近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築年数が古い物件を所有している貸主の中には「空室対策しても客付けがうまくいかない」と困っている方もいるのではないでしょうか？
空室対策は様々ありますが、築年数が古い物件の空室対策で効果が期待できるのはリノベーションです。ただリノベーションは費用が高くなるため「費用対効果が期待できるか？」懐疑的に感じる貸主がいるのも事実です。
そこでリノベーションで収益性改善に成功した弊社代表が感じた賃貸リノベーションのメリットについてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策のプロが語る！賃貸リノベーションのメリットとは？
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを行ったことで従前と比べ以下を改善させることができました。
ライフスタイルに合わせた部屋を提供
家賃値上げによる収益性向上
成約期間短縮
金融機関格付けアップ
資産価値目減りによる長期入居＆家賃維持
それでは弊社代表がリノベーションで感じたメリットをお伝えいたします。
ライフスタイルに合わせた部屋を提供
賃貸住環境は時代と共に変化しています。築年数が古い物件の中には間取りが「DK」のところがあります。昔は部屋数が多い物件が人気でしたが、最近の賃貸業界では部屋数よりリビングがある部屋を望む方が多くなっています。
また築年数が古い物件の洗面脱衣所は「ドア」がなくカーテンレールのみ設置されています。カーテンレールが設置されている時点で内見者は引いてしまいますので、客付けに不利になります。
リノベーションは設備や内装変更はもちろんですが、間取り変更／後付けドアorロールカーテン設置などが現在のライフスタイルに合わせた部屋を作ることができるため、従前と比べると住環境が向上し早期客付けが期待できます。
家賃値上げによる収益性向上
新築物件と比べ築年数が古い物件設備は機能性や利便性が劣るため、空室が発生しやすくなります。リノベーションを機に設備や内装を入れ替えすることで、同築年の物件と比べ物件資産価値は向上し、家賃値上げしても新築物件よりお得に借りられるため、収益性を伸ばすことが期待できます。
また家賃値上げすれば、リノベーションにかかった費用も早期に回収できるため、結果的に費用対効果は期待できます。
成約期間短縮
賃貸検索サイトで物件探しされる方は「水回り」は必ず確認されています。そのため部屋探し／内見時に「水回りが古臭い」と反響数UPが期待できません。
ただリノベーションを機に水回りを一新することで、築年数の古さは一切感じなくなり従前と比べ成約期間を短縮させることができます。
成約期間が短縮できればその分家賃機会損失を抑えられるため、安定した家賃収入を得ることができます。
金融機関格付けアップ
リノベーションは費用が高額になるため金融機関から借入を起こす貸主は多いと思いますが、リノベーションで早期客付け＋収益性向上に成功すると…
新規融資を認めてくれる
借入金の金利見直しをしてくれる
可能性が高くなります。
資産価値目減りを抑え長期入居＆家賃維持
賃貸物件の資産価値は築年数の経過により目減りするため、家賃維持させることはできません。しかしリノベーションすると同築年の物件と比べ資産価値は向上＋目減りを抑えることができるため、家賃相場の影響を受けにくくなります。
その結果従前と比べ契約更新の際「家賃値下げ要求回避」＋「長期入居」に繋げることができるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
２．賃貸リノベーション効果を最大化させるには？
リノベーションは費用が高額になるため早期に客付けし費用を回収しなけれれば、リノベーションをする意味はありません。
リノベーション効果を最大化させるには、リノベーションの際以下の点を意識すると効果的です。
デザイン性
競合物件との差別化
清潔感を出す
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
デザイン性
リノベーション物件を探している方は「室内インテリア」をものすごく意識しています。つまりリノベーションをする際成約ターゲットが好む室内インテリア空間にすると訴求効果が高まるため、早期客付けが期待できます。
弊社物件はファミリー物件＋入居者の多くは20～30代カップルor新婚が多いため、同年代から評価が高い北欧インテリアを取り入れたリノベーションを展開しています。
一見すると地味に見えてしまいますが…
白を基調とすることで室内が明るくなり、おしゃれに見える
白を基調とすることで家具との相性が良くなる
温かみや温もりが感じられる
ため訴求効果を高めることが期待でき従前と比べると、反響数UPさせることに成功しています。
競合物件との差別化
最近の賃貸業界は部屋探しの多様化が進み築年数だけで物件判断する方は少なく、築年数が古くてもリノベーションされていれば早期客付けが期待できます。ただ競合物件が次々にリノベーションを行えばリノベーション価値は低下するため価格競争になりがちになります。
リノベーション効果を最大化させるには競合物件が絶対に真似できないぐらい、徹底的な差別化を図った部屋を提供することが重要です。徹底的な差別化を図れば…
競合が模倣できなくなるため、時間が経過してもリノベーション価値が下がらない
ため安定した家賃収入を得ることができます。弊社物件では2018年からリノベーション事業を展開していますが競合が模倣できない「カフェスタイルキッチン」を導入したことで…
契約更新時家賃値下げ要求回避
家賃相場より高い家賃で貸し出すことができる
他社仲介会社からの紹介
が多くなり募集時期関わらず早期客付けに成功しています。
清潔感を出す
たとえリノベーションしたとしても、物件敷地内にあるごみ置き場／駐輪場／エントランス周りが清潔感がなければ「住みたくない」と感じる方は殆どだと思います。
つまり日頃から物件清掃を行っていないと、仮にクオリティーが高いリノベーション部屋にしても客付け効果は期待できません。そのため定期的に物件清掃を行い清潔館がある物件にすることが重要です。
３．まとめ
今回はリノベーションで収益性改善に成功した弊社代表が感じた賃貸リノベーションのメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古い物件を所有する貸主の中には、リノベーション投資するより原状回復＋適正家賃で募集したほうがいいと考えている方がいます。
ただ部屋探しされる方は水回りを意識しているため、たとえ家賃が安くても原状回復のみでは客付けは厳しくなり空室による家賃機会損失は大きくなります。
そのため築20年以上経過している物件は、リノベーションを行った方が空室による家賃機会損失を抑えることが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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