空室対策のプロが語る！賃貸リノベーションのメリットとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 11月7日
- 読了時間: 9分
近年、全国的に賃貸市場の空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築年数が古い物件を所有している貸主の中には「空室対策しても客付けがうまくいかない」と困っている方もいるのではないでしょうか？
空室対策には様々ン方法がありますが、築年数が古い物件の空室対策で効果が期待できるのはリノベーションです。しかしリノベーションは高額な費用がかかるため「費用対効果が見込めるのか？」と懐疑的な貸主もいるのが現実です。
そこで本投稿はリノベーションで収益性改善に成功した弊社代表が感じた賃貸リノベーションのメリットについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策のプロが語る！賃貸リノベーションのメリットとは？
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを行ったことで従前と比べ以下5点を改善させることができました。
ライフスタイルに合わせた部屋を提供
家賃値上げによる収益性向上
成約期間短縮
金融機関格付けアップ
資産価値目減りによる長期入居＆家賃維持
それでは弊社代表がリノベーションで感じたメリットをお伝えいたします。
ライフスタイルに合わせた部屋を提供
賃貸住環境は時代と共に変化しています。築年数が古い物件の中には間取りが「DK」のところがあります。かつては部屋数が多い物件が人気でしたが、最近のファミリー物件の傾向として部屋数よりリビングのある部屋を求める方が増えています。
また築年数が古い物件の洗面脱衣所には「ドア」がなく、カーテンレールが設置されていることが多いです。カーテンレールがある時点で内見者は引いてしまい、客付けに不利になります。
リノベーションは設備＆内装変更はもちろんですが、間取り変更／後付けドアorロールカーテン設置などライフスタイルに合わせた部屋作りが可能です。
弊社物件では一部３DKの間取り、また洗面脱衣所にはカーテンレールが設置されていましたので、リノベーションを機にそれぞれLDKとロールカーテンに変更しました。その結果従前と比べ住環境が向上し訴求力が高まるため客付けに有利になります。
家賃値上げによる収益性向上
新築物件と比べ築年数が古い物件設備は機能性や利便性が劣るだけでなく、供給が多いため適正家賃で募集しても、客付けが難しくなり空室が長期化しやすくなります。
リノベーションを行うことで同築年の物件と比べ物件資産価値は向上し、顧客が求めるライフスタイルに合った部屋を提供できるため、リノベーションを機に家賃値上げしても早期客付けが可能となり収益性を高めることが期待できます。
弊社物件では2020年以降4期連続で増収増益を継続していますが、リノベーション前の2017年と2024年度の年間入居率と家賃収入を比較すると、入居率は約21％、家賃収入は約430万円プラスとなっています。
収益が向上すればリノベーション費用を早期に回収できるため、費用対効果は十分期待できると言えます。
成約期間短縮
賃貸検索サイトで部屋探しされる方は「水回り写真」は必ず確認しています。特に女性は水回りは非常に気にしているため設備が古臭いと、その時点で他の物件に目を向けてしまうことが多いです。
リノベーションを機に水回りをリニューアルすると、快適さや魅力が向上し、反響が増安くなるため、従前と比べ成約期間を短縮させることが期待できます。
弊社物件では、リノベーションを行うタイミングで、キッチンと洗面台を一新し、浴室については内装及び水栓回りを改修してます。その結果、2020年以降成約期間を大幅に短縮し、同年から4期連続で増収増益を達成しています。
金融機関格付けアップ
競争力が低下した物件をリノベーションすると、従前と比べ資産価値が向上するため、入居率と収益性を改善させることができます。
その際メインバンクから積極的にリノベーション資金を調達し、数年間の黒字決算を維持することで、信用格付けが向上し以下のような恩恵が見込めます。
新規融資を認めてくれる
借入金の金利見直し
実際に弊社もメインバンクからリノベーション資金を積極的に借り入れ、4期連続で増収増益を達成することができました。その実績が評価され、メインバンクからは…
プロパー融資による新たなリノベーション資金提供
一部借入金利の引き下げ
当座貸越契約の締結
複数の大型融資の一本化
といった柔軟な対応を取っていただくことができ、これにより弊社のキャッシュフローは従前と比べ大きく改善させることができました。
資産価値目減りを抑え長期入居＆家賃維持
賃貸物件は築年数の経過に伴い資産価値が低下するため、家賃維持は厳しくなります。しかしリノベーションを行うことで同築年の物件と比べ資産価値が向上し、価値の目減りを抑えることができます。そのため家賃相場の影響を受けにくくなります。
弊社物件の場合、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開することで、リノベーション価値を最大限に引き出し、その結果従前と比べ長期入居者が多くなり、また価値の目減りを抑えることができました。
これにより、契約更新時家賃値下げ要求を回避でき、安定的な家賃収入を得ることに成功しています。
２．賃貸リノベーション効果を最大化させるには？
リノベーションは費用が高額になるため早期に費用回収することが求められます。リノベーション効果を最大化させるには、以下の点に注意することが重要です。
デザイン性
競合物件との差別化
清潔感を出す
それではそれぞれの対策について、詳しく見ていきましょう。
デザイン性
リノベーション物件を探している方は「室内インテリア」にこだわりをもっています。そのためリノベーションを行う際、成約ターゲットが好むインテリア空間を作ることで、内見時の第一印象が向上し、成約率が高くなります。
弊社物件はファミリー層を対象としており、入居者の多くは20～30代カップル、新婚夫婦が中心です。そのため同年代から評価が高い北欧インテリアを取り入れたリノベーションを展開しています。
一見すると控えめなデザインにみえてしまいますが、白を基調したスタイルにすることで、以下のメリットが期待できます。
室内が明るくなり、洗練された印象を与える
家具や雑貨との相性が良くなる
温もりや居心地の良さが感じられる
その結果、より高い訴求効果を発揮し、従前と比べて成約期間を大幅に短縮させることができるようになりました。
競合物件との差別化
最近の賃貸業界では部屋探しの選択肢が多様化しており、物件の評価が築年数だけに依存することは少なくなっています。築年数が古くてもリノベーションが行われていれば、早期客付けが期待できます。
しかし競合物件が次々とリノベーションを行うと、時間の経過と共にリノベーション価値は低下するため価格競争が激化するリスクが高まります。
リノベーション効果を最大化させるには競合物件が絶対に真似できないぐらい、徹底的な差別化を図ることが重要です。徹底的な差別化を実現すれば…
競合が模倣できなくなるため、時間が経過してもリノベーション価値が維持される
ため安定した家賃収入を確保しやすくなります。弊社物件では2018年からリノベーション事業を展開していますが競合が模倣できない「カフェスタイルキッチン」を導入した結果…
契約更新時家賃値下げ要求回避
家賃相場より高い家賃で貸し出すことができる
他社仲介会社からの紹介
が多くなり募集時期関わらず早期客付けに成功しています。
清潔感を出す
たとえ魅力的なリノベーションを行っても、敷地内にあるごみ置き場や駐輪場、エントランス周辺が清潔でなければ、内見者の多くは「ここには住みたくない」と感じてしまいます。結果的に成約率は下がり、リノベーション効果を実感することが難しくなります。
これは不動産業界に限った話ではなく、飲食業界でも同じです。調査によると顧客の約6割が「店内が汚れている」と感じた場合、それ理由に次回からは利用しないことが明らかになっています。
つまり日常的に物件清掃を怠ると、クオリティーが高いリノベーション部屋を提供できても客付けは期待できません。
そのため、定期的に物件清掃を行い、常に清潔感を保つ努力が不可欠です。これこそが、リノベーション価値を最大限に引き出し、顧客から選ばれる物件の条件となります。
３．まとめ
今回はリノベーションで収益性改善に成功した弊社代表が感じた賃貸リノベーションのメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古い物件を所有する貸主の中には、リノベーション投資するより、原状回復と適正家賃で募集したほうがいいと考えている方がいます。
しかし部屋探しされる方は、特に水回りの状態を重視する傾向があるため、たとえ家賃を低く設定しても原状回復のみでは客付けは厳しくなり、空室による家賃機会損失は大きくなります。
そのため築20年以上経過している物件は、リノベーションを行うことで空室の削減に繋がり、家賃機会損失を抑えつつも収益向上が期待できるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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