入居者が喜ぶ賃貸アパートとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月23日
- 読了時間: 6分
不動産賃貸投資は、借主が入居してもらわない限り家賃入金が発生しません。そのため築年数関係なく空室対策は必須ですが、「入居が決まればそれでおしまい」ということではありません。
賃貸経営を成功させるためには、長期入居を促し家賃収入を最大化させることです。
弊社物件は築年数が経過しているためリノベーションを2018年から随時行い、家賃相場より5,000円～12,000円高い家賃設定にしていますが…
本執筆時の2025年２月23日現在満室
契約更新時の借主値下げ要求は0
が続いています。
弊社物件が家賃値上げを成功させている最大の要因は、顧客が創造できる賃貸経営を実施しているからです。この部分をしっかりと把握しないと、賃貸経営は失敗してしまいます。
本投稿は借主が喜ぶ賃貸アパートとは一体どのようなものなのかについて、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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１．借主が喜ぶものとは、モノではない
弊社物件がある山梨県は、賃貸空室率が全国ワースト3位ですが、冒頭でもお伝えした通り弊社リノベーション物件は家賃相場を完全無視した集客を行っています。
一般的には賃貸空室率が悪化すると競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃値下げしなければ集客できないというイメージが先行してしまいがちです。
しかし弊社物件はその常識を覆し2020年以降増収増益を継続しています。家賃相場を無視している弊社物件が成功している最大の理由は…
顧客が創造できる賃貸物件となっている
からです。経営の神様と呼ばれたピータードラッカーの有名な言葉「企業の目的は顧客の創造である」を賃貸経営に当てはめて実践しているからこそ、弊社物件は成功していると認識しています。
２．弊社物件が実践している顧客満足対策
（１）設備対応能力の速さ
借主から設備不具合（例えば換気扇など）連絡が入った際、早急に対応できるかどうかで顧客満足度がは大きくかわります。
弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、経年劣化による設備故障が発生した際は原則貸主決裁不要にし、すぐに対応することにしています。
その結果一般的な物件と比べ早期解決が可能となるため、借主から高い評価を得ています。迅速な対応が信頼関係を築くカギとなります。
（２）リノベーション
弊社物件では競合物件との徹底的な差別化を図るため、カフェスタイルに特化したリノベーションを2018年から展開しています。弊社物件は家賃相場より高いものの…
カフェスタイルキッチンに対し借主が高く評価している
友達が遊びに来ると「羨ましい」「自分も住みたい」と言ってくれる
ことから、弊社の家賃設定に対し不満を口にされる方はいません。このような評価が借主の満足度を高めています。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
（３）考えられないようなサービス
弊社物件ではオーナー自ら「物件清掃」を行っているため、借主とお会いする機会が多く、相談や要望などを聞くことができます。
ある借主から「ゴキブリが室内に出てしまい、自分でも対応したけれどうまくいかない」と、管理会社経由で報告がありました。その話を受けてすぐに「オーナー負担で害虫駆除」を行うよう担当者に伝え、後日専門用者が駆除を行いました。
上記借主は数年後「戸建て住宅住替え」で退去し、その後フルリノベーションを行った部屋に、1組の家族が内見しに来ました。
実は内見した方と、ゴキブリ対応した旧借主は「知り合い」で、当方の対応について話をされていたそうです。その結果内見当時に入居申込をして頂き、約3年近くご入居して頂きました。
このエピソードは、メディアにも多数掲載されています。信頼関係を強めることが入居決定に大きく影響することを実感しています。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
（４）雪かき
賃貸物件における雪かきは、「自然現象」であるため貸主の義務ではありません。しかし貸主が雪かきをすれば、借主はとても喜んでくれます。
弊社物件では、雪が降った際は自分が率先して雪かきをしてます。
雪かきすることで借主評価が高くなるだけではなく、物件を紹介する仲介会社にとっても「おススメ物件」として紹介されやすくなることから、費用対効果はものすごく高いと言えます。小さな配慮が大きな成果を生みます。
（５）退去お礼
賃貸経営の宿命は、いつか必ず退去が発生してしまうことです。こればかりは、100％防ぐことができません。
弊社物件では、長期入居して頂いた借主に対して、お礼の手紙と粗品をお渡ししています。3,000円程度の商品券を準備し、退去立ち合いの前に担当者に渡しています。
貸主が「感謝の気持ちを伝える」ことで、別のお客様を紹介して頂ける可能性もでてきます。実際弊社代表のプレゼントをもらった退去者は皆さん喜んでくれています。
３．まとめ
今回は借主が喜ぶ賃貸アパートとは一体どのようなものなのかについて、お伝えしました。
賃貸経営を成功させるためには、入居者が喜ぶアパートを創ることが重要であり、ドラッカーの言葉を借りれば「顧客の創造」が最大のポイントなります。
今回紹介した内容は競合物件ではまず実践していないものばかりです。そのため空室対策で現在困っている貸主は騙されたと思って実践してみてください。きっと良い結果をもたらしてくれるはずです。
入居者の満足が賃貸経営の成功につながります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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