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【フルリノベーション】築古物件の収益を上げるためには?

更新日:2月23日


賃貸物件は築年数の経過と共に価値が下落していきます。そのため家賃維持/早期客付けが難しくなり収益性が低下しやすくなります。



しかし資産価値を高めることができるリノベーションを行うことにより…


  • 早期客付けが可能なる

  • 家賃値上げがしやすくなる


メリットが生まれます。その結果空室による家賃機会損失を抑制/収益性を向上させることが期待できます。



本投稿はフルリノベーションで収益を上げる方法についてお伝えいたします。







 

▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】


"フルリノベーションで収益を上げるポイント”




1.リノベーションのメリット


リノベーションのメリット

近年注目されているリノベーション物件。借主側のメリットは新築並みの部屋を新築相場より安く借りられる点です。



一方貸主側のメリットとは、以下の3つを挙げることができます。


  • 早期客付けができる

  • 家賃値上げがしやすい

  • 家賃相場の影響を受けにくい


それではそれぞれの理由についてみていきましょう。



1)早期客付けができる


築年数が古い物件は新築物件と比べ設備や間取りが古いため、原状回復程度のリフォームしても居住性がいいとは言えません。


しかしリノベーションすることで室内機能性が改善されるだけではなく、デザイン性も高くなっていることから「新築や築浅物件に入居したいが予算的に難しい」方にとっては魅力的な部屋となります。



リノベーション物件に入居される方は「築年数」はそれほど気にされていないことから、リノベーション前と比べ早期客付けがしやすくなります。



2)家賃値上げがしやすくなる


一般的に家賃相場は築年数の経過と共に「下落」していきます。


そのため再募集時/借主の契約更新時に「家賃値下げ」が発生しやすくなることから、家賃収益は低下してしまいます。


しかしリノベーションすることで「資産価値が高く」なることから、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなり収益改善が期待できます。



3)家賃相場の影響を受けにくい


家賃相場の下落の主な原因は「資産価値の低下」によるものです。


リノベーション=資産価値が向上するため、仮に家賃相場より高い家賃設定したとしても客付けに影響が出にくくなります。


ただし新築家賃相場以上の家賃設定をしてしまうと、逆効果となりますので注意が必要です。目安としては新築家賃相場の8掛けです。



2.フルリノベーションで収益を上げるためには?


フルリノベーションで収益を上げるためには?

築年数が古い物件をフルリノベーションすることで、新たな顧客開拓が期待できることから早期客付け/収益向上が可能となります。



ただしフルリノベーションで成功するためには


  • 家賃以上の価値がある

  • 顧客目線に立った部屋を作る

  • 集客を見直す


ことが必須であり上記3点ができなければ「家賃が高すぎる」イメージを顧客に植え付けてしまい失敗してしまいます。



それではそれぞれの対策について、見ていきましょう。



1)家賃以上の価値を出すことが必須


部屋探しされる方は「エリア内の家賃相場」を意識しています。


一般的にリノベーション物件は家賃相場より高めの家賃設定をしているため、リノベーション部屋が家賃相場以上の価値を出すことができなければ「家賃が高い」と判断し他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。


リノベーションして失敗してしまう貸主の多くは、上記を無視している可能性が高いです。



2)顧客目線に立った部屋を作る


リノベーション物件を検討されている方は、デザイン性/機能性を重視しています。


そのためリノベーションの際には、デザイン性や機能性を意識した部屋作りをしなければ早期客付けさせることはできません。



デザイン性を意識する際に気を付ける事

男性

女性

和モダン

第1位

北欧

ミニマリストモダン

第2位

シンプルナチュラル

ナチュラルモダン

第3位

フレンチモダン

mitainaが男女200名を対象に「理想のインテリアテイスト」調査したところ、男女ではインテリアテイストの好みが違っているとのことです。



そのためリノベーションする際、集客ターゲットに好まれる室内デザインにしないと、たとえ設備交換したとしても顧客には響かない部屋となってしまいます。




機能性を意識する際に気を付ける事


築年数が古い物件は室内機能性(断熱、湿気、防音)が低下しています。


借主もこの点に関しては不満に感じているため、リノベーションする際改善させることができなければ、長期入居に繋げられない可能性が出てきてしまいます。



3)集客の見直し


物件募集する際、仲介会社に賃貸検索サイトに掲載依頼をかけます。ただ同サイトは希望条件を入力することができるため、条件に1つでも該当しない物件は成約対象外となってしまいます。


そのためリノベーションしたとしても「築年数」「家賃」で引っかかってしまうと早期客付けは難しくなるため、集客見直しは必須です。



効果的な方法としては、SNS媒体を使うことです。SNS媒体を使った集客することで


  • 築年数や家賃帯で引っかかることはない

  • ハッシュタグをつけることで情報が拡散する


ことができるため賃貸検索サイトと比べ物件認知度を高めることができ、早期客付けに繋げやすくなります。



 

▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

4)弊社事例


弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。


弊社物件はファミリー物件であるため、女性から支持が高いカフェスタイルにしていますが、自然素材の材料を室内に取り入れることで…


  • 競合他社との差別化を図れる

  • 資産価値が高くなったため家賃値上げに成功

  • SNS集客をしているため、特に女性からの反響が多い


事から早期客付け+収益向上させることに成功。今年5月2部屋退去が発生したものの退去後すぐに入居申込が入り本執筆時の2023年8月17日現在満室状態となっています。



 

▶弊社リノベーション/集客詳細は、過去記事をご覧下さい。



 

3.まとめ



今回はフルリノベーションで収益を上げる方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。



近年ではリノベーション物件が多くなってきていますが、ただ物件数が多くなると競争が激しくなるため生き残るためには「徹底的な差別化」を行う必要が出てきます。



弊社リノベーション部屋は競合他社が追随できない「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開しているため、従前より家賃を最大10%値上げしても安定的な集客を実現でき、年々収益性を伸ばすことに成功しています。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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