賃貸空室対策を万全にすれば、退去は怖くありません
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 7分
不動産投資における最大のリスクは、退去が発生すると家賃収入がゼロになることです。
近年の賃貸市場は空室率が悪化しており、募集を行っても確実に客付けできる保証はありません。特に競争力が低下した築年数が古い物件は客付けが厳しくなるため、今後安定した賃貸経営を行えるか不安に感じる貸主も多いでしょう。
退去を完全に防ぐことは不可能ですが、適切な「賃貸空室対策」を講じることで、築年数関係なく短期間で客付けすることは十分可能です。
このような話をすると…
「それは築年数が浅い物件か、好エリアにある物件に限った話ではないか？」
と疑いたくなるものです。
弊社物件は築30年を超え、物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位ですが、徹底した差別化空室対策を行ったことで2020年以降満室と増収増益を達成することができ、昨年度（2024年）はアパート家賃収入が過去最高を更新しました。
本投稿は賃貸空室対策を万全に行えば、退去が発生しても怖くない理由を弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．効果的と言われている空室対策とは？
近年注目されている空室対策として…
入居条件の緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者の受け入れ）
初期費用ゼロ化
管理会社の変更
があります。しかしこれら対策は客付けできても入居後トラブルが増える可能性が高いため、正直おススメできません。その理由について詳しく解説いたします。
１）入居条件の緩和＝管理の質を落とす可能性
入居条件を緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者受入れ）することで、新たな需要を生み出すことができ、その結果反響が得られやすくなり成約率向上が期待されます。しかしその代償として借主属性が低下することが懸念されます。
外国人受け入れ
日本語を十分に理解していない方が入居すると、生活モラルが守れない可能性が高くなり、設備破損／ごみ分別トラブルが発生しやすくなります。
ペット可に変更
ペットと暮らしたい方は多いですが対応可能な物件は限られているため、ペット可物件に切替えることで反響数アップが期待できます。
しかしペット可にすることで既存借主とのトラブル（特に泣き声）が発生しやすくなり、場合によっては既存借主が退去するリスクが高まります。またペットによる汚損が発生しやすくなるため、退去時の原状回復費用に関して、トラブルが生じる可能性もあります。
高齢者受入れ
近年では健康寿命が延びていることから、実家を処分し賃貸アパートに住替えたいという高齢者の需要が増加しています。このため高齢者を受け入れることで、空室率の改善が期待できます。
しかし賃貸業界では高齢者の受け入れには消極的です。受け入れが進まない理由として「事故物件（病死や突然死）リスク」を避けたい考えが背景にあるからです。
数年前に国の方針が変更され、借主が室内で病死した場合は「告知義務がなくなった」ものの、イメージリスクを懸念する管理会社は依然として多いのが現状です。
借主属性が悪くなると、他の借主に迷惑をかける可能性が高くなります。迷惑行為している借主を退去させたいと思っても「借家権」という法的保護があるため、簡単に退去させることはできません。
正当事由は司法の場で明らかにしなければならないため、仮に借主が重大な賃貸借契約違反を犯した場合でも時間と費用が掛かるため、実質的に退去ハードルは高くなります。
２）初期費用ゼロ化は、管理の質を低下させるだけ
賃貸物件に入居する際、借主は仲介会社に「家賃4～６か月分」程度の初期費用を支払う必要があります。
もし初期費用が無料になれば、多少希望条件が合わない物件でも入居する方はいるはずです。しかしこのような措置を講じると「この物件は多少無理な要求しても、受け入れる」と借主が誤解しカスたらーハラスメントを起こす可能性が出てきます。
その結果借主属性が悪化し、トラブル発生率が上昇する恐れがあります。
３）管理会社を変える前に…
管理会社を変えることで入居率が向上したという話はよく聞きますが、部屋が埋まらない主な理由は「部屋のクオリティーが低すぎる」からであり、この様な物件は管理会社が営業努力しても早期客付けはできません。
また客付けできたとしても家賃値下げを行えば、借主属性が悪化し、入居後にトラブルが発生しやすくなります。さらに管理会社を変えると家賃保証会社と家財保険の契約が終了し、再加入する場合借主に費用負担を求めることになるため、トラブルが生じやすくなる点は注意が必要です。
▶管理会社変更に関しては、こちらをご覧下さい。
２．差別化空室対策が、どうして重要なのか？
賃貸空室対策で一番重要なのは、他社が決して模倣できない独自の空室対策を行うことです。
賃貸市場は供給が需要を大きく上回り、特に築年数が経過するほど供給が多くなります。その結果借り手は希望する物件を見つけやすくなり、競争力が低下した築20年以上の物件は価格競争に陥りやすくなります。
家賃値下げして客付けできても、家賃収益は減少し損益分岐点が高くなるため、貸主には何らメリットはありません。
価格競争から抜け出すには競合物件との差別化を図り「借主が家賃が高くても入居したい」と思えるような部屋を提供することが唯一の方法です。
３．差別化空室対策を万全にしたら空室期間短縮に成功！
冒頭でもお伝えしましたが弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位で、また弊社物件は築年数が古いため「客付けが難しい」イメージがを持たれがちですが…
2020年以降満室状態をほぼ維持し、4期連続で増収増益
を達成しています。この成果は徹底した差別化戦略に基づく空室対策を行ったからです。具体的には…
成約ターゲットが好むカフェスタイルに特化したリノベーションの推進
物件専用のウェブサイトを立ち上げて検索の可視性を向上させ、集客を強化
したからです。
この差別化戦略により弊社物件の成約期間は年々短縮され、2025年度は1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生したものの、1件は退去3日後、あと1件は入居中にそれぞれ申込が入りました。
その結果今年度は弊社物件始まって以来「平均成約期間がマイナス」となりました。
▶弊社の差別化戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室対策を万全に行えば、退去が発生しても怖くない理由を弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
差別化した空室対策を行うことで、物件を募集する仲介会社は「客付けしやすい物件」と考え優先的に紹介してくれるようになります。
弊社物件では物件公式サイトを開設しているため、入居者の約8割は公式サイト経由ですが、2022年3月～5月にかけて3件退去がありましたが、2か月余りで全室成約させることに成功しました。
この3件は全て他社仲介会社からの紹介によるものでした。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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