発生しません。そのため、築年数に関係なく空室対策は重要です。しかし、賃貸経営は「入居が決まればそれで終わり」というものではありません。
安定した賃貸経営を続けるためには、入居後に長く住んでもらい、家賃収入を安定させることが重要です。
弊社が実際に賃貸経営を続ける中で感じているのは、入居者に喜ばれるアパートとは、単に設備や内装が新しい物件ではなく、入居後も安心して暮らせる対応やサービスがある物件だということです。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空室となった部屋を随時リノベーションし、家賃相場より5,000円～12,000円高い家賃設定で募集しています。
それでも、本記事執筆時の2025年2月23日現在は満室となっており、契約更新時に入居者から家賃の値下げを求められたケースも0件です。
こうした賃貸経営を実現できている要因のひとつが、入居者にとっての「価値」を考え、それを実際の物件運営に反映していることです。家賃や設備だけでなく、「この物件に住み続けたい」と感じてもらえる価値をつくることは、長期入居や安定した賃貸経営にもつながります。
本記事では、弊社が実際に賃貸経営を続ける中で取り組んできた事例をもとに、入居者が喜ぶ賃貸アパートとはどのような物件なのかについて詳しくお伝えします。
▶空室対策では、入居者を募集するだけではなく、物件そのものの競争力を高め、選ばれる理由をつくることも重要です。築年数が経過した物件の空室対策については「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
入居者が喜ぶ物件は、設備や内装だけでなく、入居後も安心して暮らせる対応が重要です。
入居者の困りごとや声に向き合い、物件運営に反映することが顧客満足につながります。
「この物件を選んでよかった」と感じてもらえる価値をつくることが、安定経営につながります。
１．入居者が喜ぶものとは、モノではない
一般的に空室率が高い地域では、築年数が経過して競争力が低下した物件ほど、「家賃を下げなければ入居者を確保できない」と考えてしまいがちです。
しかし弊社では、家賃を下げて競争するのではなく、物件そのものの競争力を高めることを意識しています。2018年からリノベーションによる差別化を進め、家賃相場より高い家賃設定で募集しています。その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
弊社が賃貸経営で重視している考え方が、経営学者ピーター・ドラッカーが示した「顧客の創造」です。
弊社ではこの考え方を賃貸経営に当てはめ、単に空室を埋めることだけを目的とするのではなく、入居者に「この物件に住みたい」「住み続けたい」と感じてもらえる価値をつくることを意識してきました。
つまり、弊社物件が家賃相場より高い家賃設定でも入居者に選ばれている要因のひとつは、「顧客の創造」につながる賃貸経営を実践してきたことにあると考えています。
２．入居者満足を高めるために弊社物件が実践していること
入居者に長く満足して住んでもらうためには、設備や内装を整えるだけでは十分ではありません。入居後の設備トラブルへの対応や日々のちょっとした配慮、さらに入居者からいただいた声を次の物件づくりに活かすことも重要だと考えています。
弊社では実際の賃貸経営を通じて、「この物件を選んでよかった」と感じてもらえることを意識しながら、さまざまな取り組みを続けています。
ここからは、弊社物件で実際に行っている5つの顧客満足対策を、具体的な事例とともに紹介します。
（１）設備不具合への迅速な対応
賃貸経営では、設備をどれだけ適切に維持管理していても、経年劣化などによって突然不具合が発生することがあります。
例えば、換気扇や給湯器など毎日の生活に関わる設備が故障した場合、修理までに時間がかかれば、入居者にとって大きなストレスになります。
そのため弊社では、設備不具合の連絡が入った際、できるだけ早く対応することを重視しています。
弊社物件は大手管理会社に管理を委託していますが、経年劣化による設備故障については、原則として貸主の決裁を待たずに対応できるようにしています。
管理会社から貸主への確認を待ってから修理を手配するのではなく、必要な修理を速やかに進められる体制を整えておくことで、設備不具合による入居者の不便をできるだけ短くするためです。
入居者が喜ぶ賃貸アパートにするためには、設備や内装だけではなく、入居後に困ったときに安心して相談できる管理体制も重要だと考えています。
実際にコロナ禍で弊社物件のガス給湯器が故障した際には、ガス会社にその日のうちに取り付けてもらうことができました。
日頃から工事業者との連携を図っていたことで早期対応につながった事例であり、このような設備トラブルへの迅速な対応も、入居者が安心して暮らせる賃貸経営には重要だと考えています。
（２）入居後の満足度を高めるリノベーション
近年は部屋探しの価値観が多様化しており、築年数だけではなく、室内のデザインや使い勝手なども物件選びの判断材料になります。そのため、築年数が経過した物件でも、リノベーションによって新たな価値をつくることは、競合物件との差別化につながります。
弊社物件では競合物件との徹底的な差別化を図るため、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
一般的にリノベーションは改修範囲が広くなるほどコストが高くなります。そのため、既製品を活用してコストを抑える方法もありますが、弊社ではあえて無垢材などの自然素材を取り入れています。
その代表例が、既存キッチンを活用したカフェスタイルキッチンです。
キッチン交換をする際、同型のセクショナルキッチンを採用した方が、コストを抑えられますが、キッチンの扉に無垢材を取り付けることで、無垢材ならではの温かみを感じられるデザインとなります。
これは単に「おしゃれなキッチンをつくる」ことが目的ではありません。
弊社物件では20～30代のカップルや新婚世帯を主なターゲットとしており、特に女性が部屋選びの決め手になることが多いため、「このキッチンを使ってみたい」と感じてもらえる部屋づくりを意識しています。
実際に弊社リノベーション部屋に入居された方の中には…
カフェスタイルキッチンを高く評価している
友達が遊びに来た際に「羨ましい」「自分も住みたい」と言われた
といった声をいただくことがあります。
弊社物件は家賃相場より高い家賃設定ですが、このような競合物件にはないリノベーションの価値に納得した上で入居していただくことが、入居後の満足度にもつながっていると考えています。
また、自分の住んでいる部屋を友人から褒めてもらえることは、入居者が物件に愛着を持つきっかけにもなります。
弊社では、リノベーションを単なる空室対策としてではなく、入居後も「この部屋を選んでよかった」と感じてもらうための顧客満足対策のひとつとして位置付けています。
▶弊社物件で入居者から評価されているカフェスタイルキッチンについては、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」で詳しく紹介しています。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできたリノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
（３）入居者の困りごとに寄り添った対応
弊社物件ではオーナー自ら物件清掃を行っているため、入居者とお会いする機会があり、日頃から相談や要望などを聞くことがあります。
以前、ある入居者から「室内にゴキブリが出てしまい、自分でも対応したけれどうまくいかない」と、管理会社を通じて相談がありました。
害虫の発生は設備の経年劣化とは異なるため、貸主が当然に費用を負担して対応するような設備トラブルではありません。
しかし、この相談を聞いたとき、私は直感的に「オーナーとして何とかした方がいい」と思い、すぐにオーナー負担で害虫駆除を行うよう管理会社の担当者に伝えました。
当然、専門業者に依頼すれば費用はオーナー負担となります。しかし、そのときは費用のことは全く眼中になく、「困っているのであれば、すぐに対応した方がいい」と考えました。
その後、専門業者による害虫駆除を行いました。当然ながら、このときは、この対応が後の入居募集につながるとは全く考えていませんでした。
この入居者は数年後、戸建て住宅への住み替えを理由に退去し、退去後フルリノベーションして募集したところ、1組のご家族が内見に来られました。
実は、内見されたご家族と前入居者は知り合いで、害虫が発生した際の弊社の対応について事前に話を聞いていたそうです。このことが最終的な決め手となり、内見時に入居申込みをいただき、その後約3年間ご入居いただきました。
この経験から弊社が感じたのは、入居者が困ったときにできる限り寄り添って対応することは、そのときの問題を解決するだけではなく、物件やオーナーに対する信頼にもつながるということです。
さらに今回の事例では、その対応が入居者から知人へ伝わり、結果として次の入居にもつながりました。
弊社では、入居者に「この物件を選んでよかった」と感じてもらうためには、設備やリノベーションだけではなく、入居後の困りごとにどのように対応するかも、顧客満足を高める重要な要素だと考えています。
この取り組みを含む弊社の賃貸経営については、複数のメディアでも紹介されています。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
（４）オーナー自ら行う雪かき
弊社物件では、雪が降った際にオーナー自ら率先して雪かきを行っています。この取り組みを始めたきっかけは、2014年2月に山梨県を襲った記録的な大雪でした。
当時、甲府では観測史上最大となる114cmの積雪を記録し、県内の交通にも大きな影響が出ました。弊社物件でも人力だけでは対応できないほどの雪が積もり、すぐに除雪することが難しい状況でした。
そこで、約1週間後に重機を使って敷地内の除雪作業を行いました。
その際、入居者から除雪対応についてお褒めの言葉をいただきました。オーナーとしては入居者が少しでも生活しやすくなればと思って行ったことでしたが、想像以上に喜んでいただけたことが、その後も雪かきを続けるきっかけとなりました。
それ以来、弊社物件では雪が降るたびに、できる限りオーナー自ら雪かきを行っています。
雪かきはリノベーションや設備交換のような大きな投資ではありません。しかし、雪が積もったときに駐車場や敷地内を少しでも利用しやすい状態にすることは、そこで生活している入居者にとって直接的な助けになります。
弊社では、入居者に「この物件を選んでよかった」と感じてもらうためには、リノベーションや設備だけではなく、日々の暮らしの中で困っていることにオーナーがどのように向き合うかも重要だと考えています。
2014年の大雪をきっかけに始めた雪かきも、現在では弊社が入居者満足を高めるために継続している取り組みのひとつとなっています。
（５）退去者の声を次の部屋づくりに活かす
賃貸経営では、どれだけ入居者満足度を高めても、転勤や住宅購入、家族構成の変化などによって、いつかは退去が発生してしまいます。
弊社物件では、長期間ご入居いただいた方に対して、これまで住んでいただいたことへの感謝の気持ちとして、お礼の手紙と3,000円程度の商品券をお渡ししています。しかし、退去時に商品券をお渡ししている理由は、感謝の気持ちを伝えることだけではありません。
もうひとつ重要な目的があります。それは、実際に住んだからこそ分かる率直な意見を「退去アンケート」で聞くことです。
退去立ち会いの際に管理会社の担当者を通じてアンケートをお渡しし、物件について感じたことを忌憚なく記入していただくようお願いしています。
長期間実際に生活した入居者だからこそ、オーナー側では気づきにくい室内の使い勝手や設備、物件管理などについて意見をいただけることがあります。
弊社では、こうした退去者の声をそのままにするのではなく、内容を確認し、次のリノベーションや部屋づくり、物件管理の改善に活かしています。
実際に、2026年7月に退去した1階角部屋（M105号室）でも、前入居者からの声を修繕に活かした事例がありました。
退去立ち会いの際、前入居者から「部屋自体はとても気に入っていて、自宅を購入しなければもう少し住みたかった」という言葉をいただいた一方で、入居中にLDKの床鳴りが発生していたことを教えていただきました。
そこで退去後、私自身が実際にLDKを歩いて確認したところ、そのまま次の入居者を募集できる状態ではないと判断したため、すぐに修繕工事を行い、床鳴りを軽減しました。
その後、M105号室は部分リフォームを行って募集を開始し、翌月には成約となりました。
内見時には床鳴りが発生して修繕したこともお伝えしましたが、内見された方からはほとんど気にならないとの反応があり、室内全体の明るい雰囲気も評価していただき、入居を決めていただきました。
この事例でも、前入居者から教えていただいた問題点を修繕し、次の入居者へより良い状態で部屋を引き継ぐことができました。
つまり、退去は単に「入居者がいなくなるタイミング」ではなく、これまで住んでいただいた方から物件についての評価を直接聞くことができる貴重な機会でもあります。
そこで得た意見を次の部屋づくりや管理に反映する。この繰り返しが、次の入居者にも「この部屋を選んでよかった」と感じてもらえる物件づくりにつながると考えています。
３．まとめ
今回は、弊社物件で実際に行っている取り組みをもとに、入居者が喜ぶ賃貸アパートについて紹介しました。
入居者満足を高めるために重要なのは、設備や内装を新しくすることだけではありません。設備不具合への迅速な対応、入居者の困りごとへの配慮、日々の物件管理、さらに退去者からいただいた声を次の部屋づくりに活かすことも大切です。
弊社では、こうした取り組みを通じて、入居者に「この物件を選んでよかった」「できれば住み続けたい」と感じてもらえる価値をつくることを意識しています。
入居者満足を高めるためには、修繕やサービスなど一定の費用がかかることもあります。しかし弊社物件では、入居者から知人へ評判が伝わり、それが次の入居につながった事例があるほか、仲介会社から「紹介しやすい物件」と評価され、積極的に紹介していただいたことも何度もあります。
そのため、入居者満足を高めるためにかける費用は、単なる「コスト」ではありません。長期入居だけでなく、口コミや仲介会社からの紹介を通じて次の入居にもつながることを考えれば、費用対効果の高い投資になり得ると、実際の賃貸経営を通じて感じています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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