賃貸空室を減らす具体的な対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月4日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
賃貸経営は、借主が入居されることで安定した家賃収入を得られるため、他の投資と比べるとリスクは少ないとされています。
ただし、今後少子化の影響により賃貸需要は低下し、賃貸空室率は全国的に悪化することが予測されています。その結果、これまで以上に客付けができない物件が増加されることが懸念され、市場の二極化がさらに進む可能性があります。
こうした状況下で安定した賃貸経営を実現するためには、「賃貸物件の空室を減らす」ための明確な対策を一層強化する必要があります。しかし現状では多くの貸主や管理会社が、短期的な客付けを最優先し、具体的な長期戦略の策定を後回しにしているケースが、少なくないようです。
本投稿は賃貸空室を減らす具体的な対策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室を減らす具体的な対策とは？
「空室を減らす」いえば、一般的に募集部屋の客付けや、賃貸検索サイトでの反響増加を目的とした人気設備の設置、募集条件の緩和を思い浮かべる方も多いかもしれません。
しかし、広い視点で考えると「空室になりにくい物件の設する」という意識を持つことの重要性が見えてきます。
この「空室になりにくい物件」を目指すために、以下５つの取り組みがカギとなります。
物件管理の質を高める
室内機能性を向上させる
入居者ターゲットに沿った部屋作り
内見者／契約者への特典提供
仲介会社との強固な協力関係の構築
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件管理の質を高める
株式会社Alba Linkが、引越し経験者500人を対象に行った調査によると、「引越し後後悔した」人は約9割を占めました。その中でも特に多く挙がったのが「騒音問題」に関する後悔。
静かで快適な環境を求めて引っ越したはずが、生活音や騒音で悩まされるケースが後悔を招いているようです。
賃貸物件における生活音問題は、築年数や建物構造躯体の違いを問わず、あらゆるの物件で発生する可能性があります。この問題が厄介なのは、人によって音の感じ方や許容範囲が異なるため、騒音基準を満たしている生活音であっても、それを「耐えられない」と感じる方がいます。
つまり、単なる住環境の問題ではなく、心理的な影響を絡んでいる点がポイントになります。
賃貸経営において、この生活音問題を放置してしまうと、客付けできたとしても長期入居に繋げるのは難しくなります。継続的な運営を実現するためには、この問題を軽減する努力が必要です。
以下に、生活音問題への対策をいくつか紹介します。
①借主属性を高める
借主属性が低いと、生活上のルールやマナーを意識せず、騒音トラブルになりやすくなる傾向があります。
その予防策として重要なのは、「家賃を安易に値下げしない」「滞納歴がある方の入居を慎重に判断する」などの基準を設けることです。
これによりクオリティーの高い顧客を獲得しやすくなり、結果的にトラブルの回避が期待できます。
②クッションフロアの施工
弊社物件を管理している管理会社の見解によると、生活音トラブルの主因は「上階からの足音」である場合が多いとのことです。
一般的な地に他い物件で使用されている「合板フローリング」や「フロアタイル」では、吸音効果はほとんど期待できません。
しかしリフォーム／リノベーション時に吸音効果が期待できるクッションフロアを取り入れることで、従前と比べ借主の不満を軽減し、クレーム発生率を低下させられるという見込みがあります。
騒音問題は住み心地に直結する要素のひとつ。貸主にとっても借主にとっても、この問題への積極的な対策が、安定した賃貸経営や快適な生活環境の実現につながるカギとなります。
▶クッションフロアの詳細は過去記事をご覧下さい。
２）室内機能性を向上させる
古いデーターではありますが、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、築年数の経過と共に「室内機能性（断熱、湿気、防音）」が低下することが指摘されています。
それに伴い、以下のような状況が明らかになりました。
賃貸アパートに入居している人の約8割は不満を抱いている
不満を感じている約3割の借主は住替えを検討している
つまり築年数が古い物件を募集する際に、「室内機能性を向上させる」取り組みをを行えば、長期入居に繋げる可能性が高まります。しかし実際には、多くの物件でこうした改善策に着手していないのが現状です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、一部の部屋には室内機能性向上させる目的で、漆喰を採用しています。
漆喰を使用することで「調湿効果」「保冷保温効果」「吸音効果」といった特性が発揮され、実際に借主からは「快適な暮らしができている」と高評価を多数頂いています。
結果として、従前と比べ長期入居に繋がる傾向を確立することができました。古い物件でも、工夫次第で住む方に満足感を提供することは大きな可能性を秘めています。
▶漆喰の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）入居者ターゲットに沿った部屋作り
空室を減らすためには、部屋探しされる方が「ここに住みたい！」と思わせるような、魅力的な部屋を提供することが欠かせません。例えば…
人気設備を充実させる
ホームステージングを強化
すると賃貸検索サイトでの反響が改善されるため、入居促進に直結するとされています。さらに一歩進んで競合物件との差別化を図るためには、デザイン性やクオリティーを重視した部屋作りが重要です。
部屋探しをされる方は、平均3件程度内見していると言われています。その中で選ばれるためには、「ここでの生活がイメージできる！」と思わせるようなインテリアや空間づくりがカギとなります。
特定のターゲット層に合った心地よいデザインを提供することで、内見時の印象を大きく向上させられます。特に第一印象の良さは、早期成約にも影響します。
弊社物件では築年数が古いファミリー物件を所有しているため、2018年から20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
自然素材の漆喰や無垢材を採用したことで競合物件よりも高い訴求力を確立し、「早期客付け」と「収益UP」を実現しました。
さらに物件管理を強化することで、仲介会社からの紹介件数が増加し、長期入居者も増えています。この結果、弊社物件の稼働率は他社と比べ非常に高い状態を維持しています。
この成功は、魅力的な部屋作りに加え、管理体制の強化がいかに重要かを示す好例と言えるでしょう。
▶弊社リノベーション戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）内見者／契約者への特典提供
近年の賃貸市場は借り手に有利な状況が続いており、部屋探しされる方は3件程度内見するため、客付けを効果的に進めるには、入居の決め手となる「契約特典」を準備することが重要です。
弊社では契約者特典として、入居日当日から使える日用雑貨（ティッシュボックス／トイレットペーパー／市区町村指定のごみ袋）を募集部屋に提供しています。このような特典は、貸主の誠意を示す効果があり、内見者に良い印象を与えることができます。
さらに初期費用の一部を見直す取り組みも行っています。具体的には仲介手数料の無料やフリーレントなどを導入し、他社との差別化を図っています。
これにより「今契約すれば、他社よりオトク」という心理的動機が生まれ、入居を前向きに検討してもらいやすくなります。その結果、費用対効果の改善も期待できます。
こうした細やかな配慮こそが、物件選びの際に選ばれる理由に繋がるのです。
５）仲介会社との強固な協力関係の構築
空室をいち早く埋めるには、仲介会社との円滑協力体制が不可欠です。仲介会社は契約成立しない限り、成功報酬としての仲介手数料を受け取ることができません。
繰り返しになりますが、近年の賃貸市場では物件供給が過剰となり、借り手の選択肢が豊富な状況が続いています。このため契約時に交渉が発生するケースが増加しており、その際には原則として貸主の許可が必要です。
交渉次第では成約になる可能性は高まりますが、レスポンスが遅れると内見者の印象が悪化し成約チャンスを逃がしてしまいます。
効果的な入居促進策として、仲介担当者に以下を事前に伝えておくことをおススメします。
交渉があった場合、フリーレント〇か月分までなら現場決済で対応可能
難しい交渉条件の場合には、土休日でも電話連絡を可能にする
これらの対応を整えておくことで、現場で入居条件に関する交渉が入っても、迅速な対応が可能となるため、成約率の向上に繋がります。
またこのような柔軟な対応は、仲介会社からの評価を高め、長期的な協力関係の強化にも寄与するでしょう。
２．まとめ
今回は賃貸空室を減らす具体的な対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
現在の賃貸市場では、需要と供給のバランスが完全に逆転しており、とりわけ、競争力が低下した古い物件では、適正家賃で募集しても空室を減らすことが困難な状況です。
ただし、物件のクオリティーを向上させ、仲介会社が紹介しやすい環境を整えることによって、築年数が古い物件でも早期に入居者を見つける可能性は十分にあります。
クオリティーの高い物件は借り手の目を引きやすく、仲介会社にとっても魅力的な選択肢となるでしょう。このため戦略的に物件の魅力を向上させることが、空室対策の最も有効な手段と言えます。
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